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29 de Setembro de 2020
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL
Partes
AUTOR: CELSO DA ROCHA SANTOS, R�U: BANCO BRADESCO S A
Publicação
2020-05-25
Julgamento
21 de Maio de 2020
Relator
Des(a). GILBERTO CAMPISTA GUARINO
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_03324708120158190001_aee33.pdf
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Inteiro Teor

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0332470-81.2015.8.19.0001

APELANTE: CELSO DA ROCHA SANTOS

APELADO: BANCO BRADESCO S.A.

RELATOR: DESEMBARGADOR GILBERTO CAMPISTA GUARINO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL, VENDA E COMPRA E CONSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, POR INSTRUMENTO PARTICULAR. MORA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NO CREDOR FIDUCIÁRIO. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM. PEDIDO DECLARATÓRIO DE NULIDADE DE AVERBAÇÕES DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, EM CÚMULO SUCESSIVO COM PURGA DA MORA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO. REGÊNCIA DA LEI FEDERAL N.º 9.514/1997. APELANTE QUE CONFESSA A INADIMPLÊNCIA CERTIDÃO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. PROVA CLARA DE QUE O DEVEDOR FIDUCIANTE E RECORRENTE FOI NOTIFICADO EXTRAJUDICIALMENTE PARA QUE PURGASSE A MORA. JURISPRUDÊNCIA DESTA E. CORTE DE JUSTIÇA. INÉRCIA. VÁLIDA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. OBSERVÂNCIA DO COMANDO DO ART. 26 DA LEI FEDERAL N.º 9.514/1997. DESNECESSIDADE DE PRÉVIA INTIMAÇÃO DO DEVEDOR, À ÉPOCA DOS FATOS, NO QUE DIZ COM A DATA, O HORÁRIO E O LOCAL DE HASTA PÚBLICA DO BEM DE RAIZ. INCLUSÃO DE DISPOSITIVO NA LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA (§ 2º A AO ART. 27), POR FORÇA DA LEI FEDERAL N. 13.465/2017, QUE É POSTERIOR À CONSOLIDAÇÃO DE PROPREDADE (15/10/2014) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível

nº 0332470-81.2015.8.19.0001, em que são, respectivamente, apelante e

apelado CELSO DA ROCHA SANTOS e BANCO BRADESCO S.A.,

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Os Desembargadores que integram a 14ª Câmara Cível em conhecer do recurso e, no mérito, desprovê-lo, nos termos do voto do relator. Decisão unânime.

RELATÓRIO

01. Tem-se apelação cível da sentença de fls. 386 a 388 (índice eletrônico n.º 386) que, nos autos da ação de procedimento comum, ajuizada por CELSO DA ROCHA SANTOS, em face de BANCO BRADESCO S.A., com pedido declaratório de nulidade de averbações (n.º s 06 e 07) existentes na matrícula de imóvel residencial, referentes à consolidação de propriedade em favor do credor fiduciário, em cúmulo sucessivo com purga da mora, julgou-o improcedente e condenou o autor a pagar os consectários da sucumbência, fixando honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

02. A 1ª instância também julgou improcedente pretensão deduzida pelo autor, em face do mesmo réu, nos autos do Processo físico n.º 0002913-22.2015.8.19.0002, certo que, em consulta eletrônica à tramitação do referido processo, disponível no sítio desta egrégia Corte, tal sentença transitou em julgado aos 21/11/2018.

03. Irresignado, apela o vencido (razões de fls. 418 a 440, indexador n.º 418), alegando, em síntese, que, aos 20/10/2006, celebrou com o réu Instrumento Particular de Financiamento para Aquisição de Imóvel, Venda e Compra e Constituição de Alienação Fiduciária (doc. de fls. 31 a 47, índices eletrônicos n.º s 31 e 39), colimando a compra do imóvel residencial situado na Rua Maestro José Botelho, n.º 171, bloco I, apt.º 1008, Niterói/RJ, mas frisa que, a partir de 2011, não conseguiu

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honrar com algumas das 100 (cem) prestações mensais pactuadas, em razão de problemas financeiros e familiares.

04. Aduz que foi surpreendido com “(...) a transferência compulsória da propriedade do precitado imóvel, beneficiando-se o Apelado, de maneira irregular, com a aquisição do referido, que veio a ser leiloado posteriormente sem o conhecimento do apelante.” (Literalmente, fls. 420, indexador n.º 418).

