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18 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro TJ-RJ - APELAÇÃO : APL 00026956220138190002 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-RJ_APL_00026956220138190002_62510.pdf
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VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0002695-62.2013.8.19.0002

APELANTES 1: CELEBRITY ICARAI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A. e ROSSI RESIDENCIAL S.A.

APELANTES 2: MATIAS CARLOS AUEL e JACQUELINE MIQUILINO BISSOL AUEL

APELADOS: OS MESMOS

RELATORA: DES. SANDRA SANTARÉM CARDINALI

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO DA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA PELOS AUTORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL, QUE CONDENOU A PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 15.000,00, ALÉM DE IMPORTÂNCIA EQUIVALENTE AO ALUGUEL MENSAL, LEVANDO-SE EM CONTA IMÓVEL SIMILAR AO ADQUIRIDO PELA PARTE AUTORA, ACRESCIDO DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS, BEM COMO AO RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DO LAUDÊMIO, E, AINDA, PAGAMENTO DA MULTA CONVENCIONAL E RESSARCIMENTO, EM DOBRO, DO LAUDÊMIO.

APELO DA PARTE RÉ PELA INEXISTÊNCIA DE CULPA PELO ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. SUSTENTOU A IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DE MULTA, DE CONGELAMENTO DO SALDO FINAL, DE RESTITUIÇÃO DA CORRETAGEM, DE CUSTAS DE ASSESSORIA, E DE DEVOLUÇÃO DO LAUDÊMIO EM DOBRO. DEFENDEU, AINDA, A INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS E MATERIAIS (LUCROS CESSANTES) INDENIZÁVEIS, PUGNANDO, ALTERNATIVAMENTE, PELA REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

RECURSO AUTORAL PELA MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRETENDEM SEJA DETERMINADO QUE TERMO FINAL PARA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO SERIA 30/05/2012, FINDANDO-SE A MORA DA RÉ APENAS EM 28/05/2013, DATA DA ENTREGA DAS CHAVES. ADUZEM QUE A MULTA DEVE SER FIXADA NO PERCENTUAL DE 2% POR MÊS POR ATRASO; QUE A CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE A RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DO LAUDÊMIO DEVE INCIDIR DESDE O DESEMBOLSO DE

CADA PARCELA E QUE DECAÍRAM DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO.

INCONTROVERSO O ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. CONTRATO QUE PREVIU O ACRÉSCIMO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE CENTO E OITENTA DIAS TÃO SOMENTE PARA A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE E NÃO PARA O INÍCIO DA EFETIVA ENTREGA DAS UNIDADES. DESTA FORMA, O PRAZO, INICIADO EM 30/11/2011, FOI AMPLIADO ATÉ 30/05/2012, DATA POSTERIOR À PREVISTA ORIGINALMENTE PARA O INÍCIO DA ENTREGA DAS UNIDADES DEVENDO, PORTANTO, QUE, PORTANTO, SER CONSIDERADO COMO PRAZO MÁXIMO DERRADEIRO DISPONÍVEL À RÉ, CUJA MORA SE INICIOU EM 31/05/2012. ENTREGA DAS CHAVES APENAS EM 28/05/2013, DATA DA CESSAÇÃO DA MORA. RÉ QUE NÃO DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DE CAUSAS EXCLUDENTES DE SUA RESPONSABILIDADE, A TEOR DO QUE DETERMINA O ARTIGO 14, § 3º, DO CDC.

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TESE FIXADA NO JULGAMENTO DO TEMA 971: “NO CONTRATO DE ADESÃO FIRMADO ENTRE O COMPRADOR E A CONSTRUTORA/INCORPORADORA, HAVENDO PREVISÃO DE CLÁUSULA PENAL APENAS PARA O INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE, DEVERÁ ELA SER CONSIDERADA PARA A FIXAÇÃO DA INDENIZAÇÃO PELO INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. AS OBRIGAÇÕES HETEROGÊNEAS (OBRIGAÇÕES DE FAZER E DE DAR) SERÃO CONVERTIDAS EM DINHEIRO, POR ARBITRAMENTO JUDICIAL”. MULTA DE 2% QUE INCIDE SOBRE O VALOR DAS PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS PELOS CONSUMIDORES NO PERÍODO DE MORA DA RÉ, ACRESCIDOS DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS PERTINENTES.

POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES, DESDE QUE AQUELA NÃO EXTRAPOLE O VALOR DESTES. TESE FIXADA NO JULGAMENTO DO TEMA 970: “A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA TEM A FINALIDADE DE INDENIZAR PELO ADIMPLEMENTO TARDIO DA OBRIGAÇÃO, E, EM REGRA, ESTABELECIDA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, AFASTA-SE SUA CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES”, PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO QUE DEMONSTRAM QUE O VALOR DEVIDO A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA NÃO EXTRAPOLARIA A

SOMA DO VALOR MENSAL MÉDIO DOS ALUGUEIS, DEVIDOS AOS CONSUMIDORES A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO, OU DE QUE A CORRETAGEM TENHA SIDO EMBUTIDA NO PREÇO DO IMÓVEL QUE IMPEDE A PROCEDÊNCIA DO PLEITO, IMPONDO-SE A REFORMA DA SENTENÇA PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO DA PARTE RÉ AO RESSARCIMENTO DE VALORES A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DE TAXA DE ASSESSORIA. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. RESSARCIMENTO NA FORMA SIMPLES.

PLEITO DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVDOR. POSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA TÃO SOMENTE DA CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O SALDO DEVEDOR NO PERÍODO DA MORA DA RÉ, CONFORME OS ÍNDICES PREVISTOS NA CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA DO CONTRATO (INCC-M ATÉ A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE E IGP-M NO MÊS SUBSEQUENTE À EXPEDIÇÃO DO HABITESE), EXTIRPADOS OS JUROS E A MULTA INCIDENTES SOBRE O SALDO DEVEDOR NO PERÍODO DO ATRASO.

RESSARCIMENTO DO LAUDÊMIO. POSSIBILIDADE, TENDO EM VISTA PREVISÃO CONTRATUAL GENÉRICA, SEM INFORMAR ESPECIFICAMENTE QUANTO À INCIDÊNCIA DO LAUDÊMIO SOBRE O IMÓVEL E A IMPUTAÇÃO DO ENCARGO PELO SEU PAGAMENTO À PARTE ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO QUE DEVERÁ SE DAR, TODAVIA, FORMA SIMPLES, COM CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO, E JUROS MORATÓRIOS DESDE A CITAÇÃO.

DANOS MORAIS QUE DECORREM IN RE IPSA DO EVENTO. PRECEDENTES. QUANTUM INDENIZATÓRIO QUE NÃO MERECE ALERAÇÃO. MORA DE UM ANO. APLICAÇÃO DO VERBETE 343 DA SÚMULA DESTE TRIBUNAL.

SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL, UMA VEZ QUE A PARTE AUTORA NÃO DECAIU DE PARTE MÍNIMA DO SEU PEDIDO.

RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos das apelações cíveis de referência, em que constam como partes as acima indicadas, ACORDAM os Desembargadores da Vigésima Sexta Câmara Cível, por unanimidade, em DAR PARCIAL PROVIMENTO a ambos os recursos, nos termos do voto da Relatora.

RELATÓRIO

Trata-se de apelações cíveis interpostas pelas rés CELEBRITY ICARAI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A. e ROSSI RESIDENCIAL S.A. ALEX NEVES PASSIGATTE, e pelos autores MATIAS CARLOS AUEL e JACQUELINE MIQUILINO BISSOL AUEL, à sentença proferida pela Juíza Flávia Gonçalves Moraes Alves, da 6ª. Vara Cível de Niterói que, nos autos da ação indenizatória movida por estes em face daquelas, julgou procedente, em parte, o pedido, nos seguintes termos:

“Matias Carlos Auel e Jacqueline Miquelino Bissol Auel propuseram a ação Indenizatória em face de Celebrity Icaraí Negócios Imobiliários S/A E Rossi Residencial S/A, nos termos da petição inicial de fls. 02/38 e 80/85, que veio acompanhada dos documentos de fls. 39/68 e 87/92. Contestação às fls. 192/220. Réplica às fls. 258/280. RELATADOS, DECIDO. Neste primeiro momento, cumpre esclarecer que o presente feito comporta julgamento antecipado da lide, com fulcro no artigo 355 inciso I, do Novo Código de Processo Civil, tendo em vista a desnecessidade de produção de novas provas. A respeito da possibilidade do julgamento antecipado da lide, vale a pena acrescentar que ´(...) essa possibilidade veio com a salutar função de desobstruir a Justiça, ensejar a possibilidade de decisões mais céleres e propiciar, a par da resposta muito mais eficiente, a significativa redução de tempo, com acentuada repercussão econômica (...)´ (artigo de autoria da ilustre e respeitável Maria Berenice Dias, Mestre em Direito Processual Civil e Desembargadora do Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul). Frise-se que o julgamento antecipado da lide não se constitui necessariamente em cerceamento de defesa da parte, pois sendo o magistrado o destinatário das provas, cabe a ele averiguar se as provas carreadas são suficientes para motivar seu convencimento. Cumpre, da mesma forma, ressaltar que, durante a tramitação do processo, foram observadas as normas procedimentais aplicáveis à espécie, encontrando-se presentes as condições para o regular exercício do direito de ação, bem como os pressupostos processuais ditados por lei. Feitas tais considerações, urge analisar a delicada situação trazida à baila. Através da presente ação pretende, a parte autora, a indenização pelos danos materiais e morais que alega ter sofrido por força do comportamento perpetrado pela empresa ré. Segundo exposto na inicial, a parte autora, em março de 2012, firmou juntamente com a parte ré, contrato para a aquisição de determinado imóvel, tendo sido acordado que o aludido imóvel lhe seria entregue em janeiro de 2012. Porém, qual não foi a sua surpresa quando teve conhecimento de que a entrega não seria efetuada no prazo

estabelecido contratualmente, causando-lhe inúmeros transtornos e aborrecimentos, ressaltando que, apesar de tal fato, sempre honrou com o cumprimento de suas obrigações perante a empresa ré. A parte ré, quando de sua contestação, asseverou a ausência de qualquer falha na prestação de seus serviços. Antes, contudo, de analisar o cerne da questão, urge tecer certos comentários acerca da responsabilidade civil da empresa ré. Analisando minuciosamente a delicada situação trazida à baila, verifica-se que a mesma representa uma nítida relação de consumo, eis que tanto a parte autora, como a parte ré, pessoa jurídica de direito privado, se caracterizam, respectivamente, como consumidora e fornecedora de serviços, nos termos dos artigos 2º e 3º, parágrafos 1º e 2º,do Código de Defesa do Consumidor, in verbis: ´Art. : Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final´. ´Art. 3º: (...) Parágrafo primeiro -Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. Parágrafo segundo - Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista´. Desta sorte, todo aquele que se encontrar na condição de fornecedor, em razão do exercício de algum tipo de atividade no mercado de consumo enumerado de maneira exemplificativa no mencionado artigo 3º, pode figurar no polo passivo da relação de responsabilidade, sendo solidariamente responsável pelo ressarcimento dos vícios de qualidade ou quantidade que eventualmente possam ocorrer. Assim são considerados todos quantos propiciem a oferta de produtos e serviços no mercado de consumo, de maneira a atender às necessidades dos consumidores, sendo despiciendo, indagar-se a que título. Daí se sobressai o fato de que os serviços da parte ré estão no mercado de consumo, encontrando-se regido pelo Código de Defesa do Consumidor, respondendo pelos danos que tais serviços possam ter causado, nos termos do artigo , VI, do referido diploma legal, in verbis: ´Art. 6º. São direitos básicos do consumidor: (...) VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos´. Ao derradeiro, tanto a parte autora, na qualidade de potencial consumidora, como a parte ré, fornecedora de serviços, estão colocados no mercado de consumo, de sorte que, se os serviços prestados por este último causarem prejuízo à primeira, parte mais fraca, responderá pelos consequentes danos. Assim, vale a pena repetir, se aplica, ao vertente caso, o Código de Defesa do Consumidor. Por via de consequência, salta aos olhos a responsabilidade contratual, de natureza objetiva, aplicando-se, assim, os ditames consagrados no artigo 14 da já citada lei. Assim preceitua o referido dispositivo legal: ´Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos´. Portanto, para que surja a responsabilidade civil, basta que se demonstre, de forma cabal e induvidosa, a existência do dano, bem como o nexo causal, como tal

