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29 de Fevereiro de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro TJ-RJ - APELAÇÃO : APL 00006661620168190202 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Vigésima Segunda Câmara Cível

Apelação Cível nº . 0000666-16.2016.8.19.0202

VOGAL VENCEDOR: DES. MARCELO LIMA BUHATEM

RELATOR: DES. CARLOS EDUARDO MOREIRA DA SILVA

APELANTE: IARA MARIA FRANCISCO

APELADO 1: VALDIR FERREIRA GONÇALVES

APELADO 1: GIRLENE PEREIRA DOS SANTOS GONÇALVES

APELADO 2: MF CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO OBJETIVANDO A RESCIÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM DANOS MORAIS –

AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA COM DOCUMENTAÇÃO REFERENTE À TITULARIDADE PENDENTE DE REGULARIZAÇÃO.

AUTORES QUE, EM RAZÃO DA DEMORA NA REGULARIZAÇÃO DA TRANSFERÊNCIA DOMINIAL, NÃO LOGRARAM ÊXITO EM OBTEREM FINANCIAMENTO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL –

COMPROVAÇÃO, PELO CONCERTO PROBATÓRIO ACOSTADO AOS AUTOS, DA ASSUNÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO DO REGISTRO DOMINIAL POR PARTE DA IMBILIÁRIA, PESSOA JURÍDICA QUE ATUA NO RAMO DE ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS E DETENTORA DE TODO O KNOW HOW PARA EFETIVAR A PRESTAÇÃO DE SERVIÇO A QUE SE OBRIGARA, NA QUALIDADE DE FORNECEDORA NO MERCADO DE CONSUMO, FIGURANDO TANTO OS COMPRADORES QUANTO A VENDEDORA COMO CONSUMIDORES. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 3º E 14 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR –

Secretaria da Vigésima Segunda Câmara Cível

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Vigésima Segunda Câmara Cível

Apelação Cível nº . 0000666-16.2016.8.19.0202

RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA FORNECEDORA DE SERVIÇOS QUE SE RECONHECE, NÃO HAVENDO COMPROVAÇÃO DA RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA, ORA APELANTE, QUE ATUOU SEGUNDO OS DITAMES DA BO -FÉ OBJETIVA AO NÃO OMITIR, DESDE O INICIO DAS TRATATIVAS, A EXISTÊNCIA DE PENDÊNCIAS NA REGULARIZAÇÃO DO BEM –

AUSÊNCIA DE PROVA DE CUMPRIMENTO DAS INTEGRAL DA OBRIGAÇÃO DE DESEMBARAÇO DO BEM –

CONFIGURAÇÃO DE DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS SOMENTE PELA SEGUNDA RÉ, EM RAZÃO DA QUEBRA DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DOS CONSUMIDORES –

REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA, PARA RECONHECER A RESPONSABILIDADE, IN TOTUM, DA SEGUNDA RÉ, PELO EVENTO DANOSO NO CASO VERTENTE –

PROVIMENTO DO RECURSO.

ACÓRDÃO

VISTOS , relatados e discutidos estes autos de Apelação

Cível nº. 0000666-16.2016.8.19.0202 , em que é Apelante: IARA MARIA

FRANCISCO e Apelado: VALDIR FERREIRA GONÇALVES, GIRLENE

PEREIRA DOS SANTOS GONÇALVES E MF CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

LTDA.

ACORDAM os Desembargadores que compõem a 22ª

Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por

unanimidade de votos em conhecer e DAR PROVIMENTO ao recurso , nos

termos do voto do relator.

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Apelação Cível nº . 0000666-16.2016.8.19.0202

VOTO

Adoto o relatório lançado pelo douto relator às fls. 379 do index, na forma regimental.

Conheço do recurso, diante da presença de seus requisitos de admissibilidade.

