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18 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro TJ-RJ - APELAÇÃO : APL 04975754720148190001 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0497575-47.2014.8.19.0001

APELANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ALHANDRA

APELADOS: ELIANE FARIA E SILVA DA FONSECA COSTA E OUTROS

RELATOR: DES. CESAR CURY

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE DO ESPÓLIO DOS TITULARES DO DOMÍNIO. FALTA DE PAGAMENTO INCONTROVERSA. SENTENÇA DE ACOLHIMENTO DA PRETENSÃO. AUSÊNCIA DE PERTINÊNCIA SUBJETIVA DA HERDEIRA. JURISPRUDÊNCIA DO E. STJ QUE NÃO CONSAGRA O BINÔMIO “BENEFÍCIO X CONTRAPRESTAÇÃO” (RESP 1513465/PR). DESPROVIMENTO DO RECURSO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da

Apelação Cível nº 0497575-47.2014.8.19.0001 , em que é

apelante CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ALHANDRA e apelados ELIANE

FARIA E SILVA DA FONSECA COSTA E OUTROS , acordam, por

UNANIMIDADE de votos, os desembargadores que compõem a Décima

Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio

de Janeiro, em negar provimento ao recurso, nos termos do

voto do Relator.

VOTO

Trata-se de recurso de apelação em que se veicula irresignação com a sentença (fls. 351/356) do MM. Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca da Capital que julgou procedente o pedido de cobrança de cotas condominiais, condenando os espólios réus – titulares do domínio - ao pagamento das contas vencidas desde março de 2013 e as vincendas, na forma do art. 323 do NCPC, todas acrescidas de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, a partir de cada vencimento operado.

Aos vencidos foi carreado suportar 2/3 das custas e honorários, fixados estes em 10% do valor da condenação.

Na r. decisão, rejeitou-se o pleito deduzido em face da herdeira, terceira ré, impondo ao condomínio-autor o pagamento de 1/3 das custas e verba honorária de 10% do valor da causa.

Apela o condomínio (fls. 350/356), aduzindo, em síntese, que o herdeiro que se encontrar na posse de imóvel poderá responder pelo débito condominial, transcrevendo julgados em abono de sua tese; e que a herdeira tem responsabilidade solidária.

Contrarrazões às fls. 365/395.

Brevemente relatados, passa-se ao julgamento.

Encontram-se presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, que deve ser, por conseguinte, conhecido.

A respeito da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, no art. 9º da Lei nº 4.591/64, dispôs-se que os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários elaborarão a convenção de condomínio, estipulando-se no art. 1.334, § 2º, do Código Civil que são equiparados aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Conclui-se, pois, que os proprietários (ou os titulares de direito real) é que ostentam a qualidade de condôminos em sentido estrito e, por força da previsão do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, são os legitimados a responder pelas despesas de condomínio.

Caio Mário da Silva Pereira esclarece, in verbis:

É lícito convencionar que sejam solvidas pelo usuário da unidade (locatário, comodatário, etc.), sem que importe em transferência da obrigação. Os encargos condominiais constituem obrigação devida em razão da própria unidade – obligatio ad rem – e, conseguintemente, por eles responde o proprietário (Instituições de Direito Civil, 19ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2005, v. IV, pp. 191-192).

O Código Civil, em diversos dispositivos, atrela, pela natureza das normas, o conceito de condômino a

proprietário (ou titular de direito real), deixando clara sua

diferenciação daquele que é possuidor (art. 1.331:

propriedade dos condôminos; art. 1.334, I e IV: condôminos e

possuidores; art. 1.336, caput e inciso IV: condômino e

possuidores; art. 1.337: condômino e possuidor; art. 1.339:

alienação pelo condômino; art. 1.343: construção de outro

pavimento – condôminos; art. 1.344: proprietário; art. 1.348,

V e VII: possuidores e condôminos; art. 1.351: condôminos;

art. 1.352: partes pertencentes a cada condômino; e art.

1.357: condôminos - extinção do condomínio).