05. Frisa que jamais lhe foi oportunizado purgar a mora e, assim, evitar a consolidação da propriedade resolúvel em favor do credor fiduciário, ora apelado, o que viola os arts. 31, § 1º, e 32, do Decreto-Lei 70/66, 26 da Lei Federal n.º 9.514/1997, 14 e 15 da Lei Federal n.º 9.492/1997, além da Cláusula contratual de n.º IX, porque, vencidas as prestações, impunha-se a notificação extrajudicial, pelo Cartório de Título e Documentos, antes de qualquer citação editalícia e realização de leilão extrajudicial.

06. Assim e com apoio em precedentes jurisprudenciais dos egrégios Superior Tribunal de Justiça e Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, salienta que a intimação do devedor fiduciante condiciona a consolidação de propriedade em favor do credor fiduciário, sob pena de nulidade do procedimento, por ofensa ao contraditório e à ampla defesa.

07. Sublinha que o bem de raiz foi comprado para a moradia sua e de sua família, sempre recebeu os boletos para pagamento das parcelas dervidas naquele logradouro, assim como outras contas encaminhadas por terceiros, mas jamais ali recebeu uma notificação extrajudicial referente a inadimplência.

08. A seguir, enfatiza que, nos termos do art. 31, § 2º, do Decreto-Lei 70/66, é apenas quando o devedor fiduciante se encontra em

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lugar incerto ou não sabido que cabe ao agente fiduciário promover a notificação por edital.

09. Logo após, defende a nulidade de todos os atos praticados pelo apelado, invocando a aplicação dos art. 104, 166 e 168 do Código Civil, averbando que não lhe cabia provar o não recebimento de notificação extrajudicial, o que seria prova diabólica, mas, sim, que o ônus da prova da remessa da notificação extrajudicial era do recorrido, a teor do art. 373, II, do Código de Processo Civil.

10. À conta desses argumentos, quer ver provido o apelo, com a reforma da sentença e a procedência dos pedidos, com consequente inversão dos consectários da sucumbência.

11. Na contraminuta de fls. 450 a 462 (índice eletrônico n.º 450), o apelado objurga a insurgência, ao asserto de não há falar-se em ilegalidade no procedimento extrajudicial que o levou a consolidar a propriedade resolúvel do imóvel.

12. E frisa que, caracterizada a mora do apelante, agiu em conformidade com o disposto no art. 26, § 3º, da Lei Federal n.º 9.514/1997, praticando atos tendentes à consolidação da propriedade e, ainda, a designar leilões para a alienação extrajudicial do bem.

13. Mas não apenas isso, porque salienta que, no tocante à purga da mora e à intimação para tanto, “(...) observa-se que consta na matrícula do imóvel prenotação que consolida a propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária e informa que houve intimação do fiduciante e o transcurso do prazo sem purgação da mora.” (Palavra por palavra, fls. 454, indexador n.º 450).

14. Logo após, sublinha que o recorrente confessou a mora, a seguir colacionando precedentes jurisprudenciais no sentido de que a

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averbação da certidão do Oficial de Registro de Imóveis, a atestar a intimação dos fiduciantes para que a mora fosse purgada, abre caminho para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, conforme dispõe o art. 26, § 7º, da Lei Federal n.º 9.514/1997.

15. Por derradeiro, afiança a desnecessidade de prévia intimação pessoal do devedor quanto à hasta pública do imóvel, porque não há previsão legal sobre a matéria.

16. Assim alicerçado, propugna o desprovimento do apelo, que está corretamente preparado (certidão de fls. 443, mesmo índice eletrônico).

É o relatório.

VOTO

17. A apelação preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

18. De início, como bem destacou o apelado, o recorrente confessou que não conseguiu honrar o pagamento de parcelas avençadas no contrato batizado de “Instrumento Particular de Financiamento para Aquisição de Imóvel, Venda e Compra e Constituição de Alienação Fiduciária” (doc. de fls. 31 a 47, indexadores n.º s 31 e 39), de modo que a mora é incontroversa.

19. No que concerne ao procedimento de consolidação de propriedade no credor fiduciário, por força da mora do devedor fiduciante, nota-se uma semelhança entre o disposto nos arts. 31, § 1º, e 32 do Decreto-Lei 70/66, 14 e 15 da Lei Federal n.º 9.492/1997 e 26 da Lei Federal n.º 9.514/1997. Contudo, impõe-se aqui observar precipuamente esta última legislação federal, que é específica, ao dispor sobre o Sistema

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de Financiamento Imobiliário e instituir a alienação fiduciária de coisa

imóvel.

