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14 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL

Partes

Publicação

Julgamento

Relator

Des(a). MARÍLIA DE CASTRO NEVES VIEIRA

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00232564620148190205_31051.pdf
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Inteiro Teor

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

Gabinete da Desembargadora Marilia de Castro Neves Vieira

VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº XXXXX-46.2014.8.19.0205

Apelante: CONSTRUTORA TENDA S/A

Apelado: AUGUSTO CESAR FERRAZ

RELATOR: Des. Marilia de Castro Neves Vieira

CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO.

Condomínio, defeitos de construção atestados pela pericia. Responsabilidade da incorporadora. Dever de reparar os defeitos apresentados pelo perito, como se apurar em liquidação de sentença. Devolução das cotas condominiais adimplidas antes da imissão do autor na posse do imóvel. Discussão posta nestes autos com suporte nos vícios da construção. Incabível a multa pleiteada e a devolução da comissão de corretagem. Reparação imaterial fixada em R$ 12.000,00, justa e proporcional ao dano infligido. Desprovimento do recurso. Unânime.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível Nº 002325646.2014.8.19.0205 em que é Apelante CONSTRUTORA TENDA S/A e Apelado AUGUSTO CESAR FERRAZ.

A C O R D A M os Desembargadores que compõem a

Vigésima Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em desprover o recurso. Decisão Unânime.

Ação de obrigação de fazer c/c indenizatória, deduzida em face da incorporadora e do Condomínio.

Aponta o autor, em síntese, vícios do imóvel, razão da negativa de recebimento das chaves, perseguindo, por esta ação, reparação material e moral: reparação dos defeitos do imóvel; devolução da comissão de corretagem; multa pelo atraso na entrega do imóvel; devolução em dobro das cotas condominiais anteriores à imissão na posse; reparação moral.

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

Gabinete da Desembargadora Marilia de Castro Neves Vieira

Em defesa levanta a primeira ré preliminar de ilegitimidade passiva para responder pela taxa de condomínio e da comissão de corretagem. Prejudicial de mérito, decadência em relação aos vícios apontados.

Afirma inexistir vícios no imóvel, ressaltando que nenhuma irregularidade foi constatada na conclusão da obra e entrega do empreendimento, tampouco após a entrega do imóvel ao autor.

Decisão nas fls. 274/5 rejeitando as preliminares e a prejudicial de decadência, decretando a revelia do segundo réu, matéria preclusa.

Sobreveio, então, a sentença do juízo da 6ª Vara Cível, da Regional de Campo Grande (fls. 702).

Analisando o laudo pericial e a conclusão da prova técnica concluiu S.Exa. pela existência de defeitos da obra, julgado procedente o pedido para condenar a primeira ré a corrigir os vícios construtivos apontados no laudo no prazo de 90 dias sob pena de multa única de R$ 30,000,00. Fixou a reparação moral em R$ 12.000,00.

Julgou parcialmente procedente o pedido em face do segundo réu, Condomínio, condenando-o na devolução das cotas condominiais adimplidas antes da imissão do autor na posse do imóvel.

Negou a pretensão de devolução da comissão de corretagem e da multa pelo atraso na entrega da obra.

Condenou os réus na sucumbência com honorários de 14% do valor da condenação, na proporção de metade para cada um.

Apelo da incorporadora renovando a prejudicial de decadência e a matéria de defesa, garantindo a ausência de responsabilidade pelos vícios apontados na inicial. De forma subsidiária quer a redução da multa e afastamento da reparação imaterial.

Contrariedade em prestigio da sentença.

Este, o relatório .

A sentença analisou detalhadamente a prova pericial produzida e chegou à conclusão que há necessidade de correção de alguns defeitos da obra.

No laudo pericial colacionado às fls.426, e nos precisos esclarecimentos prestados pela "expertise" nomeada pelo Juízo, destaca-se:

Na vistoria realizada na data de 14/11/2017 por esta Perita na presença do Autor e do Réu representado pelo

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

Gabinete da Desembargadora Marilia de Castro Neves Vieira

assistente técnico Sr. André Celano, foram identificadas as fissuras, rachaduras e “buracos”, estes na empena do imóvel objeto da lide.

As referidas rachaduras são longitudinais, acompanhando toda a empena do edifício, abaixo do telhado, aproximadamente a 1,20m de altura. Estas rachaduras se projetam nas paredes internas do apartamento, caracterizando falha de construção, senão também de projeto. Qualquer obra que tenha acontecido no imóvel objeto da lide, não causaria a referida anomalia.