entendido a relação de causa e efeito entre a atividade desempenhada pela parte ré e o dano. O primeiro elemento acima identificado, qual seja, o dano, pode ser conceituado como sendo a subtração ou diminuição de um bem jurídico tutelado, qualquer que seja a sua natureza, quer se trate de um bem patrimonial ou integrante da própria personalidade da vítima. Sem tal elemento não há de se falar em indenização ou ressarcimento. Daí se conclui que o dano é o elemento preponderante da responsabilidade civil. O último elemento, também importante para gerar a responsabilidade civil, é o nexo causal, vale dizer, a relação de causa e efeito entre o comportamento culposo e o dano. Assim, chega-se à inarredável conclusão de que o dano deve ser consequência direta e imediata do ato culposo que lhe deu causa. O intuito do legislador, ao consagrar, em casos tais, a responsabilidade objetiva, se deu diante da notória hipossuficiência do consumidor, parte mais fraca na relação de consumo, e diante do fato de que, dentre seus direitos fundamentais, consagrados no Código Protetivo, se encontra o de facilitar o seu acesso aos meios de defesa. Neste particular, a notável Ada Pellegrini Grinover, em sua tal comentada obra, esclarece que ´(...) dentre os direitos básicos do consumidor, está a facilitação de seu acesso aos instrumentos de defesa, notadamente no âmbito coletivo, com o estabelecimento da responsabilidade objetiva, aliada à inversão do ônus da prova (...)´ (p. 55). Ao mesmo tempo, se aplica à empresa ré, a Teoria do Risco do Empreendimento. Assim, todo aquele que se dispõe a exercer alguma atividade no campo de fornecimento de bens e serviços têm o dever de responder pelos fatos e vícios resultantes do empreendimento, independentemente da existência da culpa. Segundo expõe o ilustre Desembargador Sérgio Cavalieri Filho, em sua obra ´Programa de Responsabilidade Civil´, 1a Edição - 2a Tiragem, Malheiros Editores, ´(...) este dever é imanente ao dever de obediência às normas técnicas e de segurança, bem como aos critérios de lealdade, quer perante os bens e serviços ofertados, quer perante os destinatários dessas ofertas. A responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar a atividade de (...) executar determinados serviços´ (p. 318). Insta, ainda, esclarecer que visando proteger o consumidor, parte mais fraca na relação de consumo, sendo, por conseguinte, mais vulnerável, o legislador ordinário estabeleceu, a seu favor, a inversão do ônus da prova, facilitando, assim, o seu acesso aos instrumentos de defesa. Tal direito está previsto no artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis: ´Art. - São direitos básicos do consumidor: (...) VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências (...)´. Sobre este tema, vale a pena citar certo trecho mencionado pela respeitável Ada Pellegrini Grinover, em seu livro intitulado ´Código Brasileiro de Defesa do Consumidor Comentado pelos Autores do Anteprojeto´, 6a Edição, Editora Forense: ´A prova destina-se a formar a convicção do julgador, que pode estabelecer com o objeto do conhecimento uma relação de certeza ou de dúvida. Diante das

dificuldades próprias da reconstrução histórica, contenta-se o magistrado em alcançar não a verdade absoluta, mas a probabilidade máxima (...). Conceituado como risco que recai sobre a parte por não apresentar a prova que lhe favorece, as normas de distribuição do ônus da prova são regras de julgamento utilizadas para afastar a dúvida. Neste enfoque, a Lei no 8.078/90 prevê a facilitação da defesa do consumidor através da inversão do ônus da prova (...)´ (p. 129). Mais adiante, esclarece, em suas sábias lições, o seguinte: ´Cada parte deverá nortear a sua atividade probatória de acordo com o interesse em fornecer as provas que embasam o seu direito. Se não assim, assumirá o risco de sofrer a desvantagem de sua inércia, com a incidência das regras de experiência a favor do consumidor´ (p. 130). Voltando ao caso concreto, duas questões deverão ser enfrentadas, quais sejam, o atraso na entrega da obra e dos danos dela provenientes. Primeiramente, há de se analisar a questão concernente

o alegado atraso em que teria incorrido a empresa ré. Analisando os documentos que instruíram a inicial, verifica-se, que, realmente, as partes firmaram um Contrato de Promessa de Compra e Venda (fls. 42/61), em novembro de 2010, ocasião em que restou ajustado que o prazo para a entrega da unidade imobiliária seria em janeiro de 2012, com possibilidade de um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Ao mesmo tempo, os documentos acostados à inicial dão conta do atraso na entrega das chaves. Frise-se que a parte ré, em nenhum momento, apresentou qualquer prova capaz de justificar o aludido atraso. Há de se enfatizar que, conforme é de sabença trivial, a principal obrigação do construtor é a de executar a obra, tal qual pactuada, procedendo à sua entrega dentro do prazo estipulado ou, caso o mesmo não tenha sido firmado, dentro de um prazo razoável para que as obras sejam concluídas. Trata-se, portanto, de uma obrigação de resultado que, segundo as exatas palavras do ilustre Desembargador Sérgio Cavalieri Filho, expostas em sua notável obra ´Programa de Responsabilidade Civil´, 1a Edição - 2a Tiragem, Malheiros Editores, é ´(...) aquela em que o devedor assume a obrigação de conseguir um resultado certo e determinado, sem o quê haverá inadimplemento. (...) o conteúdo da obrigação de resultado é o resultado em si mesmo (...)´ (p. 230). Diante de tal definição, pode-se afirmar, sem medo de errar, que, a partir do momento em que o construtor permanece inadimplente, não cumprindo a sua obrigação na avença, qual seja, a de concluir a obra no prazo estabelecido, sobressai o seu inadimplemento contratual, surgindo, por via de consequência, a culpa presumida. Conforme mais uma vez ensina o mestre Sérgio Cavalieri Filho, em sua obra acima mencionada, ´(...) no caso de culpa presumida, o autor da ação só precisa provar o dano e o nexo causal entre este e a conduta do agente. Inverte-se o ônus da prova quanto à culpa (...)´ (p. 42). No caso em foco, repita-se que, através da análise da documentação carreada aos autos, verifica-se que, não obstante o prazo da entrega tenha sido acordado para janeiro de 2012, com possibilidade de tolerância de cento e oitenta dias, a parte ré permanece em mora. Neste diapasão, diante de todo o contexto probatório anexado aos autos, apresenta-se inquestionável a responsabilidade civil da parte ré. Em situações análogas, assim já se

manifestou a jurisprudência pátria: ´APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO DO CONTRATO. NULIDADE DA SENTENÇA. INOCORRÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS ADIMPLIDAS. DESCONTOS NÃO PREVISTOS NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. DESCONSIDERAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA. CLÁUSULA PENAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CABIMENTO. LUCROS CESSANTES NÃO DEMONSTRADO. JUROS DE MORA. 1 - Não há que se falar em nulidade da sentença se não foi demonstrado nenhum vício que a macule. 2 - O descumprimento do prazo estabelecido no contrato para a entrega do imóvel adquirido configura inadimplemento por parte da promitente vendedora e viabiliza a rescisão do contrato de compra e venda, principalmente porque não foi apresentado nenhum motivo relevante para justificar tal retardamento. 3 - A promitente compradora tem o direito de reaver o valor que pagou, devidamente corrigido, pelo que é descabido o direito de retenção de parte da quantia a ser restituída, quando ocorrer o descumprimento das obrigações somente por parte da promitente vendedora, que não respeitou o termo de entrega do bem. 4 - A ausência de previsão contratual impede a realização de descontos no valor a ser restituído a título de multa contratual e/ou despesas administrativas, principalmente quando somente a construtora deu causa à rescisão do contrato de compra e venda. (...) 7 - Há o direito à indenização por danos morais, em situações excepcionais, quando o inadimplemento contratual ocasionado pela vendedora causar sérios transtornos que excedam os normais dissabores de um rompimento de um negócio jurídico. (...) 10 - As parcelas pagas pelo comprador devem ser restituídas de uma só vez, devidamente atualizadas pelo índice previsto no contrato, a partir de cada desembolso, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, sob pena de configurar enriquecimento ilícito da vendedora. Recursos de Apelação Cível conhecidos. Improvido o primeiro e provido em parte o segundo´ (TJGO - Apelação Cível nº 133.437-2/188

- Relator: Des. João Ubaldo Ferreira). ´APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CULPA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO DO CONTRATO. LEGALIDADE. DEVOLUÇÃO DO MONTANTE PAGO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONFIGURAÇÃO. (...) 2- Escoado o prazo expressamente previsto no contrato para entrega do bem imóvel, considera-se inadimplente a empreendedora, independentemente de qualquer ato do comprador, até porque a instabilidade econômica do país, bem como a mora dos demais compradores não configura caso fortuito ou de força maior, sendo coerente a rescisão do contrato de compra e venda, com a conseqüente restituição das importâncias pagas pelos adquirentes. (...). Apelação conhecida e improvida. Sentença mantida´ (TJGO -Apelação Cível nº 121475-5/188 - Rel. Des. Kisleu Dias Maciel Filho). ´CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Atraso na entrega do imóvel pela construtora - Demonstração inequívoca do inadimplemento por parte da ré - Retorno das partes ao status quo