20. Assim, temos na Lei Federal n.º 9.514/1997, com a

redação vigente aos 15/10/2014, época da consolidação da propriedade

no apelado, o seguinte:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em

mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade

do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante

legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento

do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer,

no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a

data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais

encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições

condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de

intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a

intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu

representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser

promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de

Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do

domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de

recebimento.

§ 4 Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou

procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato

será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao

oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a

intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos

jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se

no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da

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mora da data da última publicação do edital. § 5º Purgada a mora no

Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da

mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as

despesas de cobrança e de intimação.

§ 7 Decorrido o prazo de que trata o § 1 sem a purgação da mora, o oficial

do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a

averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em

nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de

transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§ 8 O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito

eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos

previstos no art. 27.”

21. Ademais, o negócio jurídico celebrado pelos litigantes,

com expressa observância da Lei Federal n.º 9.514/1997 contém as

seguintes cláusulas, idôneas e válidas:

“9.1. Vencida e não paga, no todo ou em parte, qualquer prestação,

o (a,s) devedor (a,es) terá um prazo de carência de 30 (trinta) dias, fixado

livremente pelas partes neste instrumento, para efetuar o pagamento do

débito, acrescido dos encargos contratuais e legais.”

9.2. Decorrido o prazo previsto no “caput” desta cláusula, sem que a

obrigação seja adimplida, o (a,s) devedor (a,es) será(ão) intimado,(a,s), na

forma da lei, a requerimento do credor, para no prazo de quinze dias, sob

pena de reputar-se em mora, satisfazer a prestação vencida e as que se

vencerem até a data do pagamento, acrescidas dos encargos contratuais e

legais, inclusive tributos e taxas condominiais imputáveis ao imóvel que

tiverem sido pagas pelo credor, além das despesas de cobrança e de

intimação.

(...)

9.5. O procedimento de intimação obedecerá os seguintes requisitos:

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A) A intimação será requerida pelo credor, ou seu cessionário, ao oficial do

serviço de registro de imóveis, indicando o valor vencido e não pago e

penalidades moratórias;

B) A diligência de intimação será realizada pelo oficial do serviço de registro

de imóveis da circunscrição imobiliária onde se localizar o imóvel, podendo,

a critério desse oficial, vir a ser realizada por oficial de registro de títulos e

documentos da comarca da situação do imóvel, ou do domicílio de quem

deva recebê-la, ou ainda, pelo correio com aviso de recebimento a ser

firmado pessoalmente pelo (a,s) devedor (a,es) ou por quem deva receber a

intimação.” (Literalmente, fls. 38, indexador n.º 31).

22. Ora... Nestes autos, é fato que não consta o instrumento

de notificação extrajudicial, o que, todavia, não significa sua inocorrência,

porque, conforme a certidão de ônus reais do bem de raiz, passada por fé

pelo Cartório de Registro de Imóveis da 8ª Circunscrição de Niterói (fls. 27

a 30, indexador n.º 27), tem-se que:

“Consolidação da Propriedade Resolúvel. Prot. n.º 122493. Documentos

apresentados: a) Requerimento para Purgação da Mora – Al. Fiduciária de

bem imóvel, de 24/06/2013, b) Requerimento constando endereço para

notificação, c) Relatório com simulação da mora, d) cópia do contrato

particular, e) procurações para representações, f) intimações deste RGI

feitas através dos Cartórios do 4º Ofício de Niterói e 1º Ofício de São

Gonçalo, RJ, em 27/11/2013 e 07/05/2014, respectivamente, g) Editais

publicados em 06, 07 e 08 de agosto de 2014, h) certidão deste RGI, de

24/09/2014, ao não comparecimento do devedor e não cumprimento de

suas obrigações e i) Requerimento para averbação e consolidação da

propriedade, de 23/09/2014, que ficam todos arquivados. Valor atribuído à

consolidação: R$ 420.000,00. O devedor fiduciante/transmitente acima

qualificado deixou de comparecer a este Cartório para purgar a mora objeto

do R.5 acima, no prazo legal, CONSOLIDANDO A PROPRIEDEADE

RESOLÚVEL do imóvel objeto desta matrícula em favor do credor

fiduciário/adquirente BANCO DO BRADESCO S/A neste ato, para fins

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previstos no art. 27 da Lei 9.414/97” (Literalmente, fls. 29 e 30, indexador n.º

27).