Foi observado também, que o “buraco” existente na empena, foi para inserir perna de 3” (madeira) para apoiar a caixa d’ água que apresentou vazamento, possivelmente por instabilidade decorrente de origem desconhecida, marca da infiltração ainda presente na laje de teto da cozinha do apartamento.

As fissuras existentes nas paredes do apartamento, são fissuras contínuas na parte superior das paredes que, tal como as rachaduras externas, podem ter origem na fundação ou falta de aperto de alvenaria.

Esse tipo de patologia, não é resultante de reformas nos imóveis ou falta de manutenção preditiva. A manutenção que cabe no caso em questão é corretiva, dada a data da identificação das mesmas, compreendendo o prazo de 5 anos de garantia.

Foi observado que todos os demais blocos do condomínio, conforme fotos anexadas, apresentam as mesmas rachaduras. Alguns blocos apresentam os “buracos” para um possível escorameto das caixas d’água, verificou-se também, a instalação de dutos externos , como extravasores das caixas d’água (em desacordo com a NBR 5626 – Instalação Predial de Água Fria - 5.4.3.2), conforme observa-se nas fotos anexadas.

O habite-se é franqueado ao imóvel que, segundo as exigências do Código da Municipalidade, atende

os critérios construtivos, em processo pertinente, caracterizando sua habitabilidade, não garantindo entretanto, a ausência de falhas e anomalias construtivas. Assim, o cumprimento de normas e técnicas construtivas, bem como a utilização de materiais adequados, são de inteira responsabilidade do construtor e/ou incorporador, que o CPC e CDC garantem ao

consumidor.

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

Gabinete da Desembargadora Marilia de Castro Neves Vieira

concluindo:

“Esta Perita após análise dos documentos e vistoria no local, entende que as falhas e vícios apontados na exordial, existem de fato e que, são de origem construtiva, comprovadamente por se repetirem em todos os demais blocos dos condomínio Humaitá Garden F1, e são sem dúvida responsabilidade da construtora.

As fachadas de todos os blocos do condomínio apresentam fissuras, rachaduras e drenos de água fora das especificações (normas).

No apartamento do autor, as paredes da sala e quartos apresentam fissuras, alguma delas rebatidas das paredes externas (paredes divisas). O teto da cozinha apresenta marcas de infiltração com origem na caixa d’água, provável transbordamento, pois foram instalados tubos extravasores nas fachadas e ainda permanecem nas fachadas os “buracos” abertos.

As falhas construtivas diminuem o desempenho e durabilidade da edificação, contrariando o que preconiza a ABNT NBR 15575:2013 – Desempenho de Edificações Habitacionais - Partes

1 a 6.

Deste modo, bem apurada a responsabilidade da primeira ré e, de conseguinte, sua condenação na reparação do imóvel.

Elucidativa a respeito do tema a lição de Sérgio Cavalieri Filho:

“a responsabilidade do construtor é de resultado, como já assinalado, porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender

o objetivo para o qual foi encomendada. Defeitos na obra, aparentes ou ocultos, que importem sua ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantia (ele é o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha – força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro, não tendo, aqui, relevância o fortuito interno.” (Programa de responsabilidade Civil, 5ª Edição, pág. 344)

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

Gabinete da Desembargadora Marilia de Castro Neves Vieira

No que toca ao pleito de devolução da parcela de “comissão de corretagem”, não assiste razão ao polo autor porque, como ressaltou o julgado singular, esse valor constitui-se em inicio e principio de pagamento.

Incabível, outrossim, a multa contratual pelo atraso na entrega do imóvel uma vez que a discussão, como posta nestes autos, não tem suporte no atraso na conclusão da obra mas de vícios da construção, não cabendo, portanto, a multa pleiteada.

Correta a sentença ao impor à segunda ré a obrigação na devolução das cotas condominiais anteriores à imissão na posse do imóvel conforme jurisprudência consolidada do Colendo STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, submetido ao regime dos recursos representativos, sob o Tema 886, pacificou o entendimento de que a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Mas de forma simples por inexistência de má-fé por parte do Condomínio, segundo réu.

Evidente a lesão imaterial diante dos transtornos e aborrecimentos anormais suportados pela parte autora que não logrou receber o imóvel em condições de habitabilidade como ficou comprovado nestes autos.

E o valor arbitrado em sede singular mostrou-se justo e apto a reparar em medida justa a lesão perpetrada à vitima.

Nesta linha de raciocínio mostrou-se incensurável o julgado singular que deve ser prestigiado por esta Corte.

P O R I S S O, a Turma Julgadora, sem discrepância, decide desprover o recurso.

Rio de Janeiro, 17 de setembro de 2020

Marilia de Castro Neves Vieira

Desembargador Relator

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