A propósito, na Lei nº 4.591/64 já se estabelecia a

distinção entre condômino e locatário de unidade imobiliária

em condomínio, como se infere de seu art. 24, § 4º: “Nas

decisões da Assembléia que não envolvam despesas

extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso

o condômino-locador a ela não compareça”.

Do excerto doutrinário de Donaldo José Felippe e

Sanuel Andrade Junior, colhe-se que:

O locatário não tem vínculo jurídico com o condomínio, no tocante às questões que derivam da direta relação da qualidade de condômino, como a referente às despesas condominiais. Nem se permite a ele discuti-las com o condomínio, assim, a este não se concede o direito de cobrar tais despesas do mero inquilino. A obrigação é do condômino e, em contrapartida, também o correspondente direito é seu. O interesse do locatário resulta de ajuste contratual em que a outra parte é o senhorio, sendo este o

condômino. Perante o locador é que apresentará eventual direito de se eximir de ônus que esteja suportando sem justa razão. É ele que deverá diligenciar para que tais ônus descabidos à unidade locada, não se transfiram para o inquilino, pois,

mantendo-se passivo, tal

transferência pode ser obstada e recusada.

(Condomínio: Conflito e Soluções. 7ª ed., Campinas: Bookseller, 2001, p. 30)

Com efeito, a relação jurídica que se estabelece entre o locador e o locatário é de natureza pessoal, portanto, inoponível ao condomínio (res inter alios acta). Não pode o locador transferir para a comunidade condominial as consequências advindas da relação ex locato que entabulou, assim como não pode transferi-las para o Fisco (STJ, AgRg no AREsp 259738/MA, DJe 13/06/2013).

Permitir que o locador se exima da responsabilidade pelo pagamento, é transferir para a comunidade condominial prejuízos decorrentes de sua má escolha ao firmar o contrato de locação, enquanto que os frutos só a ele aproveitariam. Não se afiguraria coerente o locador, sendo o único beneficiário dos bônus decorrentes da relação locatícia, transferir para a comunidade condominial os ônus advindos desse mesmo vínculo.

Realmente, ainda que, no art. 23, inciso XII, da Lei nº 8.245/91, seja possibilitado ao locador cometer ao locatário o pagamento das despesas ordinárias de condomínio (note-se: só as ordinárias), na norma do art. 25 daquele diploma, além de facultar-se ao locador a cobrança de tais

despesas juntamente com o aluguel, prescreve-se que esta somente é possível se ajustado seu adimplemento pelo inquilino, no contrato de locação. Nessa lógica, constata-se que a responsabilidade pelo pagamento, perante o condomínio, é do locador.

Tivesse o legislador a intenção de atribuir, pura e simplesmente, ao inquilino a obrigação pelo pagamento das despesas ordinárias, não possibilitaria ao locador exigir daquele os valores respectivos, nem condicionaria o dever do locatário pelo encargo à sua previsão no pacto locatício.

Noutro giro, o condomínio não poderia valer-se de eventual garantia locatícia que ao locador beneficiaria, porque não fez parte da avença em que foi estipulada. Ou seja, o locador disporia da garantira firmada em seu favor, ao passo que essa mesma garantia não poderia ser invocada por aquele – condomínio – alheio ao contrato em que fora estabelecida.

Ademais, a admissão do afastamento da pertinência subjetiva do proprietário (ou titular de direitos reais) – locador -, reconhecendo a legitimidade do locatário para responder pelas cotas condominiais inadimplidas durante a vigência do contrato de locação, poderia resultar em burla, por via transversa, à exceção à regra de impenhorabilidade, prevista no art. , inciso IV, da Lei nº 8.009/90, nas hipóteses em que o inquilino não possui bens passíveis de garantir o débito, em prejuízo da comunidade condominial.