ante - Restituição imediata e integral das parcelas pagas, com atualização monetária e juros da mora, estes a partir da citação -Inadmissibilidade de lucros cessantes, no entanto, por falta de demonstração de que os autores alugariam o imóvel se entregue na data prevista Recurso parcialmente provido´ (TJSP - Apelação Cível nº 267.016-4/6-00). Na verdade, os fatos ora analisados denotam um desserviço por parte da empresa ré, razão pela qual não pode fugir de sua responsabilidade em reparar os danos ocasionados à parte autora que, por sua vez, em razão de fatos alheios à sua vontade e que não lhe podem ser imputados, foi penalizada por uma situação a qual não deu causa e sequer concorreu. Reconhecida a responsabilidade civil da parte ré, urge analisar as verbas indenizatórias reclamadas pela parte autora. Compulsando os autos, restou latente o infortúnio da parte autora em não alcançar a entrega das chaves no prazo pactuado, tendo, inclusive, de suportar despesas por ela não esperadas. Segundo muito bem observado pelos autores, quando da inicial, houve, por parte da empresa ré, um total desrespeito à figura do consumidor, frustrando a sua legítima expectativa de ter uma moradia, além de ver sua esfera patrimonial protegida de dissabores oriundas de um mau gerenciamento na prestação de serviços da parte ré. Tais fatores, por si só, já tornam induvidoso o dano moral experimentado pela parte autora, sendo capaz de gerar uma profunda angústia, sofrimento e abalo no seu dia -dia, tendo em vista os reflexos que a situação que ora se analisa foi capaz de causar em sua vida pessoal. Na situação concreta se aplica, em sua inteireza, o conceito de dano moral, exposto pelo ilustre Desembargador Sérgio Cavalieri Filho, em sua obra citada ao longo deste trabalho, segundo o qual reputa-se dano moral ´(...) a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causado-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar (...)´ (p. 76). Inclusive, em situação bastante semelhante à ora estudada, o ilustre Desembargador PLÍNIO PINTO C. FILHO, com a maestria que lhe é peculiar, asseverou quando do julgamento da Apelação Cível n. 0187829-73.2010.8.19.0001, que tramitou perante a Décima Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, que, ´(...) não merece prosperar a argumentação da ré no sentido de que o atraso na entrega das chaves deve ser atribuído à autora, pois teria demorado para quitar o débito e providenciar os documentos necessários ao financiamento do imóvel. Isso porque, compulsando as provas dos autos, verifica-se que as partes celebraram negócio jurídico através do qual a autora receberia unidade comercial, cuja conclusão estava prevista para o mês de novembro de 2008, com a entrega das chaves prevista pata dezembro de 2008. Ocorre que esse prazo não foi respeitado, conforme se depreende dos diversos documentos carreados ao processo pela autora (...). Por esta razão, não logrou a ré êxito em comprovar, na fase de instrução processual, que o 'habite-se' foi dado pela municipalidade dentro do prazo contratual. (...) Assim, havendo atraso na concessão ou averbação do 'habite-se' por conduta não atribuível

o consumidor, caracterizado está o dano indenizável e a falha na

prestação do serviço do fornecedor, culminando em inadimplemento contratual, do que decorre o dever de reparação. Ademais, pela interpretação do artigo 14, parágrafo 3º, do CDC, a responsabilidade do fornecedor se impõe quando ele, no curso da demanda, não prova que o defeito inexiste ou que se trata de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. Frise-se que a mera afirmação de concessão do 'habite-se' em 31 de março de 2009 não tem o condão de impedir, modificar nem extinguir o direito autoral ao recebimento da indenização por danos morais pelo atraso injustificado da conclusão da obra. (...) No caso em exame, o dano ultrapassou o mero descumprimento do dever contratual ou legal, uma vez que privou a autora do projeto que tinha para aquele bem, prejudicando-lhe o direito à moradia (...)´. Desta forma, se faz presente o dever de compensar a parte autora pelo abalo sofrido, o aborrecimento, o sofrimento e a tristeza decorrentes da situação descrita. É certo que a orientação jurisprudencial é no sentido de que, nos casos de inadimplemento contratual, não há que se falar em dano moral, pois tais fatos configuram incômodos e mero dissabor, naturais às relações comerciais. Inclusive, este é o teor da Súmula no 75, do Egrégio Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, in verbis: ´O simples descumprimento de dever legal ou contratual, por caracterizar mero aborrecimento, em princípio, não configura dano moral, salvo se da infração advém circunstância que atenta contra a dignidade da parte´. No entanto, tal premissa deve ser avaliada caso a caso, pois nada impede que, em determinadas situações de inadimplemento contratual, haja condenação por dano moral, quando existente. No caso em apreço, como já mencionado, o inadimplemento contratual ocasionou à parte autora transtornos, aborrecimentos e sofrimentos que exorbitam o normal dissabor do negócio jurídico frustrado. Convém ressaltar que, além disso, o sonho de ter uma casa própria quase foi frustrado, haja vista o atraso na entrega da obra, oriundo de culpa única e exclusiva da parte ré. Frise-se que tal atraso exorbita, em muito, os limites do razoável. Torna-se imperioso ressaltar que, em situações como a do caso em tela, se presume a existência do dano moral, de modo que, à parte autora, basta a alegação, ficando à cargo da outra parte a produção de provas em contrário, o que, no vertente caso, não ocorreu. Segundo orientação do respeitável Rui Stoco, em sua magnífica obra ´Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial´, 4a Edição - 2a Tiragem, Editora Revista dos Tribunais, orientação esta que expressa o entendimento desta magistrada, ´(...) comprovada a ofensa moral o direito à indenização desta decorre, sendo dela presumido. (...) Significa, em resumo, que o dever de reparar é corolário da verificação do evento danoso, dispensável, ou mesmo incogitável, a prova do prejuízo (...)´ (p. 722). Mais adiante, cita os seguintes julgados: ´O dano simplesmente moral, sem repercussão no patrimônio, não há como ser provado. Ele existe tão somente pela ofensa, e dela é presumido, sendo o bastante para justificar a indenização´ (TJPR - 4a Câmara - Apelação - Rel. Wilson Reback). ´A concepção atual da doutrina orienta-se no sentido de que a responsabilização do agente causador do dano moral opera-se por força do simples fato da violação (...). Verificado o evento danoso,

surge a necessidade da reparação, não havendo que se cogitar da prova do prejuízo, se presentes os pressupostos legais para que haja a responsabilidade civil (...)´ (STJ - 4a Turma - REsp 23.575/DF - Rel. César Asfor Rocha). Também não se pode deixar de trazer à baila a lição esposada pela ilustre e respeitável Maria Helena Diniz, em sua obra intitulada ´Curso de Direito Civil Brasileiro´, 7º volume, 9ª Edição, Editora Saraiva, ao tratar do dano moral, ressalva que a reparação tem sua dupla função, a penal ´(...) constituindo uma sanção imposta

o ofensor, visando a diminuição de seu patrimônio, pela indenização paga ao ofendido, visto que o bem jurídico da pessoa (integridade física, moral e intelectual) não poderá ser violado impunemente (...)´, e a função satisfatória ou compensatória, pois ´(...) como o dano moral constitui um menoscabo a interesses jurídicos extrapatrimoniais, provocando sentimentos que não têm preço, a reparação pecuniária visa a proporcionar ao prejudicado uma satisfação que atenue a ofensa causada (...)´. Neste diapasão, vale a pena repetir que, diante da conduta indevida da parte ré, houve, por via de consequência, um dano moral a ser compensado. Contudo, não obstante tais fatores, o dano moral não pode ser fonte de lucro, devendo, portanto, ser arbitrado numa quantia que, de acordo com o prudente arbítrio do magistrado, seja compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita, o sofrimento suportado pela vítima e a capacidade econômica do causador do dano. Como bem esclarece o ilustre Desembargador Sérgio Cavalieri em sua tão citada obra, ´(...) a indenização, não há dúvida, deve ser suficiente para reparar o dano, o mais completamente possível, e nada mais. Qualquer quantia a maior importará em enriquecimento ilícito, ensejador de novo dano (...)´ (p.78). Assim, o magistrado não fica vinculado ao valor estabelecido pela parte concernente ao dano moral. Este deve ser fixado segundo o arbítrio do julgador, levando em conta as circunstâncias presentes em cada caso concreto. Vale trazer à colação a seguinte jurisprudência: ´A indenização por dano moral deve ser arbitrada em quantia fixa e não deve ser fonte de enriquecimento, nem pode também, ser fixada em valor inexpressivo, sendo de rigor, em sua quantificação, a valoração da intensidade da culpa e as circunstâncias em que ocorreu o evento danoso´ (TJSP - 16ª C. - Ap. - Rel. Pereira Calças - JTJ-LEX 174/49). Tornou-se necessário o esclarecimento acima, pois o valor da indenização pleiteada deve se adequar aos critérios da proporcionalidade e da razoabilidade. Da mesma forma, se apresenta imperioso que a parte ré venha a arcar com a multa proveniente de sua própria mora, multa esta por ela mesma firmada no contrato em questão em relação à parte autora. Ora, analisando a documentação carreada aos autos, verifica-se que, não obstante tenha sido convencionado que a entrega do imóvel seria efetuada em janeiro de 2012, com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, tal entrega ainda não havia sido efetuada quando do ajuizamento da presente ação. Assim, correta se apresenta a incidência da multa convencional a partir do esgotamento do prazo de tolerância de cento e oitenta dias (prazo este perfeitamente legítimo), perdurando até a data da efetiva entrega da unidade imobiliária em favor da parte autora. Outra importante questão a ser enfrentada é a seguinte: no

caso de atraso na obra, por culpa única e exclusiva da construtora, é devida a atualização monetária das parcelas e a incidência de juros? Após muito analisar a delicada situação trazida à lume, esta magistrada firmou posicionamento no sentido de que tal atualização se apresenta abusiva e apta a gerar, em detrimento do consumidor, ora autores, um verdadeiro enriquecimento ilícito. Valendo-se das exatas palavras da ilustre e respeitada Desembargadora TEREZA CRISTINA SOBRAL BITTENCOURT SAMPAIO, expostas quando do julgamento da Apelação Cível n. 0007391-39.2012.8.19.0209, que tramitou perante a Vigésima Sétima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, ´(...) o atraso na entrega do imóvel (por fatores imputáveis exclusivamente às rés) a dívida dos autores foi sendo atualizada e elevada a cada mês, fazendo com que o saldo devedor a pagar aumentasse progressivamente. Ora, se a dívida se elevou justamente em razão do atraso na entrega do imóvel, não há como impor tal ônus aos autores, devendo-se, ao revés, compelir as rés ao pagamento desta verba (...)´. Também com a maestria que lhe é peculiar, o ilustre Desembargador, quando do julgamento do Agravo de Instrumento n. 0034629-44.2013.8.19.0000, que tramitou perante a Vigésima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, ressaltou que ´(...) é de comum conhecimento que, antes da entrega do imóvel, com a averbação do 'habite-se' no RGI, os agravados estão impedidos de obter o financiamento do saldo devedor com agente financeiro de sua livre escolha, de modo que eventual demora no pagamento do débito não pode ser imputada a eles. Com efeito, mostra-se incabível a incidência de juros moratórios sobre o saldo devedor durante o período de atraso na entrega do imóvel, eis que o longo tempo de demora para a finalização do empreendimento não pode servir de ganho à parte que deu causa ao inadimplemento do contrato, ou seja, os agravados não podem ser onerados pela mora das agravantes, haja vista estar configurada a exceção do contrato não cumprido (artigo 476, do CC/02). Assim, para que as agravantes recebam o valor da parcela em aberto, prevista em contrato, é necessário que, primeiramente, cumpram a sua obrigação, consistente na entrega do empreendimento com o devido 'habite-se' registrado no RGI. Por esta razão, são consideradas abusivas as cláusulas em contrato imobiliário que estabeleçam a incidência de juros antes da entrega do imóvel aos agravantes, eis que, claramente, os colocam em desvantagem exagerada, rompendo o equilíbrio contratual e vilipendiando os princípios da harmonização dos interesses dos participantes das relações do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico (art. 170, CF/88, artigo , caput e inciso III e artigo 51, inciso IV, da Lei n. 8.078/90). Neste mesmo sentido, eis os seguintes julgados: ´AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. (...) OBRIGAÇÃO DE FAZER. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. CANCELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. (...) As rés, contrariando a boa fé objetiva, não observaram a previsão de entrega da obra estabelecida em cláusula contratual contida na promessa de compra e venda firmada com os autores, cujo prazo, mesmo acrescido de 180 dias de tolerância