Como se infere pelo relato dos autos, cuida-se de ação de rescisão do vínculo contratual cumulada com indenizatória, em que a parte autora objetiva a rescisão contratual e ressarcimento de danos materiais e morais decorrentes da não concretização do contrato de compra e venda descrito na inicial, imputado a culpa em desfavor da ré, ora apelante.

No mérito, voto pelo provimento do apelo interposto pela parte ré , proprietária do imóvel objeto da celebração da compra e venda, diante da ausência de responsabilidade da outorgante pela não concretização do negócio jurídico entabulado entre as partes, tendo em vista que o negócio jurídico, desde o seu nascedouro, foi firmado pelas partes com intermediação da segunda ré, Administradora de Imóveis, com indicação de toda a documentação concernente ao bem, tendo a segunda ré assumido o ônus de regularizar o bem, a fim de que os autores da demanda, ora apelados, pudessem financiar bem junto à Caixa econômica Federal.

É sabido que a legislação civil dispõe ser ônus do corretor executar a mediação e, no caso concreto, é indubitável que a segunda ré, Administradora de Imóveis de renome, não apenas aproximou,

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como participou de toda a operação negocial , tanto que o contrato foi firmado com uso da tarja da segunda ré, nos termos do contrato de fl. 58.

Peço vênia para transcrever a disciplina inscrita no Código Civil vigente:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

No caso vertente, não houve qualquer omissão, por parte da primeira ré e apelante, a respeito da necessidade de regularização da transferência de titularidade, tendo em vista que o imóvel foi negociado com a ressalva da necessidade de transferência e registro da escritura definitiva, havendo prova escorreita de que a segunda ré, imobiliária , assumiu tal encargo, sendo a responsável pela regularização da transferência do imóvel , bem como pela prestação de todos os esclarecimentos necessários a ambas as partes a respeito da viabilidade de concretização da compra e venda do imóvel.

Assim, tem-se que, no caso vertente, reconheço, tão somente, responsabilidade por parte da segunda ré, imobiliária, detentora de todo o know how a respeito das transações envolvendo imóveis embaraçados para a venda, tendo se comprometido a desembaraçar o referido bem, tanto

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que recebeu comissão/contraprestação para esse intento por parte dos

negociantes.

Uma vez não cumprida a referida obrigação, tem-se por

caracterizada a falha na prestação do serviço, atraindo a responsabilidade

objetiva prevista no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, não

havendo nos autos qualquer causa excludente do nexo de causalidade

que socorra a imobiliária , fornecedora de serviços no mercado de consumo

e, por ser pessoa jurídica especializada no ramo da compra e venda de

imóveis, descumpriu com sua obrigação de informar ambas as partes

(compradores e vendedora) e regularizar o bem objeto da contratação,

exatamente como se dispôs a fazê-lo.

Neste sentido, vide ementa produzida no âmbito desta

Corte de Justiça Estadual:

0014327-80.2012.8.19.0209 - APELAÇÃO Des (a).

SANDRA SANTARÉM CARDINALI - Julgamento:

28/04/2016 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. REVELIA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AUTORES QUE FORAM SUPREENDIDOS, APÓS ASSINATURA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, PELA COBRANÇA DE VALORES PELA MUNICIPALIDADE, RELATIVOS A PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO, JUNTO À PREFEITURA, DE ACRÉSCIMO DE OBRA NO BEM IMÓVEL. RÉ QUE FIGUROU COMO REQUERENTE

NO PROCEDIMENTO

ADMINISTRATIVO. RESPONSABILIDADEOBJETIV A DO FORNECEDOR DE SERVIÇOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 14 DO CDC. DEMANDADA

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QUE É EMPRESA ESPECIALIZADA EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS, DEVENDO ARCAR COM O RISCO DA ATIVIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A DEMANDADA TERIA INFORMADO AOS CONSUMIDORES A RESPEITO DA EXISTÊNCIA DA PENDÊNCIA, TAMPOUCO DA NECESSIDADE DE

