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11 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL

Partes

Publicação

Julgamento

Relator

Des(a). CLÁUDIO LUIZ BRAGA DELL'ORTO

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00995584420178190001_75f8a.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Décima Oitava Câmara Cível

APELAÇÃO Nº XXXXX-44.2017.8.19.0001

Apelante 1: CONSÓRCIO PORTO ATLÂNTICO LESTE

Apelante 2: ARRAKIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S/A

Apelado 1: ANTÔNIO DA SILVA OLIVEIRA

Apelado 2: MÔNICA DE OLIVEIRA

Origem: Juízo de Direito da 27ª Vara Cível da Comarca da Capital

APELAÇÃO. CONSUMIDOR. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da consorciada. Rejeição. Solidariedade de todas as empresas que participaram do ciclo da prestação de serviço (art. 7º, parágrafo único, e 28, § 3º, do CDC). Mérito. Rescisão do contrato por desistência dos compradores. O habite-se comprova que o imóvel estava liberado para entrega desde 15/09/2016, ou seja, dentro do prazo contratualmente previsto. Possibilidade de retenção do índice de 20% previsto no contrato. Entendimento firmado pelo STJ no sentido de que é direito do consumidor a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de índice entre 10% e 25% do valor efetivamente pago. Devida a devolução de 80% do valor pago pelos autores. Juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme decidido pelo STJ em sede de Recurso Repetitivo. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

ACÓRDÃO

Vistos e examinados estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso , nos termos do voto do relator.

VOTO DO RELATOR

Presentes as condições recursais e os pressupostos legais (órgão investido de jurisdição, capacidade recursal das partes e regularidade formal - forma escrita, fundamentação e tempestividade), a apelação deve ser conhecida.

A pretensão deduzida na inicial funda-se no pedido de rescisão do contrato entabulado entre as partes, com a devolução parcial dos valores pagos.

No caso, embora os autores façam referência ao prazo de

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entrega, não imputam às rés a mora no cumprimento do contrato, mas sim o desejo de rescindir o negócio, manifestado extrajudicialmente e não aceito pelas demandadas.

Por outro lado, as rés, apelantes, afirmam que o imóvel foi entregue dentro do prazo contratualmente previsto, havendo, na verdade, desistência dos promitentes compradores.

Trata-se de típica relação de consumo, em que os autores e as rés enquadram-se nas figuras de consumidores e de fornecedores, nos termos dos artigos e , § 2º, do CDC.

Não merece acolhimento a tese de ilegitimidade passiva ad causam da primeira ré, CONSÓRCIO PORTO ATLÂNTICO LESTE.

Isto porque, embora a regra seja a independência das obrigações assumidas pelos integrantes do consórcio, esta não é absoluta, na medida em que o CDC prevê, em seus artigos , parágrafo único, e 28, § 3º, a solidariedade de todas as empresas que participaram do ciclo da prestação de serviço.

Ademais, a mera alegação de que se trata de unidade adquirida para fins de investimento, não descaracteriza a relação de consumo, em razão da hipossuficiência dos promitentes compradores em relação às empresas prestadoras de serviço.

No mérito, entendo que assiste parcial razão às apelantes.

Note-se que o contrato acostado às fls. 23 (pasta XXXXX), cláusula 12, previa a entrega do imóvel para julho de 2016, que, com o prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, se findaria aos 30/01/2017.

No entanto, o habite-se acostado às fls. 570 (index 570) comprova que o imóvel estava liberado para entrega desde 15/09/2016, ou seja, dentro do prazo contratualmente previsto.

Desta forma, ao contrário do reconhecido na sentença, não houve inadimplemento das rés, mas, sim, desinteresse dos autores no prosseguimento do negócio.

Assim, é possível aos promitentes compradores desistirem do negócio jurídico, haja vista não terem condições financeiras para suportar a continuidade dos pagamentos pactuados, mas é lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.