avençados, findou-se em agosto de 2011, não havendo notícia de que o respectivo imóvel tenha sido finalmente entregue aos adquirentes. A demora na conclusão da obra, a rigor, tem como efeito a elevação do saldo devedor, considerando que o contrato prevê como vencimento de seu pagamento, passível de financiamento, a data da entrega do imóvel, resultando na incidência de juros sobre o valor financiado durante o período de atraso. Deste modo, descabe cogitar da incidência de juros sobre o saldo devedor durante o período de atraso na entrega do imóvel, vez que não pode o adquirente ser onerado pela mora da construtora e da incorporadora. Não podem as rés, inadimplentes que estão com a obrigação que assumiram na avença, pretender que incida sobre o saldo devedor a correção monetária pactuada (IGP-M/FGV), a qual não se pode aferir, desde logo, se é prejudicial, ou não, aos interesses do consumidor (...)´ (TJRJ, Agravo de Instrumento n. 0018204-39.2013.8.19.0000, Quinta Câmara Cível, Rel. Des. Heleno Ribeiro Pereira Nunes). ´APELAÇÃO CÍVEL. OBRA EM ATRASO. Direito do adquirente em pagar a parcela, vencida em 02/07/2010, sem multa, juros moratórios e atualização pelos índices contratuais durante o período da mora da construtora, que vai do termino do prazo limite (180 dias) para a entrega da unidade até o habite-se. Encargos que devem ser suportados pela construtora, enquanto em mora, não podendo ser transferidos ao adquirente. Aplicação da exceção do contrato não cumprido. (...) Direito do comprador de pagar o valor das prestações sem juros, multa, atualização ou qualquer outro encargo que decorra da mora da construtora. Quando a obra atrasa, o montante do financiamento também aumenta com a atualização, cujos índices (INCC, IGP-M) são superiores aos demais do mercado, com isso desorganizando o planejamento financeiro do adquirente, frustrando o na expectativa de obter financiamento imobiliário (previsto no contrato) com índice mais favorável, só possível com o habite-se. Os prejuízos do comprador, presumidos com o atraso, não podem ser transferidos ao adquirente. Precedentes deste Tribunal´ (TJRJ, Apelação Cível n. 006910936.2010.8.19.0038, Décima Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Juarez Folhes). ´AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DO CONSUMIDOR EPROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NMA PLANTA. CONSTRUTORA QUE NÃO EFETUOU A ENTREGA DO IMÓVEL NA DATA ESTIPULADA NO CONTRATO. DEFERIMENTO PARCIAL, PELO JUÍZO A QUO, DA ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA, PARA SUSPENDER A INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS ATÉ A AVERBAÇÃO DO 'HABITE-SE' NO RGI. (...) Inadimplemento das agravantes que impossibilita aos agravados a concessão de financiamento. Demora na finalização do empreendimento que não pode servir de ganho à parte que deu causa ao inadimplemento do contrato. Exceção do contrato não cumprido. Artigo 476, do CC/02. Inviabilidade de aplicação de juros moratórios sobre o saldo devedor antes da entrega das chaves e averbação do 'habite-se'. Cláusula abusiva que coloca os consumidores em desvantagem exagerada. Violação do equilíbrio contratual. Inteligência do artigo 170, da

CRFB/88, artigo , caput e inciso III, e artigo 51, inciso IV, da Lei n. 8.078/90 (...). RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE, AO QUAL SE NEGA SEGUIMENTO´ (TJRJ, Agravo de Instrumento n. 003462944.2013.8.19.0000, Vigésima Câmara Cível, Rel. Des. Luciano Silva Barreto). Ao derradeiro, como medida de justiça e para se evitar um enriquecimento ilícito em detrimento do autor, impõe-se a suspensão da incidência dos juros e atualização monetária que incidiram sobre o saldo devedor, suspensão esta que perdurará até a data da averbação do 'habite-se'. Da mesma forma, a parte ré deverá arcar com a devolução, em favor da autora, da comissão de corretagem, eis que, no entender desta magistrada, se trata de obrigação indevidamente imposta ao promitente comprador, notadamente se for levado em conta que o contrato em tela foi confeccionado pela promitente vendedora, que, por sua vez, deveria ter pago a mencionada comissão (e não a parte autora que, frise-se, não contratara o corretor). Portanto, o pedido da parte autora de ter de volta o pagamento da comissão de corretagem se justifica, eis que, na documentação carreada aos autos, não se vislumbra ter a mesma sido previamente informada do ônus que lhe estava sendo imposto. Sequer existe cláusula contratual estabelecendo, de forma clara e precisa, que a parte autora arcaria com o pagamento da comissão de corretagem, sendo que os documentos apresentados pela parte ré desservem a tal fim. Conforme muito bem observado pela ilustre Desembargadora CONCEIÇÃO A. MOUSNIER, com a maestria que lhe é peculiar, quando do julgamento da Apelação Cível n. 0012702-79.2010.8.19.0209, que tramitou perante a Vigésima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, ´(...) deve ser aplicada a regra geral de que quem arca com o pagamento da comissão de corretagem é aquele que contrata diretamente a prestadora de serviço em seu benefício. No caso, a corretora de imóveis PATRIMÓVEL foi contratada pela 'VILLAGE RECREIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A' apelada para realizar a intermediação na venda dos apartamentos aos consumidores, interessados no empreendimento (...). Desta forma, não há que se imputar ao consumidor o pagamento do serviço o qual não anuiu em contratar, pois só soube existir comissão no ato do registro da promessa de compra e venda em cartório. Isto porque, ao buscar informações de venda do empreendimento, o consumidor, até então, não tem ciência de quem arcará com o custo de toda aquela estrutura de venda montada pela imobiliária, sendo desta última a responsabilidade da contratação da corretagem caso não haja clara ciência e transparência ao consumidor. No caso em tela, não foi o consumidor quem procurou a corretora para que lhe encontre um imóvel, e sim a empreendedora que coloca unilateralmente uma imobiliária à frente de suas negociações. Frise-se que o direito à informação adequada sobre os produtos e serviços colocados no mercado é princípio basilar das relações de consumo e traduz um dos aspectos do princípio da boa fé objetiva. Trata-se de direito fundamental do consumidor, visando a proteção da parte hipossuficiente, a qual não domina as técnicas de mercado e deve, portanto, obter todas as informações necessárias de forma adequada, clara e precisa, o que não se vislumbra no caso em exame. Em que

pese o argumento de ser prática usual no mercado o repasse da comissão de corretagem ao comprador, é imperioso que tal ônus seja prévia e transparentemente informado, contando no mínimo com sua expressa anuência (...)´. Também se apresenta imperioso trazer à lume os seguintes julgados: ´APELAÇÃO CÍVEL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM PELOS COMPRADORES. PRETENSÃO AUTORAL VISANDO A DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO, PELA INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO IMPONDO ESSA OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. (...) Em princípio, a comissão de corretagem deve ser paga elo vendedor do imóvel, podendo ser repassada ao comprador mediante expressa previsão contratual. Não subsiste a alegação de que os adquirentes pagaram a comissão diretamente ao corretor no ato da compra, pois não há qualquer evidência concreta nos autos de que essa informação - de que a obrigação pelo pagamento seria dos compradores - teria sido transmitida, com antecedência, de forma adequada e clara ao consumidor, como exige o art. 6º, inciso III, da lei consumerista. Tratando-se de relação de consumo, a cobrança indevida de comissão de corretagem constitui hipótese de restituição em dobro, consoante parágrafo único, do art. 42, da referida lei (...)´ (TJRJ, Apelação Cível n. 0021715-05.2010.8.19.0209, Sétima Câmara Cível, Rel. Des. Luciano Rinaldi). ´APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA POR PROMITENTE COMPRADOR. A obrigação de pagar pelo serviço de intermediação é do vendedor e, para que seja repassada para o comprador, deve haver previsão contratual e abatimento do valor da comissão do preço total do negócio. Condições que não se comprovaram no caso em tela, razão pela qual deve ser reformada a sentença para que a promitente vendedora restitua ao promitente comprador a quantia paga ao corretor (...)´ (TJRJ, Apelação Cível n. 0021454-18.2010.8.19.0087, Décima Oitava Câmara Cível, Rel. Des. Leila Albuquerque). Não se pode esquecer que o artigo 6o, inciso IV, do mencionado diploma legal estabelece, como um dos direitos básicos do consumidor, a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços. Ao mesmo tempo, conforme antes ventilado, não há qualquer indício de que a parte autora tivesse pleno conhecimento, quando da contratação, de sua obrigação em arcar com o pagamento da comissão de corretagem e nem se lhe foram prestadas as informações adequadas neste sentido. Ora, o direito à informação adequada sobre os produtos e serviços colocados no mercado é princípio basilar das relações de consumo e traduz um dos aspectos do princípio da boa fé objetiva. Trata-se de direito fundamental do consumidor, visando a proteção da parte hipossuficiente, a qual não domina as técnicas de mercado, devendo, portanto, obter todas as informações necessárias de forma adequada, clara e precisa, o que não se vislumbra no caso em exame. É imperioso que o consumidor seja prévia e transparentemente informado de suas obrigações e responsabilidades, contando, no mínimo, com sua expressa anuência.