PAGAMENTO DE VALORES

PARA REGULARIZAÇÃO DO BEM. AUTORES QUE FAZEM JUS À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, CONFORME BEM DETERMINADO PELO JUÍZO A QUO. CONFIGURAÇÃO DE DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS QUE, TODAVIA, SE RECONHECE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. QUEBRA DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DOS CONSUMIDORES, QUE NECESSITARAM RECORRER AO JUDICIÁRIO PARA OBTER A RESTITUIÇÃO DOS VALORES. INDENIZAÇÃO FIXADA EM R$ 5.000,00 PARA CADA UM DOS AUTORES, MANTIDA A SENTENÇA QUANTO AO MAIS. DESPROVIMENTO DO APELO DA PARTE RÉ. PROVIMENTO DO RECURSO DOS AUTORES.

A fim de espancar qualquer dúvida a respeito da assunção

da obrigação, pela corretora, de regularização do imóvel objeto da

transação entre as partes , tem-se vasta prova documental, notadamente

documentos de fls. 20, 24 (termo aditivo), fl. 29 (segundo termo aditivo ao

instrumento particular), e, em especial, fl. 35 (recibo de pagamento efetuado

pelos autores à segunda ré, relativamente ao pagamento de custos

necessários à consecução dos procedimentos abaixo indicados, nos moldes

da cópia a seguir:

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Restou claro, na documentação acostada, que a imobiliária se obrigou a executar todos os procedimentos acima indicados, por si ou por terceiros, havendo prova nos autos da intervenção da empresa Felice Administração LTDA., denominada Despachantoria , contratada pelo segundo réu (prova às fls. 39 do index) justamente para executar tal intento .

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Há email deflagrado pela preposta da segunda ré, em conversa com a empresa de Despachantoria , Sra. Karla Monteiro de Almeida, que informa que a documentação que a vendedora possuía “ não era a que posteriormente verificamos ”, o que já revela, por si só, a falta de presteza e eficiência na atividade que se obrigou a prestar no mercado de consumo. O texto do email revela que a equipe da segunda ré estava trabalhando incessantemente para acertamento da documentação por parte da vendedora , razão pela qual a resistência ao reconhecimento da assunção da obrigação de regularização é afastada com a simples leitura da documentação acostada nos autos.

Por fim, trago aos autos o elucidativo documento de fl. 42, que revela a participação ativa na regularização da documentação do imóvel por parte da segunda ré (através da preposta, Sra. Karla Monteiro, gerente Ética Loja Méier) e o Sr. Valdir, preposto da empresa responsável pela regularização do imóvel:

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Assim, tem-se a inequívoca responsabilidade objetiva da segunda ré, imobiliária, diante da atuação defeituosa no fornecimento de informações relativas à regularização do bem, sendo, portanto, a única responsável pelo fato de os autores não terem logrado êxito na obtenção do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, ônus que lhe competia, por ser decorrente da prestação de serviço assumida e devidamente demonstrada nos autos, nos termos do Art. 723 e § único do CC e do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, já referido alhures.

Não verifico, nos autos, responsabilidade por parte da vendedora, que desde o início das tratativas informou às partes a necessidade de regularização da regularização, tendo agido de acordo com os ditames da bo -fé objetiva, não podendo ser responsabilizada por descumprimento de prestação que cabia à Administradora, segunda apelante.

No mesmo sentido do voto condutor, vide as ementas produzidas no âmbito dessa Corte de Justiça Estadual:

0019139-95.2017.8.19.0014 - APELAÇÃO

Des (a). ANA MARIA PEREIRA DE OLIVEIRA -Julgamento: 23/08/2018 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL

Ação de conhecimento objetivando os Autores a rescisão de dois contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados com a Ré, sem qualquer ônus, com a consequente anulação de débito posterior, com pedidos cumulados de devolução, em dobro, do valor pago, e de indenização por dano moral. Sentença que declarou rescindidos os contratos de promessa de compra e venda de imóvel