Em contexto diverso, que abrange a incidência de dois

direitos reais sobre o imóvel (a nua-propriedade e o

usufruto), afirma-se a legitimidade do proprietário,

independente de seu uso e gozo por terceiro, conforme a

doutrina de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

“O débito relativo às despesas condominiais é obrigação propter rem, por ela respondendo o imóvel. Assim, são responsáveis perante o condomínio não só o usufrutuário, como também o nu-proprietário, já que ambos conservam parcelas do direito real relativas ao imóvel. O fato de ser o usufrutuário responsável legalmente pelas despesas de conservação e pelos impostos devidos pela posse da coisa refere-se às relações entre ele e o proprietário do bem, ao qual está alheio o condomínio. Portanto, deve ser o proprietário também condenando ao pagamento das dívidas condominiais, cabendo-lhe questionar, em sede própria, o ressarcimento do que eventualmente pagar perante o usufrutuário.”

(Direitos Reais, ed. Lumen Juris, 6ª ed., p. 566)

A Corte Superior de Justiça, inclusive, no julgamento

do REsp 1018179/RS, manteve sentença de extinção de usufruto,

fundamentada no fato de que os débitos, relativos a condomínio

e IPTU, podem ser equiparados à deterioração da coisa (art.

739, VII, do CC/1916 – art. 1.410, VII, do CC/2002):

[...]. O acúmulo de dívidas de responsabilidade do usufrutuário sobre o imóvel inclui-se entre as causas de extinção descritas nesse inciso,

notadamente na hipótese em que a desídia do usufrutuário chega a ponto de permitir a propositura de ação de execução pelos credores, da qual resultaria o praceamento do bem. A perda do imóvel em alienação judicial não se diferencia, do ponto de vista substancial, de sua deterioração ou de sua ruína.

[...].

(Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 05/09/2008)

Assentando que a responsabilidade pelo pagamento das

cotas condominiais é do proprietário (ou titular de direitos

reais), a jurisprudência do E. STJ:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL

1. Julgamento sob a égide do CPC/15.

2. A obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza propter rem, sendo o proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento das despesas. Súmula 568/STJ.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1730607/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 02/08/2018)

(...).

Consoante entendimento consolidado neste Tribunal Superior, a obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza propter rem, de modo que o proprietário do

imóvel condominial possui

responsabilidade pelo adimplemento das despesas, até mesmo no período no qual esteja sem o exercício direto da posse do bem, na vigência de contrato pessoal como os de locação ou de cessão de uso.

(...).

(AgInt no REsp 1513465/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 27/11/2017)

(...).

4. Em se tratando de ação de cobrança de cotas condominiais proposta pelo condomínio, o débito perseguido é do imóvel, não tendo os seus locatários pertinência subjetiva para a demanda, sendo dever da proprietária pagar os respectivos rateios mensais.

5. No caso, a ação foi manejada corretamente contra a proprietária dos imóveis, que, sistematicamente, não paga os rateios condominiais.

(...).

(REsp 1632761/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/06/2017, DJe 12/06/2017)

(...).

1. As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Tratase, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. (...).

(REsp 1440780/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,

julgado em 17/03/2015, DJe 27/03/2015)

(...).

3. A dívida condominial constitui uma obrigação propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real. Aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal.

4. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário.

(...).

(REsp 1366894/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/04/2014, DJe 02/06/2014)

No supracitado REsp 1513465/PR, registrou-se: “A

jurisprudência desta Corte, em situações como esta – distinta

da controvérsia ligada ao compromisso de compra e venda -,

não consagra o alegado binômio ‘benefício x contraprestação’.

Admite, inclusive, a responsabilização de adquirente de

imóvel por despesas de condomínio anteriores à aquisição,

podendo ajuizar ação regressiva em face do proprietário

anterior, justamente porque as despesas condominiais possuem

natureza propter rem”.

Predito Tribunal, ao apreciar o REsp 1125153/RS,

também entendeu que as obrigações condominiais do titular de

direito real não podem ser transferidas para o locatário

(Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 15/10/2012).

E afirmando a incumbência do dominus pelo pagamento das despesas de condomínio de imóvel na posse de permissionário: EDcl no AgRg no Ag 819.714/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/11/2011, DJe 17/11/2011; e AgRg no Ag 816.240/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/10/2008, DJe 28/10/2008.