Portanto, como medida de justiça e para se evitar um enriquecimento indevido em detrimento da parte autora, surge o direito da mesma em alcançar a devolução do valor referente à comissão de corretagem, devolução esta que deverá ser efetuada de forma simples. Já em relação aos lucros cessantes, também se apresenta justo que a parte ré venha a arcar com os alugueis mensais, como forma de indenização, pelo período em que o imóvel em questão permaneceu impróprio ao uso. Trata-se, inclusive, de uma questão já praticamente pacificada, haja vista a presunção de prejuízo suportado pelo adquirente da unidade imobiliária em decorrência da impossibilidade de usá-la. Neste sentido, eis os seguintes julgados: ´(...) APELAÇÕES CÍVEIS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA COMPENSATÓRIA. INACUMULABILIDADE COM OS LUCROS CESSANTES, NA MÍNGUA DE PACTO. MARCO FINAL DAS OBRIGAÇÕES INDENIZATÓRIAS. SALDO DEVEDOR. CONGELAMENTO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO. 01. Eventuais revezes nos mercados de insumos e mão de obra, longe de configurar caso fortuito externo ou de força maior, integram o risco inerente à atividade comercial explorada pelo incorporador e construtor e, por isso mesmo, não são fatos suficientes para romper o nexo causal. Ao contrário do alegado pela recorrente, o boom imobiliário, do qual muito lucraram as empresas do ramo, não importou no atraso generalizado de todos os empreendimentos em andamento, o que descaracteriza até mesmo o fortuito interno, o qual, se tivesse ocorrido, atingiria igualmente todas as empresas construtora na mesma época e lugar. Igualmente, a ocorrência de fortes chuvas que dificultam a atividade construtiva também constitui fato inerente às atividades do empreendedor, para o qual deveria estar preparado, sobretudo porque se vale de um considerável prazo de tolerância de cerca de anos e meio ano, não passando, quando muito, de típico fortuito interno. 03. O adquirente da planta nutre expectativa legítima fé em relação ao momento em que poderá desfrutar do bem, seja como residência, seja como fonte de renda. Superado o prazo assumido pelo construtor, configura-se o dano moral, na medida em que não se trata de um produto qualquer, mas de bem econômico durável e de alto valor de uso. Mostra-se razoável o arbitramento da verba indenizatória em R$ 15.000,00 para compensação do dano extrapatrimonial decorrente do atraso de ano e meio após o prazo de tolerância para entrega do imóvel, seja à luz da extensão do dano, seja por força da gravidade da culpa do ofensor, que deixou de agir com a necessária perícia e cuidado na elaboração e execução do projeto do empreendimento, o que importou no pronunciado ultrapassamento da data aprazada. Inteligência do artigo 944, caput e parágrafo único, do Código Civil. 04. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador faz jus à indenização de lucros cessantes pelo período de atraso na entrega do imóvel, pela presunção de prejuízo decorrente da não fruição do bem, dispensada a prova cabal de que o daria em locação (...). 08. NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO AGRAVO RETIDO. PARCIAL

PROVIMENTO DOS RECURSOS DE APELAÇÃO´ (TJRJ, Apelação Cível n. 0024471-84.2010.8.19.0209, Vigésima Sétima Câmara Cível, Rel. Des. Marcos Alcino de Azevedo Torres). ´PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL APÓS O PRAZO PRORROGADO DE CENTO E OITENTA DIAS. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. SENTENÇA QUE RECONHECE O ATRASO DA ENTREGA DA OBRA E CONDENANDO AO PAGAMENTO DE LUCRO CESSANTE E DANO MORAL FIXADO EM R$ 15.000,00. RECURSO DA PARTE RÉ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Contrato de promessa de compra e venda no qual fora prevista a conclusão da obra em março de 2009, com prazo de tolerância de cento e oitenta dias. Falha na prestação do serviço configurada, impondo à ré o dever de responder pelas conseqüências do inadimplemento contratual. Atraso injustificado na entrega do imóvel. Inadimplemento contratual. Lucros cessantes configurados. Presunção de prejuízos, consubstanciados na impossibilidade de uso e de locação do imóvel, durante todo o tempo de atraso na entrega do bem. Precedentes do STJ e desta Colenda Câmara. Dano moral configurado. Valor que se fixa em R$ 15.000,00 que bem atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO´ (TJRJ, Apelação Cível n. 0032369-80.2012.8.19.0209, Vigésima Sexta Câmara Cível, Rel. JDS. Des. Ricardo Alberto Pereira). ´APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. Escritura de promessa de compra e venda que previu o término das obras em novembro de 2009, com possibilidade de prorrogação do prazo por, no máximo, cento e oitenta dias. Imóvel entregue cerca de um ano depois da data máxima prevista. (...) Falha na prestação do serviço. Inteligência do artigo 14, do CDC. Ausência de prova da ocorrência de quaisquer excludentes de responsabilidade civil previstos no artigo 14, parágrafo terceiro, do CDC. Ausência de prova do fato da vítima. Danos materiais e morais que devem ser ressarcidos. Lucros cessantes presumidos pela impossibilidade de uso ou de aluguel do bem imóvel adquirido a terceiros, durante o período de atraso na entrega da unidade imobiliária objeto do contrato. Termo inicial dos lucros cessantes que deverá ser o dia 01/06/2010, fixando se, como termo final, a data da entrega das chaves, ocorrida em 13/05/2011. Juros moratórios sobre a indenização por lucros cessantes que devem incidir desde a citação (...). Danos morais configurados. Verba indenizatória por danos morais fixada em R$ 15.000,00. Adequação aos parâmetros desta Corte para casos análogos. Juros moratórios sobre os danos imateriais corretamente fixados pela sentença desde a citação. (...) PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS´ (TJRJ, Apelação Cível n. 0018310-87.2012.8.19.0209, Vigésima Sexta Câmara Cível, Rel. Des. Sandra Santarém Cardinali). Assim, impõe-se que a parte ré venha a arcar, a título de indenização, com o aluguel mensal pelo período em que a unidade imobiliária permaneceu impossibilitada de uso. No que tange à cobrança do Laudêmio, deverá, ainda, a parte ré, arcar com o referido pagamento. Justifica-se, pois, tal obrigação, como regra é do alienante do imóvel, nos termos do art. 2º do Decreto Federal 95.760/88, bem como do

artigo 686 do Código Civil de 1916 e do artigo 2038 do Código Civil de 2002. Contudo, nada obsta a que a referida despesa, seja contratualmente assumida pelo comprador, todavia deve haver cláusula expressa neste sentido. No caso dos autos, a cláusula décima oitava, em que a parte ré baseia a referida cobrança, não pode ser considerada expressa, não havendo qualquer destaque a mesma, e nem quanto ao conhecimento da parte autora sobre este ônus. Em situação bastante semelhante, assim já se manifestou o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro: ´DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. Irresignação da parte autora. A obrigação de efetuar o pagamento do laudêmio é do alienante do imóvel (art. 2º do Decreto Federal 95.760/88, artigo 686 do Código Civil de 1916 e do artigo 2038 do Código Civil de 2002). Possiblidade de que o comprador assuma contratualmente a obrigação do pagamento, devendo haver cláusula expressa neste sentido. Ausência no contrato de cláusula expressa que preveja a inversão da responsabilidade quanto ao pagamento do laudêmio. Cobrança indevida do laudêmio. Reembolso de valores pagos em dobro. Postura abusiva e desrespeitosa da parte ré. Dano moral configurado. Dever de indenizar. Quantum indenizatório arbitrado consoante os fatos apurados e provas coligidas aos autos. Reforma parcial da sentença para condenar a parte ré ao pagamento de verba indenizatória a título de danos morais acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, corrigida monetariamente a contar da publicação deste acórdão. RECURSO A QUE SE CONCEDE PROVIMENTO PARCIAL´ (TJRJ Apelação Cível n. 025995340.2013.8.19.0004, Vigésima Quarta Câmara Cível, Rel. JDS Ana Célia Montemor Soares). Assim, deverá a parte ré proceder à devolução dos valores indevidamente cobrados e comprovadamente pagos, referentes ao Laudêmio, com fulcro no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, cujo valor exato deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença. Neste diapasão, merece parcial acolhida a pretensão autoral, por ser esta a expressão da mais límpida e cristalina justiça. Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, determinando que a parte ré proceda à suspensão da incidência dos juros e atualização monetária que incidiram sobre o saldo devedor, suspensão esta que perdurará até a data da averbação do 'habite-se'. Condeno, ainda, a parte ré, solidariamente, ao pagamento, em favor da parte autora, das seguintes verbas indenizatórias: I - Indenização, a título de danos morais, na importância correspondente a R$ 15.000,00 (quinze mil reais), acrescida dos juros legais, contados desde a efetiva citação, e monetariamente corrigido a partir da publicação da presente sentença; II - Importância equivalente ao aluguel mensal, levando-se em conta imóvel similar ao adquirido pela parte autora, na mesma região, perdurando pelo período em que o imóvel em foco permaneceu impossibilitado de uso, cujo valor deverá ser acrescido dos juros legais e correção monetária, ambos contados desde a data da efetiva citação, a ser apurada em sede de liquidação de sentença.

III - Pagamento, em favor da parte autora, do valor indevidamente cobrado e comprovadamente pago a título de comissão de corretagem, acrescido dos juros legais e da correção monetária, ambos contados desde a data da efetiva citação, a ser apurado em sede de liquidação de sentença; IV - Pagamento, em favor da parte autora, da multa convencional tendo, como termo a quo, o dia em que expirou o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e, como prazo final, a data da efetiva entrega do imóvel à parte autora, cujo valor será apurado em sede de liquidação de sentença. V -Pagamento, em favor da parte autora, com fulcro no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, dos valores comprovadamente pagos pela parte autora, referentes ao Laudêmio, a serem apurados em sede de liquidação de sentença, acrescidos dos juros legais e correção monetária, ambos contados da data da efetiva citação. Custas na forma da Lei. Condeno cada parte a arcar com o pagamento dos honorários advocatícios de seus respectivos patronos, na forma do artigo 86, caput do N.C.P.C. P.R.I.”.

Recorrem as rés (indexador 338), pugnando pela reforma do julgado, para que seja reconhecida a inexistência de culpa das apelantes pelo atraso na entrega da unidade; que as chaves foram entregues em 28/05/2013, seis dias após a quitação do valor integral pactuado, quando da instalação do condomínio; que, quando finalizada a obra, em 12 de julho de 2012, com a expedição do habite-se, deu-se início à instalação do condomínio, em 30/10/2012; que tal não foi possível pois a maioria dos adquirentes optou por condicionar a instalação do condomínio à averbação do habite-se, situação que rompe o nexo causal e afasta a responsabilidade das rés; que a demora na averbação do habite-se, ocorrida em 06/02/2013, igualmente ocorreu por culpa de terceiros (cobranças indevidas e demora na individualização das matrículas pela Prefeitura); que descabe o pagamento de multa, diante da inaplicabilidade da cláusula penal por analogia, diante da ausência de previsão no ordenamento jurídico. Sustentaram ser indevido o congelamento do saldo final, diante da regularidade dos valores cobrados em relação à lei e ao contrato firmado entre as partes, bem como a impossibilidade de restituição de valores pagos a título de corretagem, diante da ausência de recibo demonstrando o pagamento e porque eventual pagamento teria sido ônus da incorporadora, sendo certo que os apelados não foram cobrados da corretagem, e, portanto, não pagaram nada além do preço acordado para o total da venda. Quanto ao pagamento de custas de assessoria, aduziu que estas foram pagas em favor de duas empresas distintas das Apelantes (Niterói Administradora de Imóveis S.A. e Basimóvel), não tendo sido as apelantes as cobradoras e recebedoras de tais valores, impondo-se a improcedência de tal pedido em face das mesmas. Finalmente, sustentam a impossibilidade de condenação à devolução do laudêmio em dobro, uma vez que a transferência da despesa aos adquirentes teria sido regularmente informada quando da celebração do contrato, bem como a inexistência de danos morais e materiais indenizáveis, não tendo sido demonstrado que a parte autora pretendia

adquirir a unidade imobiliária para locação, e porque as chaves foram entregues poucos dias após quitada a unidade.