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celebrados entre as partes, condenando a Ré à devolução de 100% das parcelas pagas pelos Autores, excluídas apenas as taxas de expedição de documentos, reconhecida a sucumbência recíproca. Apelação da Ré. Relação de consumo. Responsabilidade objetiva. Partes que celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária frustrado em razão da existência de outro imóvel em nome dos Apelados, o que obstava a concessão de financiamento, não tendo a Apelante demonstrado que os tenha alertado de forma clara, ou mesmo, solicitado documentação antes de exigir os pagamentos, o que os tornou plenamente vinculados ao negócio. Apelantes que alegam ter anuído ao cancelamento do primeiro contrato com a promessa de utilização do valor pago na aquisição de outra unidade do mesmo condomínio, para o qual foi indevidamente cobrado valor acima do acordado, fatos não contraditados. Falha na prestação do serviço da Apelante. Rescisão dos contratos por fatos imputáveis à Apelante, tendo sido, com acerto, determinada a devolução integral do valor pago pelos Apelados. Desprovimento da apelação.

0001410-31.2016.8.19.0066 - APELAÇÃO Des (a). SANDRA SANTARÉM CARDINALI - Julgamento: 13/10/2016 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INTERPOSTO COM FUNDAMENTO NO CPC/15. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE COMPROVA A AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PELA AUTORA E A INTERMEDIAÇÃO DA RÉ NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO RESPECTIVO. RESCISÃO UNILATERAL DO NEGÓCIO JURÍDICO PELA PARTE RÉ DE FORMA INJUSTIFICADA. REGULAR ENVIO PELA PARTE AUTORA DA DOCUMENTAÇÃO SOLICITADA. INÉRCIA DA RÉ DEMONSTRADA. CULPA DA PARTE AUTORA NÃO CONFIGURADA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA RÉ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA. CABIMENTO.

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INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. VERBA INDENIZATÓRIA FIXADA EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS), EM RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 343 TJRJ. RECURSO DESPROVIDO.

Desta forma, voto pela modificação, em parte, do julgado, para que a condenação referente ao pedido formulado no item "3" recaia, tão somente, em face da segunda ré, em razão da demonstrada falha na prestação de serviço, condenando a, nos ditames da exordial, a restituir à parte autora a quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais), como indenização de dano material, acrescida de correção monetária com base no índice oficial da CGJ e incidente desde o efetivo prejuízo (desembolso) (enunciado nº 43 da súmula do STJ), bem como de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês contados desde a citação (enunciado nº 95 da súmula do TJRJ c/c artigo 161, § 1º, do CTN, e artigo 405 do Código Civil);

Do mesmo modo, voto por condenar a segunda ré a pagar à parte autora a quantia de R$ 3.995,00 (três mil novecentos e noventa e cinco reais), a título de reparação por danos materiais, tudo nos termos da sentença apelada, “acrescida de correção monetária com base no índice oficial da CGJ e incidente desde o efetivo prejuízo (desembolso) (enunciado nº 43 da súmula do STJ), bem como de juros moratórios de 1% (um por cento)

o mês contados desde a citação (enunciado nº 95 da súmula do TJRJ c/c artigo 161, § 1º, do CTN, e artigo 405 do Código Civil)”.

Por fim, afasto a condenação da apelante ao pagamento dos ônus sucumbenciais, em razão da reversão da sucumbência neste

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julgado, condenando a segunda ré ao a pagar honorários advocatícios ao advogado da parte autora (artigo 85, caput e § 14, CPC), que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

No mais, destaco que eventuais pleitos referentes à ocupação do imóvel, à falta de pedido reconvencional, deverão ser deduzidos pela via própria.

Em razão da sucumbência recursal, MAJORO os honorários anteriormente arbitrados em favor da apelante em 2% (dois por cento).

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

Desembargador MARCELO LIMA BUHATEM

Relator