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17 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL

Julgamento

Relator

Des(a). ANA MARIA PEREIRA DE OLIVEIRA

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00075134820168190068_e4da9.pdf
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Inteiro Teor

VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL

PROCESSO N º XXXXX-48.2016.8.19.0068

APELANTES 1: LUIZ ANTONIO CHICRE DA COSTA E NINA SILVANA OLIVEIRA

MARQUES DA COSTA

APELANTE 2: ALEXANDER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

APELADOS: OS MESMOS

RELATOR: DES. ANA MARIA PEREIRA DE OLIVEIRA

Ação de conhecimento objetivando os Autores a concessão de tutela antecipada para que fossem imitidos na posse do imóvel, efetuando o pagamento, em Juízo, das parcelas do financiamento e cotas condominiais e, ao final, a condenação da Ré a lhes conceder o financiamento do imóvel nos mesmos termos ofertados pela instituição financeira ou, alternativamente, nos termos por ela oferecidos, em dezembro/2015, além da declaração de nulidade da cláusula que transfere o dever de pagamento das cotas condominiais antes da imissão na posse, com a devolução, em dobro, dos valores pagos, bem como indenização por lucros cessantes e por dano moral. Tutela antecipada que deferiu a imissão dos Autores na posse do imóvel objeto da controvérsia e autorizou a consignação dos valores referentes ao financiamento do saldo devedor, conforme estabelecido entre as partes, indeferido o depósito judicial das cotas condominiais. Sentença que julgou procedente, em parte, o pedido, para declarar a nulo o trecho da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de custear a cota de condomínio após a averbação do “habite-se”, condenada a Ré a conceder o financiamento da unidade nos mesmos termos propostos, em dezembro de 2015, na forma do item g da exordial, a ressarcir aos Autores o que eles pagaram pelas despesas de condomínio até a efetiva imissão na posse, e R$ 7.500,00, para cada Autor, a título de indenização por dano moral. Apelação de ambas as partes. Ilegitimidade passiva arguida pela Ré corretamente rejeitada, pois a controvérsia quanto à cobrança do condomínio tem por fundamento a invocada nulidade da cláusula do contrato celebrado entre as partes. Relação de consumo. Ré que concordou com o pedido de concessão de financiamento do imóvel nos termos por ela oferecidos, em dezembro de 2015, o que o torna incontroverso. Valor unitário da parcela que já considerou a necessidade de atualização, pois o saldo devedor financiado de R$100.000,00 atingirá

o final do pagamento, o montante de R$167.936,40. É devida, no entanto, a incidência de encargos de mora tal como estabelecida entre as partes, a serem aplicados nas prestações vincendas. Tutela antecipada que deve ser ratificada, vedados novos depósitos judiciais, pois já proferida a sentença concedendo o financiamento, ficando

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a Ré autorizada ao levantamento dos valores depositados, considerando-se quitadas as parcelas pagas. Pagamento da cota condominial pelos adquirentes que somente é devido após a entrega das chaves pela construtora. Lucros cessantes reclamados que não ficaram evidentes, pois os Autores declararam ter adquirido o bem para utilização pela família. Dano moral configurado. Indenização por dano moral compatível com a repercussão dos fatos narrados nos autos, observados critérios de razoabilidade e de proporcionalidade. Aplicação da Súmula 343 do TJRJ. Provimento parcial de ambas as apelações.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível no PROCESSO N º XXXXX-48.2016.8.19.0068, em que são Apelantes, LUIZ ANTONIO CHICRE DA COSTA, NINA SILVANA OLIVEIRA MARQUES DA COSTA e ALEXANDER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., e Apelados, OS MESMOS.

ACORDAM, por unanimidade de votos, os Desembargadores que compõem a Vigésima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em dar provimento parcial a ambas as apelações, nos termos do voto do Relator.