Apelam os autores (indexador 371), pugnando pela reforma parcial do julgado, com a majoração da verba indenizatória fixada a título de danos morais, aduzindo que na sentença não restou suficientemente esclarecido se a quantia fixada, de R$ 15.000,00 seria em favor de cada um dos autores ou de ambos. Pretendem a modificação do termo inicial para o computo dos alugueis mensais e da multa convencional, uma vez que o contrato foi firmado entre as partes em 27/11/2009, sendo certo que a data prevista para a expedição do habite-se era 30/11/2011; que o prazo de 180 dias deve ser computado considerando-se a esta data, e não janeiro de 2012; que o termo final para conclusão do empreendimento seria, portanto, 30/05/2012, findando-se a mora da ré apenas em 28/05/2013, data da entrega das chaves; que a data prevista para entrega das chaves que consta do quadro resumo (30/01/2012) não tem relação com o prazo de prorrogação contratual previsto na cláusula 16; que a multa deve ser fixada no percentual de 2% por mês por atraso, com base na cláusula 12; que a correção monetária sobre a restituição da comissão de corretagem e do laudêmio deve incidir desde o desembolso de cada parcela, e não a contar da citação. Finalmente, sustentam os autores que decaíram de parte mínima do pedido, impondo-se a condenação da parte ré ao pagamento das custas e honorários, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Apenas a parte autora apresentou contrarrazões (indexador 389), pugnando pelo desprovimento do recurso ofertado pelas rés, tendo transcorrido in albis o prazo da parte ré para apresentação de contrarrazões ao apelo interposto pelos autores.

Decisão às fls. 406/409 (indexador 406), determinando o sobrestamento do feito, até o julgamento do REsp 1.614.721/DF pelo Superior Tribunal de Justiça.

É o relatório.

VOTO

Os apelos são tempestivos, regularmente preparados e adequados à impugnação pretendida, impondo-se o conhecimento dos recursos.

A controvérsia recursal reside em verificar: 1) se houve culpa da parte ré no atraso da entrega da unidade imobiliária adquirida pelos autores, e se a demora na averbação do habite-se pode ser imputada à ré; 2) se deve ser considerado que a mora da ré se iniciou em 30/05/2012, 180 dias a contar da data prevista para a expedição do habite-se, reconhecendo-se que a data

prevista no quadro resumo não guarda relação com o prazo de prorrogação contratual previsto na cláusula 16; 3) se o termo final da mora deve ser o dia 28/05/2013, data da entrega das chaves, ou quando da expedição do habite-se em 12/07/2012; 4) se cabível a aplicação de multa por analogia, tendo em vista a ausência de previsão no ordenamento jurídico; 5) se a multa deve ser fixada no percentual de 2% por mês por atraso, com base na cláusula 12; 6) se possível o congelamento do saldo devedor final; 7) se devem ser restituídos os valores pagos a título de comissão de corretagem, diante da ausência de recibo demonstrando o pagamento e porque eventual pagamento teria sido ônus da incorporadora, sendo certo que os apelados não foram cobrados da corretagem e, em caso positivo, se a correção monetária sobre a restituição da comissão de corretagem deve incidir desde o desembolso de cada parcela; 8) o cabimento da restituição, pelas rés, das custas de assessoria, uma vez que foram pagas em favor de outras duas empresas distintas (Niterói Administradora de Imóveis S.A. e Basimóvel); 7) a possibilidade de restituição do laudêmio em dobro, uma vez que a transferência da despesa aos adquirentes teria sido regularmente informada quando da celebração do contrato, bem como a inexistência de danos morais e materiais indenizáveis, não tendo sido demonstrado que a parte autora pretendia adquirir a unidade imobiliária para locação, e porque as chaves foram entregues poucos dias após quitada a unidade e, em caso positivo, se a correção monetária sobre a restituição do laudêmio deve incidir desde o desembolso de cada parcela; 7) se há danos materiais (lucros cessantes) e morais indenizáveis e, em caso positivo, se a indenização deve ser majorada, ao menos esclarecendo se a quantia fixada na sentença contemplou cada um dos autores ou ambos; 8) se a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, impondo-se a condenação da parte ré ao pagamento das custas e honorários, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação.

No mérito, verifica-se do instrumento particular de compromisso de compra e venda da unidade 806 do empreendimento “Gragoatá Bay Residences”, pelo valor de R$ 440.000,00, firmado entre as partes em 27/11/2010 (fls. 42/61 - indexador 40), que a data máxima prevista para a expedição do habite-se seria 30/11/2011, e que a entrega das chaves da unidade imobiliária deveria ocorrer até o dia 30/01/2012, senão vejamos:

Ocorre que o contrato previu o acréscimo de prazo de tolerância de cento e oitenta dias tão somente para a expedição do habite-se e não para o início da efetiva entrega das unidades, conforme cláusula décima sexta, parágrafo único (fl. 56, indexador 40), a seguir transcrita:

Assim sendo, considerando que a cláusula de prorrogação, cuja validade restou reconhecida pela Súmula 350 TJRJ 1 , previu a tolerância de 180 dias para expedição do habite-se, tem-se que o prazo, iniciado em 30/11/2011, foi ampliado até 30/05/2012, data posterior à prevista originalmente para o início da entrega das unidades e que, portanto, deve ser considerada como prazo máximo derradeiro disponível à ré, iniciando-se sua mora, portanto, a partir de 31/05/2012, data em que é possível afirmar que os autores possuíam a legítima expectativa de ingressar na posse do bem por eles adquirido.

Vê-se, todavia, que a entrega das chaves ocorreu apenas no ano seguinte, em 28/05/2013, conforme termo de entrega de chaves acostado à fl. 221 (indexador 232).

Destaque-se, por oportuno, que a mera expedição do habite-se, não é capaz de fazer cessar a mora da ré, uma vez que esta finda apenas com a efetiva entrega das chaves. Tampouco há nos autos indícios de que os consumidores tenham atuado com desídia na quitação do preço do imóvel ou obtenção de financiamento, não podendo ser imputada aos compradores a demora na entrega das chaves.

Tampouco é possível atribuir o atraso aos trâmites relativos à instalação do condomínio, uma vez que o mesmo ocorreu apenas após a averbação do habite-se, sendo certo que tal demora constitui fortuito interno e risco do empreendimento, não eximindo a parte ré de arcar com o ônus da demora, não podendo a mesma imputar a terceiros tal responsabilidade.

Desta forma, verifica-se que o termo final da mora da parte ré seria a data da entrega das chaves, conforme precedentes jurisprudenciais desta Corte:

0028220-73.2014.8.19.0208 – APELAÇÃO. Des (a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA - Julgamento: 16/02/2017 -VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR. Apelação. Sentença

1 “Nos contratos de promessa de compra e venda decorrentes de incorporação imobiliária, é válida a cláusula

de tolerância de prorrogação de 180 dias para a entrega do imóvel, pactuada expressamente pelas partes.”

proferida sob a égide do CPC/73. Empreendimento Imobiliário. Atraso na entrega da unidade. Autora que requer compensação dos juros pagos sobre a taxa de obra. Sentença de procedência reconhecendo a mora, fixando a compensação em danos morais fixados em R$ 8.000,00 e determinada a devolução dos juros que incidiram sobre a taxa de obra. Apelação do réu com pretensão de ver os pedidos julgados improcedentes ou reduzido o quantum fixado a título de compensação pelos danos morais. Reitera o agravo retido quanto a ilegitimidade passiva referente

o pedido de devolução dos juros da obra. Agravo retido conhecido e rejeitado. Encargos sobre a taxa de obra que são pagas ao agente financeiro mas por conta da falha da construtora que responde frente ao adquirente. As construtoras, em que pesem não receberem a referida taxa, que é paga através de contrato de financiamento, respondem pela sua cobrança indevida, conforme artigos , parágrafo único, 18 e 25, § 1º, do CDC, devendo o réu responder pelos danos materiais com a devolução desta durante o período da mora. A mora somente se finda com a entrega das chaves. A data do habite-se não importa em ter-se por cumprida a obrigação de entregar. Inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial. Período da mora que tem reflexo na fixação da verba. Dano moral configurado, eis que o atraso na entrega da unidade quebra a expectativa do consumidor em adquirir o imóvel próprio, considerando o período da mora que foi de apenas 02 meses, deve ser reduzido para R$ 3.000,00. Agravo Retido negado. Apelo parcialmente provido. (grifos nossos).

0227002-65.2014.8.19.0001 – APELAÇÃO. Des (a). CUSTÓDIO DE BARROS TOSTES - Julgamento: 02/07/2019 - PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL.

CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. CASO FORTUITO NÃO VERIFICADO. CONDIÇÕES CLIMÁTICAS ADVERSAS QUE REVELAM FORTUITO INTERNO. JURISPRUDÊNCIA DESTE EG. TJRJ. TERMO FINAL DA MORA NA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES - E NÃO NA MERA EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. PRECEDENTES. CLÁUSULA PENAL QUE CORRE ATÉ ESTE TERMO FINAL. ABUSIVIDADE NA TRANSFERÊNCIA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS AO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. MULTA MORATÓRIA QUE NÃO SE PODE CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. TESE Nº 970 DA CORTE NACIONAL FIRMADA EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. DANOS MORAIS NÃO EVIDENCIADOS. MERO DESCUMPRIMENTO DE DEVER CONTRATUAL. NOVO ENTENDIMENTO DO COL. STJ. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO.

Não se verificou, portanto, a ocorrência de quaisquer excludentes de sua responsabilidade das rés, dentre aquelas previstas no § 3º do art. 14 do

CDC, para justificar o atraso na entrega da unidade imobiliária objeto destes

autos, tendo restado configurada, portanto, a falha na prestação do serviço,

sendo notório que o prazo de entrega do empreendimento imobiliário é um dos fatores primordiais a serem considerados pelos consumidores quando da

aquisição de um imóvel, impondo-se o ressarcimento dos danos materiais e

morais experimentados pelos demandantes em decorrência da mora da ré.

Assim, respondem as rés solidariamente pela reparação dos danos sofridos pelo consumidor, na forma do parágrafo único do art. 7º e art. 25,

§ 1º, ambos do CDC.