De fato, “o débito condominial é considerado uma obrigação de caráter propter rem, a qual advém de uma situação jurídica de direito real (titularidade da coisa), ostentando as características da sequela e da ambulatoriedade - pertencentes aos direitos reais -, tendo por finalidade garantir a conservação do bem ao qual ele é ínsito” (STJ, REsp 1653143/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 22/05/2017). Em idêntico sentido: “as cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa” (STJ, REsp 846.187/SP, Rel. Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, QUARTA TURMA, julgado em 13/03/2007, DJ 09/04/2007, p. 255).

Relevante, ainda, colacionar a doutrina de James Eduardo Oliveira, in verbis:

A obrigação de pagar as contribuições condominiais é de caráter propter rem, vinculando o proprietário da

unidade imobiliária correspondente. A obrigação propter rem não deixa de ser pessoal, como de resto é da essência dos direitos obrigacionais. Mas tem uma peculiaridade que a distingue: recai sobre o titular do direito de propriedade, vale dizer não deriva de uma relação jurídica, mas de uma situação jurídica .

(Código Civil Anotado e Comentado, 2ª ed., 2010, p. 1.224) - grifei

No que tange às hipóteses em que o titular de direito

real é falecido, a legitimidade passiva ad causam é de seu

espólio, e não do herdeiro.

Sobre o tema, confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. NULIDADE. CITAÇÃO DOS HERDEIROS. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE PROVAS. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. O entendimento da Corte estadual encontra-se em harmonia com a jurisprudência consolidada neste Sodalício, no sentido de que enquanto não aberto o inventário com a partilha de bens, apenas o espólio pode suceder o falecido. Precedentes. 2. Agravo interno não provido.

(STJ, AgInt no AREsp 949.952/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/10/2016, DJe 18/10/2016)

Como já decidiu, em outra oportunidade, a Corte

Superior de Justiça: enquanto não há individualização da

quota pertencente a cada herdeiro, o que se efetivará somente

com a consecução da partilha, é a herança, nos termos do

artigo supracitado, que responde por eventual obrigação deixada pelo de cujus. Nessa perspectiva, o espólio, que também pode ser conceituado como a universalidade de bens deixada pelo de cujus, assume, por expressa determinação legal, o viés jurídico-formal, que lhe confere legitimidade ad causam para demandar e ser demandado em todas aquelas ações em que o de cujus integraria o pólo ativo ou passivo da demanda, se vivo fosse (REsp 1125510/RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2011, DJe 19/10/2011).

Nessa esteira: A propositura de ação em face de réu preteritamente falecido não se submete à habilitação, sucessão ou substituição processual, nem tampouco deve ser suspensa até o processamento de ação de habilitação de sucessores, na medida em que tais institutos apenas são aplicáveis às hipóteses em que há o falecimento da parte no curso do processo judicial. Inteligência dos arts. 43, 265, I, e 1.055, todos do CPC/73. O correto enquadramento jurídico da situação em que uma ação judicial é ajuizada em face de réu falecido previamente à propositura da demanda é a de ilegitimidade passiva do de cujus, devendo ser facultado ao autor, diante da ausência de ato citatório válido, emendar a petição inicial para regularizar o polo passivo, dirigindo a sua pretensão ao espólio. Na ausência de ação de inventário ou de inventariante compromissado, o espólio será representado judicialmente pelo administrador provisório, responsável legal pela administração da herança até a assunção do encargo pelo inventariante (STJ, REsp 1559791/PB, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 31/08/2018).

Quanto ao promissário comprador, aquele Tribunal reconheceu sua legitimidade para responder pelo pagamento das cotas impagas, ao analisar o REsp 1345331/RS, na sistemática de recursos repetitivos, porque a responsabilidade não se define pelo registro do compromisso de compra e venda (Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).

Convém ressaltar, também, que, na apreciação do AgInt no REsp 1219742/PR, assim pontuou: “A jurisprudência desta Corte evoluiu no sentido de que, uma vez demonstrado que o promissário comprador imitiu-se na posse do bem e sendo comprovado que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, há legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador” (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/08/2017, DJe 22/08/2017).