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E a cláusula 10.2, item IV, do contrato (index 39) prevê a retenção de 20% do valor pago pelos contratantes.

Desta forma, considerando a situação fática e a cláusula contratual, impende reformar a sentença proferida, a fim de que seja dado parcial provimento ao apelo, para condenar as rés à devolução do valor correspondente a 80% (oitenta por cento) da quantia paga, com a consequente retenção de 20% (vinte por cento) dos valores quitados, e, não, no percentual perquirido pelos apelados (10%).

Tal entendimento está em perfeita consonância com a jurisprudência firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando lhe for economicamente insuportável o adimplemento contratual, reconhecendo-se, entretanto, o direito de restituição das parcelas pagas ao adquirente, mas não na sua totalidade, sendo devido, a título de retenção, índice entre 10% e 25% do valor efetivamente pago, como forma de compensação pela administração e execução do empreendimento por parte da promitente vendedora, conforme as circunstâncias de cada caso.

Sobre o tema, confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial nº 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula nº 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp nº 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o

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que não ocorreu na hipótese. 4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.

( AgInt no AREsp XXXXX/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018). (Grifei)

No mesmo sentido, a jurisprudência desta Corte:

Apelação Cível. Relação de consumo. Ação de rescisão de negócio jurídico. Versa a demanda sobre rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel em construção por iniciativa da promitente-compradora, sob fundamento de não possuir mais condições econômicas para pagar as prestações pactuadas, cingindo a controvérsia sobre o percentual a ser retido pelo promitente-vendedor. Sentença que julgou procedente o pedido definindo o percentual de retenção para 10% sobre a importância paga. Insurgência da parte Ré, pretendendo o cumprimento da cláusula contratual que fixa o percentual de 30% a título de retenção. É incontroverso que a rescisão contratual se deu pela desistência da parte autora em razão de problemas financeiros. STJ que entende que no caso de desistência do comprador, pode o vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. Apelante que não comprovou ter sofrido maiores prejuízos com o desfazimento do negócio. Induvidosamente o credor receberá de volta o bem transacionado, podendo negociá-lo com terceiro, de maneira a, no mínimo, amenizar suas perdas, e possivelmente angariar lucro até maior do que auferiria se o contrato original não fosse rescindido. Consideradas as peculiaridades do caso concreto, tem-se por razoável a retenção de 15% do valor total pago à ré para não gerar uma obrigação excessivamente onerosa para a autora. Incidência da Súmula 543 do STJ. DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL

O RECURSO. ( XXXXX-39.2016.8.19.0209 – APELAÇÃO - Des (a). JDS ANA CÉLIA MONTEMOR SOARES RIOS GONÇALVES -Julgamento: 17/07/2019 - VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL). (Grifei)

Portanto, merece reforma a sentença neste tópico, reconhecendo-se o direito à retenção de 20% do valor pago pelos apelados, conforme cláusula contratual, não havendo que se falar em imposição de multa contratual superior ao limite acima e

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stabelecido, sem olvidar que o percentual de retenção já visa à compensação das rés pelas perdas decorrentes do desfazimento do negócio.

O termo inicial dos juros de mora deve ser contado a partir do trânsito em julgado da sentença, uma vez que inexiste mora anterior da parte ré (promitente-vendedora), consoante jurisprudência do STJ, em sede de Recurso Repetitivo, verbis:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido.

( REsp XXXXX/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019). (Grifei)

Verifica-se, outrossim, a sucumbência mínima dos autores, nos moldes do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a justificar a manutenção da condenação das rés nos ônus sucumbenciais.

Por estas razões, VOTO PELO PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO, para determinar a devolução aos apelados do índice de 80% do valor por eles pago relativamente ao imóvel, objeto da lide, com a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, mantida a sentença em seus demais capítulos.

Rio de Janeiro, 03 de junho de 2020.

CLÁUDIO DELL´ORTO

DESEMBARGADOR RELATOR

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