Sobre o tema, refiram-se arestos deste Tribunal:

0014285-31.2012.8.19.0209 - APELAÇÃO 1ª Ementa Des (a). MARCOS ALCINO DE AZEVEDO TORRES - Julgamento: 02/03/2016 - VIGÉSIMA

SÉTIMA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR Apelações. Incorporação imobiliária. Sociedade de propósito específico e sua controladora. Legitimidade passiva e solidariedade. Comissão de corretagem. Restituição. Prescrição trienal. Entrega do imóvel. Mora. Dano moral. Saldo devedor. Congelamento. Impossibilidade jurídica. Atualização monetária. Substituição do índice. Critérios. 1. Ainda que só as rés não figurem perante o Poder Público ou o contraente como incorporadora e construtora do empreendimento, o modo como efetivamente se deu a relação fática entre as partes litigantes, bem como a impositiva preocupação que deve ter o Judiciário de impedir que a proliferação artificial de distintas personalidades jurídicas frustre os legítimos direitos do consumidor, conduzem à responsabilidade solidária da sociedade de propósito específico e a sua controladora, empresa de renome no mercado imobiliário, que emprestou sua marca e prestígio à ação propagandística de captação de clientes e parceiros comerciais. Aplicação da teoria da aparência. Inteligência dos arts. 31, § 3º, e 43, II, ambos da Lei nº 4.591/64; e dos arts. , , § único, 25, § 1º, e 34, todos da Lei nº 8.078/90 (CDC). 2. Incide a prescrição trienal contra a pretensão de ressarcimento, simples ou dobrado, de comissão de corretagem paga expressa e sabidamente a tal título pelo adquirente ao intermediador do negócio, ainda que o pedido se fundamente em alegada abusividade da transferência dessa obrigação, pois a regra em que se amolda a hipótese é a do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, e não a do art. 27 do CDC, por não se estar diante de "fato do serviço". 3. Eventuais revezes nos mercados de insumos e mão de obra, longe de configurar caso fortuito externo ou de força maior, integram o risco inerente à atividade comercial explorada pelo incorporador e construtor e, por isso mesmo, não são fatos suficientes para romper o nexo causal. Ao contrário do alegado pela recorrente, o boom imobiliário, do qual muito lucraram as empresas do ramo, não importou no atraso generalizado de todos os empreendimentos em andamento, o que descaracteriza até mesmo o fortuito interno, o qual, se tivesse ocorrido, atingiria igualmente todas as empresas construtoras na mesma época e lugar. 4. Igualmente, a maior intensidade de precipitação pluviométrica, conquanto possa afetar a celeridade da atividade construtiva, não configura caso fortuito externo nem força maior, mas ao revés, constitui fato natural que integra o risco do negócio, amiúde invocado como justificativa para a estipulação do costumeiro prazo contratual de tolerância, de modo que não serve como fundamento para a pretendida exclusão do nexo causal. Inteligência da Súmula 94-TJ. 5. Não é possível congelar a correção monetária do saldo devedor mesmo durante o período de mora do construtor. Isso porque, sendo mero instrumento de manutenção do valor real de determinada soma, a correção monetária nada acresce em substância ao saldo devedor, de modo que sua exclusão implicaria enriquecimento sem causa do devedor. Contudo, no período de mora do construtor, já contado o prazo de tolerância previsto na avença, é mister substituir o índice da construção civil (INCC) por indexador menos oneroso, como é o caso, no período de que trata os autos, do IGP-M, aliás previsto no próprio contrato para incidir após a emissão do "habite-se", o que igualmente justifica sua aplicação quando morosa a obtenção desse certificado. O contrário seria premiar o fornecedor por sua própria torpeza, quando se sabe que o índice da construção civil tem sido notoriamente superior, não sendo justo que o consumidor seja onerado com a diferença, que constituiria desvantagem excessiva decorrente da mora do empreendedor. 6. O adquirente de imóvel na planta nutre expectativa legítima fé em relação ao momento em que poderá desfrutar do bem, seja como residência, seja como fonte de renda. Superado o prazo assumido pelo construtor, configura-se o dano moral, na medida em que não se trata de um produto qualquer, mas de bem econômico durável e de alto valor de uso. À luz dos critérios delineados pelo art. 944, caput e § único (este, a contrario sensu), do Código Civil, mostra-se razoável e proporcional a verba fixada na sentença em R$ 7.000,00, em compensação do atraso de nove meses na transmissão da posse do

imóvel. Sua minoração frustraria a dimensão punitivo-pedagógica que a prestação deve ostentar para surtir o efeito desestimulante sobre o gerador da lesão; sua majoração, de outra parte, propiciaria enriquecimento sem causa, com evidente desvirtuamento das finalidades desse instituto jurídico. 7. Nos termos da Súmula nº 97 desta Corte, bem como da Súmula nº 362-STJ, a correção monetária do valor da indenização de dano moral deve fluir desde o arbitramento. 8. Parcial provimento de ambos os recursos.

0024985-10.2014.8.19.0205 – APELAÇÃO. Des (a). CEZAR AUGUSTO RODRIGUES COSTA - Julgamento: 05/02/2019 - OITAVA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA MESMO APÓS A TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. INADIMPLEMENTO DA RÉ. Relação de consumo. Ao firmar o contrato a ré tinha ciência de que era sua obrigação entregar as chaves no prazo estipulado, desde que os promitentes compradores pagassem o preço ajustado. Habite-se que ocorreu depois do prazo de tolerância previsto. Imissão na posse ocorrida depois da contratação do financiamento imobiliário. Código de Defesa do Consumidor que atribui ao fornecedor o dever de informar ao consumidor, com clareza, as características do produto e as particularidades do serviço. A cobrança a título de taxa de corretagem foi abusiva, pois, não há previsão contratual de que os consumidores arcariam com tal pagamento. Incontroversa a falha na prestação do serviço pela ré devendo ser reparados os danos causados aos consumidores. Dano moral in re ipsa. Valor arbitrado pela sentença que se mostra excessivo, devendo ser reduzido para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), sendo R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) para cada autor. Recurso CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO.

Em relação à cláusula penal, o contrato firmado entre as partes prevê expressamente na cláusula 12 (indexador 40) penalidade exclusivamente em desfavor do comprador, em caso de mora no cumprimento das obrigações contratuais, consistente no pagamento de multa de 2% do valor da prestação em atraso, além das atualizações (correção monetária e juros) previstas no contrato, senão vejamos:

O juízo a quo determinou o pagamento da “multa convencional”, entretanto, o que se vê da inicial é que os autores pretendiam a inversão da cláusula penal moratória prevista no contrato apenas em desfavor dos consumidores, conforme itens E e F do pedido de fls. 36/37 (indexador 2).

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, em recurso repetitivo, a tese de que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pela empresa vendedora. Refira-se:

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Isso porque, exige-se reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de determinado produto, seja em razão dos princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de equidade.

No entanto, destacou-se no julgamento que “a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, parece não constituir – em verdade – simples ‘inversão da multa moratória’, podendo isso sim representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa”.

Entendeu-se, ainda, que:

“(…) a obrigação da incorporadora é de fazer (prestação contratual, consistente na entrega do imóvel pronto para uso e gozo), já a do adquirente é de dar (pagar o valor remanescente do preço do imóvel, por ocasião da entrega). E só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora.

(…) Quanto ao ponto, nas hipóteses de inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer) . (…)

Diante de tais diretrizes, tem-se que a adequada simetria para a inversão da cláusula penal contratual impõe seja a parte ré condenada a pagar à parte autora, a título de encargos moratórios invertidos, a multa de 2% (dois por cento) prevista na cláusula 12 do contrato, esta que deverá incidir, mensalmente, sobre as prestações adimplidas pelos consumidores no período de mora da ré, com acréscimo dos consectários legais previstos nos itens a e b da referida cláusula 12, a ser calculada em liquidação de sentença.

No que tange aos lucros cessantes, verifica-se no julgamento do tema 970, que o Superior Tribunal de Justiça definiu que é possível que estes sejam cumulados com a cláusula penal por atraso na entrega do imóvel, desde que o valor desta não extrapole a quantia recebida pelo consumidor a título de lucros cessantes.

A tese firmada foi a seguinte:

Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Diante de tal diretriz, impõe-se a análise específica do presente caso concreto, cabendo verificar se a cláusula penal moratória a ser aplicada seria capaz de traduzir valor superior ao dos aluguéis mensais a que fariam jus os consumidores.

No caso sub judice, é possível concluir que a cláusula penal invertida não ultrapassaria o valor devido a título de lucros cessantes, senão vejamos.

Ainda que tenha o magistrado a quo determinado que os lucros cessantes fossem arbitrados em liquidação de sentença, conforme aluguel estabelecido para imóvel similar ao adquirido, poderá ser aqui considerado, apenas para finalidade de se estabelecer uma diretriz para os presentes cálculos,

o aluguel no valor de 0,5% ao mês sobre o imóvel (R$ 440.000,00), perfazendo a quantia de R$ 2.200,00 mensais.

Considerando que o atraso na entrega das chaves ocorreu por cerca de 1 ano, tem-se que os lucros cessantes totalizariam aproximadamente R$ 26.400,00, não sendo extrapolados pela quantia devida ao consumidor a título de multa moratória.

Isso porque, para que a multa moratória fosse capaz de superar o valor total fixado a título de lucros cessantes, tem-se que a a prestação mensal da parte autora deveria ser de valor igual ou superior a R$ 110.000,00, o que não se revela verossímil no caso concreto, uma vez que o valor do bem perfazia R$ 440.000,00.

Assim sendo, e considerando as diretrizes estabelecidas pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, correta a sentença ao prever a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes, sendo estes presumidos em caso de atraso na entrega de bem imóvel, sendo ambos os valores oportunamente arbitrados em sede de liquidação.

Em relação à comissão de corretagem, merece reforma a sentença, senão vejamos.

A parte ré afirma ter efetuado o pagamento de R$ 18.039,99 a título de comissão de corretagem sem, contudo, apresentar o recibo de pagamento da referida quantia.

Por outro lado, na proposta de fl. 62 (indexador 40), consta referência à comissão de R$ 18.039,00, porém vê-se que tal quantia não foi somada ao valor de venda do imóvel, que permaneceu sendo de R$ 440.000,00.

Conforme se vê dos cálculos apresentados aos consumidores, onde constaram os valores devidos por eles a título de entrada e prestações, tampouco se vê o pagamento dos R$ 18.039,00, sendo possível concluir que a corretagem tampouco foi embutida no preço total do imóvel, senão vejamos:

Ademais, registre-se que o contrato de fl. 44 (indexador 40) se refere ao “kit decoração”, não guardando qualquer relação com a taxa de corretagem.

Desta forma, diante da ausência de prova do pagamento, ou de que a corretagem tenha sido embutida no preço do imóvel, impõe-se a reforma da sentença para excluir a condenação da parte ré ao ressarcimento de valores a título de comissão de corretagem.

Quanto à taxa de assessoria, os autores demonstraram seu pagamento, no valor de R$ 700,00 conforme recibo de fl. 63 (indexador 40), assinado por um “gerente de vendas” na mesma data da celebração da promessa de compra e venda, impondo-se sua devolução, na forma simples, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese, nos autos do REsp 1.551.951/SP:

“2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel".

Nesse sentido, veja-se precedente desta Corte:

0038871-27.2015.8.19.0210 – APELAÇÃO. Des (a). MARIA REGINA FONSECA NOVA ALVES - Julgamento: 02/07/2019 - DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL.

APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. MORA DA PROMITENTE VENDEDORA. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS DESEMBOLSADAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA RÉ. - Cuida-se de demanda com pleito de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel em construção, com a consequente devolução de quantias desembolsadas. - Tal como consignado na sentença, a rescisão

decorre da demora em viabilizar o desconto inicialmente oferecido mediante quitação do débito, o que acarretou mudança na regra de financiamento perante a instituição financeira e consequente aumento do saldo devedor. - Por via de consequência, devem ser devolvidas as quantias desembolsadas, dentre as quais as arras iniciais, despesas de rateio e o seguro ínsito ao parcelamento, como uma decorrência lógica do desfazimento da obrigação principal e retorno ao status quo. - Registre-se que o percentual de devolução arbitrado em 80% se revela módico diante das particularidades do caso concreto, do mesmo modo que improcede o intuito de repassar aos promitentes compradores os encargos do leilão extrajudicial, dada a rescisão por culpa da promitente vendedora. - Abusividade da cobrança de taxa de assessoria técnico imobiliária (SATI), por onerosidade excessiva ao consumidor. En. nº 336 doTJERJ. - Consectários legais bem definidos, tendo em vista que o dano resultou de inadimplemento de obrigação contratual, decorrente de mora anterior da demandada. - Manutenção da sentença. Precedentes. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

No que diz respeito ao pleito de congelamento do saldo devedor do período entre a data em que deveria ter sido quitado o imóvel até a efetiva quitação do saldo (item H da inicial), tem-se que a jurisprudência desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo a legalidade da incidência da correção monetária sobre o saldo devedor, uma vez que esta constitui mero mecanismo de preservação do poder aquisitivo da moeda.

