15 de Agosto de 2022
- 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro TJ-RJ - APELAÇÃO: APL XXXXX-27.2013.8.19.0208
Publicado por Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
Detalhes da Jurisprudência
Processo
Órgão Julgador
VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL
Julgamento
Relator
Des(a). MARCOS ANDRE CHUT
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Ementa
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NEGOCIAÇÃO FIRMADA ENTRE A PROMITENTE COMPRADORA E REPRESENTANTE APARENTE DA PROMITENTE VENDEDORA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DA PRIMEIRA RÉ. TEORIA DA ASSERÇÃO. MANDATO APARENTE. VÍNCULO DE CONFIANÇA E BOA-FÉ. CONTRATO VÁLIDO E EFICAZ. MÉRITO. FRUSTRAÇÃO DA AVENÇA. DESISTÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA. CONTRATO QUE NÃO ADMITE CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO. INTELIGÊNCIA DO ART. 22 DO DECRETO-LEI N. 58/1937 E DO ART. 25 DA LEI N. 6.766/79. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. FALTA DE PROVA DA NOTIFICAÇÃO PESSOAL, ESSENCIAL PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA DA DEVEDORA. DOCUMENTOS QUE EVIDENCIAM O EXERCÍCIO DE MERO ARREPENDIMENTO POR PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA. PROIBIÇÃO LEGAL. DIREITO DA PROMITENTE COMPRADORA DE PROMOVER A EXECUÇÃO ESPECÍFICA DO CONTRATO OU DE REQUERER A CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER (PACTO IN CONTRAHENDO), EM PERDAS E DANOS. DEVER DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS PELA FRUSTRAÇÃO DA AVENÇA, QUE ATINGIRAM A ESFERA EXTRAPATRIMONIAL. DISPOSITIVO DA SENTENÇA QUE MERECE SER MANTIDO. RECURSO AO QUAL SE CONHECE E SE NEGA PROVIMENTO.
1 - A preliminar de ilegitimidade passiva não merece ser acolhida em razão da aplicação da ¿Teoria da Asserção¿, segundo a qual a legitimidade da parte deve ser aferida a partir das assertivas da demandante em sua peça vestibular. Se, na petição inicial, a autora apontou a primeira ré como responsável pela retenção indevida dos valores pagos, imputando-lhe o dever de restituir e de indenizá-la, presente está a pertinência subjetiva para a ação.
2 - Caracteriza-se o mandato aparente aquele em que o terceiro de boa-fé contrata com alguém que tem toda a aparência de ser representante de outrem, mas na verdade não o é. Pelo princípio da boa-fé, reputa-se válido o ato e vinculado ao terceiro o pretenso mandante. O fundamento da eficácia reside na aparência do mandato, sem necessidade de apurar a causa do erro.
3 - O contrato celebrado entre as partes se qualifica como compromisso de compra e venda de imóvel, regulada pelo Decreto-lei n. 58/1937 e pela Lei n. 6.766/79, segundo o qual é vedado ao promitente vendedor arrepender-se da avença. A vedação à desistência por parte daquele que promete vender o imóvel é uma das características mais marcantes desta modalidade de contrato, que visa impedir o abuso do direito por parte do proprietário (art. 22 do Decreto-lei n. 58/1937 e art. 25 da Lei n. 6.766/79).
4 - Em se tratando de contrato verbal de promessa de compra e venda de imóvel, não havendo prova da existência de prazo definido para a quitação do preço, considera-se em mora o promitente comprador apenas após a sua notificação pessoal, oportunidade na qual terá ainda o devedor o prazo de 30 (trinta) dias para purgá-la, caso o imóvel seja loteado, ou 15 (dias) dias, caso o bem não tenham sido objeto de loteamento urbano (art. 32 da Lei n. 6.766/79 e art. 1º do Decreto-lei n. 745/69, com redação dada pela Lei n. 13.097/15).
5 ¿ Quando a promitente vendedora, por meio de sua mandatária aparente, simplesmente desiste unilateralmente de efetivar a venda do imóvel, e considerando que é vedado o arrependimento do promitente vendedor nos compromissos de compra e venda de imóveis, tal conduta não gera qualquer efeito sobre a esfera jurídica da promitente compradora. Esta, por sua vez, tem o direito de exigir a execução específica do contrato, ou, em caso de perda do interesse, requerer a conversão da obrigação de fazer (pacto in contrahendo) em perdas e danos.