23. Como se vê, o referido documento, que (não custa

lembrar...) goza de fé pública e não foi impugnado, comprova a prévia

notificação do devedor fiduciário, o recorrente, para que purgasse a mora,

o que ele, inadimplente confesso, não fez, dando azo à consolidação da

propriedade do imóvel residencial.

24. Insta acrescentar que a Jurisprudência desta egrégia

Corte de Justiça corrobora a comprovação da mora debendi do fiduciante

pela certidão passada por oficial do Registro Geral de Imóveis. Confira-se,

a título ilustrativo:

“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO

FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO. MORA DO COMPRADOR. LEI

9.514/97. 1. Trata-se de ação de rescisão de contratos de compra e venda

de imóveis, garantidos por alienação fiduciária em favor da parte ré, ora

recorrente. 2. As certidões do Registro Geral de Imóveis comprovam a

averbação das escrituras de compra e venda com alienação fiduciária em

favor da ré, além da constituição dos devedores em mora, ressaltando que

não se trata de imóvel em construção. 3. Assim, nos termos do artigo 23, da

Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, restou constituída a propriedade

fiduciária em favor da ré. 4. A mora da parte autora, compradora, é fato

incontroverso. 5. A jurisprudência da Corte Superior de Justiça é firme no

sentido de que havendo mora do devedor em contrato de alienação

fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deverá

observar a forma prevista nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, afastando

a aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes

do STJ e do TJRJ. 6. Assim, considerando as situações fáticas e a

jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte de Justiça,

impõe-se a reforma da sentença guerreada, a fim de que sejam julgados

improcedentes os pedidos iniciais acolhidos pelo referido julgado,

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invertendo-se os ônus sucumbenciais. 7. Por fim, o artigo 85, § 11 do atual

Código de Processo Civil dispõe que o Tribunal, ao julgar o recurso

interposto, majorará os honorários fixados anteriormente. 8. Embora a

sentença tenha sido proferida quando já vigente o atual Codex, o recurso foi

provido, logo, não se mostra cabível a fixação dos honorários

sucumbenciais recursais. Precedente do STJ. 9. Recurso provido.”

(Apelação Cível n.º 0122006-11.2017.8.19.0001. Décima Quarta Câmara

Cível. Rel. Des. JOSÉ CARLOS PAES. Julgado em 21/08/2019).” (Sublinha

se).

25. Não se vê, portanto, que tenha o apelado deixado de observar a forma prescrita na legislação de regência, daí porque é descabida a declaração de qualquer nulidade com base nos arts. 104, 166 e 168 do Código Civil,

26. No que tange à intimação do devedor quanto à hasta pública do imóvel, cientificando-o de datas, horários e locais, isso só passou a ser previsto na Lei Federal n.º 13.465/2017, que acrescentou o § 2º-A ao art. 27 da Lei Federal n. 9.514/1997, de modo que é inaplicável à hipótese destes autos, já que a consolidação da propriedade resolúvel ocorreu, como antecipado, aos 15/10/2014.

27. Dessarte, vencido o mérito recursal, vê-se que a sentença foi publicada depois dos 18 de março de 2016, de modo que rege a matéria o decidido no AREsp n.º 1.255.986/PR, pela colenda Corte Especial do egrégio Superior Tribunal de Justiça, a preservar-lhe o Enunciado Administrativo n.º 07-STJ, assim redigido:

“Somente aos recursos interpostos contra decisão publicada a

partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de

honorários sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do

novo CPC.”

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28. Isso impõe a fixação de honorários recursais, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil (cf. agravo interno, nos embargos de divergência, no Resp n.º 1.539.725/DF, julgado aos 09/08/2017, relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira).

29. É, pois, adequada à hipótese a majoração da verba advocatícia em 2% (dois por cento) do valor atribuído à causa.

30. Tudo bem ponderado, voto no sentido de conhecer da apelação e, no mérito, desprovê-la, fixando honorários recursais de 2% (dois por cento) do valor atualizado da causa, o que totaliza verba sucumbencial de 12% (doze por cento) dessa mesma base de cálculo.

Rio de Janeiro, 21 de maio de 2020.

Desembargador GILBERTO CAMPISTA GUARINO

Relator

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