Assim sendo, devem ser extirpados apenas os juros e multa incidentes sobre o saldo devedor no período em que a ré permaneceu em mora.

Refiram-se os seguintes arestos:

STJ. REsp 1454139 / RJ. RECURSO ESPECIAL. 2014/0044528- 1. Relator (a) Ministra NANCY ANDRIGHI (1118). Órgão Julgador: T3 -TERCEIRA TURMA. Data do Julgamento: 03/06/2014. Data da Publicação/Fonte: DJe 17/06/2014. CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1º DA LEI Nº 4.864/65; E 46 DA LEI Nº 10.931/04. 1. Agravo de instrumento interposto em 01.04.2013. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 12.03.2014. 2. Recurso especial em que se discute a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do vendedor na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo devedor. 3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor. 4. Nos termos dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações decorrentes

de inadimplência contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa de uma das partes. 5. Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora. 6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento. 7. Recurso especial provido.

0408384-54.2015.8.19.0001 – APELAÇÃO. Des (a). LEILA MARIA RODRIGUES PINTO DE CARVALHO E ALBUQUERQUE - Julgamento: 26/06/2019 - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL.

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE REPETIÇÃO C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Autores pretendem ressarcimento pela comissão de corretagem, congelamento do saldo devedor, pagamento de multa contratual, indenização por danos emergentes e compensação por danos morais pela mora na entrega do bem. Atraso comprovado sem qualquer excludente de nexo causal, devendo as Rés serem responsabilizadas pelos prejuízos dele decorrentes. Pretensão de ressarcimento por pagamento indevida de comissão de corretagem prescreve em três anos no entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Cláusula penal existente em prol das Rés e também em prol do Autor, cujo pagamento dessa já foi deferido na sentença, não havendo que se falar em inversão, cabível apenas quando não há previsão de multa em favor do Autor. Impossibilidade de cumulação de multa moratória com indenização por lucros cessantes, devendo o mesmo entendimento ser aplicado em relação aos danos emergentes. O Autor comprovou ter suportado danos morais em razão do atraso de dezessete meses para a entrega do imóvel, sendo o quantum indenizatório fixado na sentença, R$ 8.000,00, adequado ao caso dos autos, não podendo ser reduzido ou afastado. Descabimento do congelamento do saldo devedor, devendo sofrer correção

monetária, mera atualização do valor da moeda. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS.

Cabível, pois, a incidência tão somente da correção monetária, conforme previsto na cláusula décima primeira do contrato (INCC-M até a expedição do habite-se e IGP-M no mês subsequente à expedição do habite-se), extirpados os juros e a multa incidentes sobre o saldo devedor no período de mora da ré.

Não merece reparos a sentença no que diz respeito à determinação de ressarcimento do laudêmio, tendo em vista previsão contratual genérica, sem informar especificamente quanto à incidência do laudêmio sobre o imóvel e a imputação do encargo pelo seu pagamento à parte adquirente.

Todavia, o ressarcimento deverá ocorrer na forma simples, com correção monetária desde o desembolso, e juros moratórios desde a citação.

Sobre o tema, veja-se aresto desta 26ª. Câmara Cível:

0057240-14.2015.8.19.0002 – APELAÇÃO. Des (a). JDS RICARDO ALBERTO PEREIRA - Julgamento: 25/10/2018 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL.

Atraso na entrega de imóvel comprado na planta. Imóvel com previsão de entrega em 30/01/2012 mas que só teria sido entregue em 24/10/2013. Sentença julgado parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo atraso de 2 meses na entrega do bem, condenando a parte ré em indenização por dano moral no valor de R$ 6.000,00, restituição na forma simples de R$ 25.000,00 a título de laudêmio e lucros cessantes correspondentes a dois meses de aluguel. Apelação da parte ré e recurso adesivo da parte autora. Habite-se expedido em 11/07/2012. Autor que quitou o saldo devedor somente em outubro/2013, não comprovando qualquer dificuldade na obtenção de financiamento bancário apesar de, nas suas próprias palavras, o habite-se ter sido averbado em fevereiro/2013, portanto 8 meses antes. Validade da cláusula contratual que admite expressamente dilação de 180 dias no prazo de entrega do imóvel. Aviso Conjunto 16/2015. Parte ré que não logrou êxito em comprovar a ocorrência de caso fortuito ou força maior, causa excludente de responsabilidade, tal como exigido pelo art. 373, II, do CPC e pelo art. 14, § 3º, do CDC. Lucros cessantes que se mantém, diante do descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda. Cabimento da condenação por lucros cessantes diante da presunção de prejuízo do promitente-comprador. Precedente do STJ. Verbete sumular nº 348 do TJRJ. Dano moral fixado com moderação diante do atraso de dois meses na entrega do imóvel. Imposição aos promitentes compradores do pagamento do laudêmio em cláusula genérica. Descumprimento do dever de prestar informação clara ao consumidor. Restituição de forma simples eis que não caracterizada a má-fé. Majoração dos honorários advocatícios para o percentual de 15% sobre o valor da condenação. Conhecimento e não provimento do recurso de apelação e do recurso adesivo.

In casu, a ré permaneceu em mora por um ano, razão pela qual, o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) fixado a título de danos morais para a parte autora, a contemplar ambos os demandantes, não merece qualquer alteração, se encontrando em consonância com as peculiaridades do caso concreto e com os parâmetros desta Corte em casos análogos, senão vejamos:

0003040-91.2015.8.19.0023 – APELAÇÃO. Des (a). FERNANDO CERQUEIRA CHAGAS - Julgamento: 03/04/2019 - DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. DEMANDA AJUIZADA EM RAZÃO DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DAS RÉS. 1. Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva, haja vista que a 2ª ré integra a cadeia da relação de consumo, o que atrai a pertinência subjetiva para a lide. 2. Verifica-se que as demandadas, ora recorrentes, deixaram de observar o disposto no art. 336 do CPC/15 (art. 300 do CPC/73) e inovaram sua argumentação no tocante ao atraso na entrega do imóvel após a apresentação da contestação. 3. Importa salientar que não se cuida de fato superveniente, matéria cognoscível de oficio, tampouco arguível em qualquer tempo ou grau de jurisdição por autorização legal, nos termos do art. 342 do CPC/15 (art. 303 do CPC/73). 4. Nesta linha, por força do princípio da concentração da defesa, deve ser reconhecida a preclusão. Art. 336 do CPC/15 (art. 300 do CPC/73). 5. Não bastasse o acima exposto, observa-se que as rés, na contestação (fl. 117 - doc. 121), afirmaram que o imóvel seria entregue a partir de junho de 2013. 6. Portanto, considerando-se que a entrega das chaves ocorreu somente em 21/05/2014 (fl. 226 ¿ doc. 218), tal como reconhecido pelo juízo de 1º grau, houve falha na prestação dos serviços, dado o atraso injustificado no adimplemento da obrigação. 7. No caso em apreço, os danos extrapatrimoniais são inegáveis, na medida em que a autora, ora recorrida, técnica de enfermagem, teve frustrada sua legítima expectativa de receber o imóvel adquirido na data estabelecida contratualmente, sendo certo que tal fato gerou aborrecimentos que superam os do cotidiano, sobretudo porque foi compelida a continuar pagando aluguel. 8. Considerando as peculiaridades do caso - notadamente o fato de que o contrato foi firmado em 2011 -o imóvel deveria ser entregue até junho de 2013 (já observada a cláusula de tolerância de 180 dias), mas só ocorreu a entrega das chaves em 21/05/2014 (fl. 226), deve ser mantida a quantia arbitrada com parcimônia pelo juízo a quo na importância R$ 15.000,00 (quinze mil reais), nos termos do art. 944 do CC , além dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 9. Registre-se que a recorrida apresentou cópia de seu contrato de locação (fls. 85/86 ¿ doc. 22), assinado por ela e pela parte locadora, além dos comprovantes de pagamento, documentação que se revela apta a comprovar os prejuízos de ordem material, mormente por se tratar de contrato firmado em cidade do interior do Estado do Rio de Janeiro. Art. 113 do CC . 10. Outrossim, pelos motivos já apresentados alhures, consistentes na preclusão em virtude do princípio da concentração da defesa, deve ser mantida a condenação ao pagamento dos danos patrimoniais relativos aos

aluguéis adimplidos pela demandante. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Acresce que não sendo manifestamente desarrazoado o valor arbitrado e não demonstrada objetivamente sua exasperação ou exiguidade, deve a decisão do juízo a quo ser prestigiada, conforme entendimento jurisprudencial dominante nesta Corte, sintetizado na Súmula 343, com a seguinte redação: “a verba indenizatória do dano moral somente será modificada se não atendidos pela sentença os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do valor da condenação”.

Finalmente, diante da rejeição integral do pleito autoral de ressarcimento da comissão de corretagem, da impossibilidade de ressarcimento em dobro dos valores pleiteados, e da possibilidade de incidência da correção monetária sobre o saldo devedor, cabe reconhecer que a parte autora não decaiu de parte mínima de seu pedido, impondo-se a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, conforme aponta o NCPC, vigente à época da prolação da sentença.

Caberá à ré o pagamento de 2/3 (dois terços) das despesas processuais, impondo-se à parte autora o pagamento de 1/3 (um terço dos referidos valores).

Os honorários advocatícios, ora fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, devidamente atualizado, serão devidos pela parte ré ao patrono dos autores, na proporção de 2/3, e pelos autores ao patrono das rés na proporção de 1/3.

Diante do exposto, VOTO no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO a ambos os recursos para: 1) reconhecer como termo inicial da mora da ré o dia 31/05/2012 e como termo final o dia 28/05/2013; 2) determinar que a multa prevista no item IV da sentença incida no percentual de 2% (dois por cento), mensalmente, sobre as prestações adimplidas pelos consumidores no período de mora da ré, com acréscimo dos consectários legais previstos nos itens a e b da referida cláusula 12, a ser calculada em liquidação de sentença; 3) excluir a condenação da parte ré ao ressarcimento da comissão de corretagem (item II do dispositivo da sentença); 4) condenar a parte ré a restituir, de forma simples, o valor de R$ 700,00 (setecentos reais), pago pelos autores a título de taxa de assessoria, acrescido de correção monetária desde o desembolso e juros legais moratórios de 1% ao mês desde a citação; 5) reconhecer a possibilidade de incidência tão somente da correção monetária sobre o saldo devedor no período da mora da ré, conforme os índices previstos na cláusula décima primeira do contrato (INCC-M até a expedição do habite-se e IGP-M no mês subsequente à expedição do habite-se), extirpados os juros e a multa incidentes sobre o saldo devedor no período do atraso; 6) determinar o ressarcimento do laudêmio na forma simples, com correção monetária desde e o desembolso e

juros da citação; 7) condenar a parte ré ao pagamento das despesas processuais e da verba honorária, esta fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Rio de Janeiro, na data da sessão de julgamento.

DES. SANDRA SANTARÉM CARDINALI

Relatora