Na mesma direção: AgInt no REsp 1380086/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/09/2016, DJe 12/09/2016; AgInt no REsp 1416614/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2016, DJe 24/08/2016; AgInt no AREsp 331.433/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2016, DJe 15/06/2016; AgRg no REsp 1472767/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 08/10/2015; e REsp 1442840/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe 21/08/2015).

E ainda: TJRJ, Apelação Cível nº 002679049.2015.8.19.0209, Rel. Desembargador Alexandre Antônio Franco Freitas Câmara, Segunda Câmara Cível, julgamento: 24/01/2018.

No presente caso, figuram como titulares do domínio do imóvel situado na Rua Carlos de Carvalho, 60, apt. 304, Almenaide de Faria e Silva e seu marido Euplio Teixeira e Silva, conforme certidão do RGI (fls. 20/23).

Em ação anterior, que teve curso na 15ª Vara Cível da Comarca da Capital, foi comprovado o falecimento de ambos, nos termos da assentada de audiência havida em 25/05/2009, processo nº 2006.001.065410-0 (fls. 182/183).

Assim, a legitimidade para integrar o polo passivo da ação objeto do recurso ora em análise é do espólio, sendo a citação procedida na pessoa da filha dos de cujus (fl. 181), de acordo com os respectivos mandados (fls. 77/78 e 85/86).

Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery expõem que:

Quem tem a posse e a administração do espólio até que o inventariante preste compromisso é o administrador provisório, normalmente, aquele que se encontra na posse direta dos bens quando da abertura da sucessão, pois a posse indireta é transmitida imediatamente aos herdeiros, no momento da morte (CC 1784).

(Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015, p. 1.440)

O escólio de Sebastião Amorim e Euclides de Oliveira é, de igual modo, pertinente: “administrador provisório é o que legitimamente se acha na posse da herança por ocasião da abertura da sucessão, competindo-lhe prosseguir no cargo até que se instaure o processo de inventário e se compromisse o inventariante” (Inventários e Partilhas. 15ª ed., São Paulo: Editora Saraiva, 2003, p. 339).

Nessa senda: Apesar de a herança ser transmitida ao tempo da morte do de cujus (princípio da saisine), os herdeiros ficarão apenas com a posse indireta dos bens, pois a administração da massa hereditária restará, inicialmente, a cargo do administrador provisório, que representará o espólio judicial e extrajudicialmente, até ser aberto o inventário, com a nomeação do inventariante, a quem incumbirá representar definitivamente o espólio (STJ, REsp 777.566/RS, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 27/04/2010, DJe 13/05/2010).

Quanto ao tema de fundo, a caracterização da obrigação do condômino como de natureza propter rem (STJ -REsp 1366894/RS – DJe 02/06/2014; e AgRg no REsp 1413977/SP – DJe 14/03/2014) atribui-lhe o dever de concorrer com o pagamento das despesas do condomínio, possibilitando o ajuizamento da ação de cobrança, de cotas ordinárias ou extraordinárias inadimplidas, instruída com planilha de débito que arrole os valores das taxas condominiais, multa e juros.

Segundo a lição de Silvio Rodrigues:

“A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito”.

(Direito Civil: Parte Geral das Obrigações, São Paulo: Saraiva, 2002, p. 79)

Outrossim, cuida-se de mora ex re, prevista no artigo 397 do CC, e, sendo o devedor conhecedor da data na qual deveria ser cumprida a obrigação, está constituído em mora pleno jure, desde o vencimento de cada prestação, motivo por que haverá de ser esta a forma de incidência dos consectários. Confira-se: STJ, EDcl no Ag 1291541/RJ, DJe 12/05/2011; e AgRg no REsp 660220/SP, DJe 14/04/2010.

No mesmo norte, ainda, os termos da Súmula nº 372 desta Corte de Justiça fluminense: “Nas dívidas relativas a cotas condominiais deliberadas em assembleia, incide o condômino em mora a partir de seu vencimento, independente da utilização de meios de cobrança”.

Além disso, deverão ser pagas também as cotas condominiais vencidas no curso da ação (art. 323 do CPC/2015 - art. 290 do CPC/1973). Neste sentido: STJ, REsp 1704579/RJ, DJe 07/12/2018; AgRg no REsp 1390367/SP, DJe

06/08/2015; AgRg no AREsp 221371/RJ, DJe 27/09/2013; e AgRg no REsp 647367/PR, DJ 25/10/2007.

Com efeito, “sendo de trato sucessivo as prestações (homogêneas, contínuas, da mesma natureza jurídica, sem modificação unilateral), enquanto durar a obrigação estão elas incluídas na sentença condenatória da ação de cobrança. Vencidas depois da condenação, liquidam-se . Novas, não precisam de nova sentença de condenação. As liquidadas por sentença formam título executivo judicial; executam-se. Após a sentença de liquidação, surgidas outras, novamente liquidam-se e se executam, sem necessidade de outra ação de cobrança com sentença condenatória” (RT 651/97) (in Theotonio Negrão. Código de Processo Civil e legislação processual em vigor – 47ª ed. atual. e reform. - São Paulo: Saraiva, 2016, p. 398).

No que concerne à multa, aplicava-se até o patamar de 20%, na vigência dos termos do art. 12, § 3º, da Lei nº 4.591/64. Sobrevinda a regra do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, passou a ser limitada a 2%. Os juros, por seu turno, eram de 1% ao mês. Com a nova norma, somente ficam restritos a 1% se não convencionados em patamar superior, como exposto no exame do REsp 1002525/DF, pelo E. STJ, litteris:

“(...).

Os encargos de inadimplência incidentes sobre as despesas condominiais, de acordo com o art. 12, § 3º, da Lei 4591/64, são: (i) juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês; e (ii) multa de até 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito.

Por sua vez, o art. 1.336, § 1º, do CC/02, que disciplina a mesma matéria, assim dispõe: “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um

por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

Assim, em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. , § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02. (...).

(...). infere-se da leitura do art. 1.336, § 1º, do CC/02 que: (i) devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por cento) ao mês; e (ii) apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros moratórios a 1% (um por cento) ao mês.

Com efeito, o referido dispositivo não limitou a convenção dos juros moratórios ao patamar de 1% ao mês como o fez expressamente com a multa, que será de ‘até dois por cento’.

Acrescente-se que, por ocasião da Lei 10.931/2004, que alterou, entre outros, o inciso I do art. 1.336 do CC/02, houve também proposta de alteração do § 1º, o que, contudo, não ocorreu em razão do veto presidencial.

A proposição buscava manter a redação referente aos juros moratórios e dar

novos contornos à multa, que passaria a ser progressiva e diária ‘à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento’.

As razões do veto presidencial à referida proposta ressaltam a possibilidade de cobrança dos juros moratórios acima de 1% ao mês, nos seguintes termos:

O novo Código Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais, adequando-as ao já usual em relações de direito privado.

A opção do Código Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado. Não há razão para apenar com multa elevada condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a

dificuldade financeira

momentânea.

Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindose as portas para excessos.

Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa para condomínios que tenham contabilidade e métodos de cobrança mais precários, o que poderá acarretar tumulto na aplicação rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens. (Mensagem n.º 461/2004, DOU 03/08/2.004 – sem destaques no original)

Essa interpretação converge com a redação do art. 1.336, § 1º, do CC/02, que limita os juros moratórios ao patamar de 1% (um por conto) ao mês apenas quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto.

Dessarte, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

(...).”

(Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/09/2010, DJe 22/09/2010)

Isso posto, voto pelo DESPROVIMENTO do recurso,

majorada a verba honorária para 15% do valor da causa, em

desfavor do condomínio-apelante, nos termos do art. 85, § 11,

do CPC/2015.

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

CESAR CURY

Desembargador Relator