Trata-se de ação de conhecimento proposta por LUIZ ANTONIO CHICRE DA COSTA e NINA SILVANA OLIVEIRA MARQUES DA COSTA em face de ALEXANDER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., alegando, em resumo: que, em 25/01/2012, firmaram contrato de promessa de compra e venda do apartamento 103 do EDIFÍCIO MATHEUS, localizado em Rio das Ostras/RJ, pelo valor de R$ 149.824,50; que efetuaram o pagamento da entrada, de 17 parcelas de R$ 485,00, de duas parcelas intermediárias, sendo a primeira, de R$ 2.000,00, e a segunda, de R$7.900,00, restando o saldo devedor de R$ 116.998,62, o qual seria pago através de financiamento bancário; que, apesar de cumprirem suas obrigações, a Ré não forneceu os documentos necessários para a obtenção do financiamento; que, após dois anos, a Ré calculou o saldo devedor de R$154.737,20 e ofereceu um financiamento próprio, com um sinal de R$54.737,20, mais 120 parcelas de R$1.399,47, ao qual anuíram; que, apesar de pagarem a entrada, a Ré não emitiu os boletos das demais parcelas; que a Ré não entregou as chaves do imóvel e nem apresentou os documentos para que fosse lavrada a escritura de compra e venda; que tentaram resolver o problema administrativamente, sem sucesso; que, embora não estivessem na posse do apartamento, passaram a receber cobranças de taxas condominiais, que pagaram, para evitar que o imóvel fosse leiloado; que não podem usufruir o apartamento, o que demanda gastos com hotéis e que os fatos lhes causaram transtornos. Requereram a concessão de tutela antecipada para que fossem imitidos na posse do imóvel, efetuando o pagamento, em Juízo, das parcelas do financiamento e

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taxas condominiais e, ao final, a condenação da Ré a lhes conceder o financiamento do imóvel nas mesmas condições ofertadas pela instituição financeira ou, alternativamente, nos termos por ela oferecidos, em dezembro/2015, além da declaração de nulidade da cláusula que transfere o dever de pagamento das cotas condominiais antes da imissão na posse, com a devolução, em dobro, dos valores pagos, bem como indenização por lucros cessantes e por dano moral, este no valor de R$15.000,00.

Em decisão que se encontra no índice XXXXX, foi deferida a imissão dos Autores na posse do imóvel objeto da controvérsia e autorizada a consignação dos valores referentes ao contrato de financiamento do saldo devedor celebrado entre as partes e indeferido o depósito judicial dos valores relativos às cotas condominiais, o que foi mantido em sede de agravo de instrumento por esta Câmara Cível (índice XXXXX).

O mandado de imissão na posse foi cumprido conforme consta do auto de índice XXXXX.

A sentença (índice XXXXX) foi prolatada com o seguinte dispositivo:

“Ante o exposto, JULGA-SE PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para DECLARAR nula a cláusula 18.1 da avença, no trecho que transfere ao comprador a obrigação de custear a taxa de condomínio após a averbação do 'habite-se', e CONDENAR o réu a conceder o financiamento da unidade nos mesmos termos propostos em dezembro de 2015, na forma do item 'g' da exordial, a ressarcir aos autores o que eles pagaram a título de condomínio até a efetiva imissão na posse, com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária a partir do pagamento de cada cota, bem como a pagar, a título de danos morais, R$ 7.5000,00, para cada um, com juros de 1% ao mês a partir da citação e atualização desde a publicação deste 'decisum'.

Condena-se os autores e o réu, respectivamente, em 1/5 e 4/5 das custas.

Fixa-se os honorários em 10% sobre o valor da condenação, condenando-se os autores a pagar ao advogado do réu, 1/5 dessa cifra, e o réu, ao advogado dos autores, 4/5.”

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Foram opostos embargos de declaração pelos Autores (índice XXXXX) e pelo Réu (índice XXXXX) sendo ambos rejeitados (índice XXXXX).

Os Autores interpuseram apelação (índice XXXXX) objetivando a condenação da Ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, contados de abril de 2014 até 06 de outubro de 2016, e a confirmação da antecipação de tutela para que o depósito das prestações continue a ser realizado em juízo até o trânsito em julgado da sentença.

Houve apelação da Ré (índice XXXXX), alegando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva para responder pelas taxas condominiais. No mérito, disse, em resumo: que é legal a cláusula que transfere a cobrança de despesas condominiais ao adquirente após a expedição do “habite-se”, pois há previsão clara, à qual os Autores livremente anuíram; que há necessidade de incidência de correção monetária (IGPM) sobre as parcelas mensais ajustadas entre as partes para financiamento direto; que os Autores estão consignando o valor histórico da parcela, sem qualquer atualização; que, como concordou com o parcelamento em 10 anos, o pagamento sem correção equivale a uma grande perda financeira; que não houve o depósito integral das parcelas; que não se recusou a receber o pagamento; que as parcelas devem ser pagas de forma direta, afastando-se a consignação judicial e autorizado o levantamento dos valores depositados; que inexistiu dano moral e que o quantum da indenização a este título é excessivo.

Foram apresentadas contrarrazões apenas pelos Autores (índice XXXXX).

É o relatório.

Inicialmente cumpre ressaltar que a preliminar de ilegitimidade passiva foi, com acerto, rejeitada na sentença, pois a pretensão dos Autores era a declaração de nulidade da cláusula que transfere aos compradores o pagamento das despesas condominiais a partir da data da averbação do “habite-se”, prevista no contrato celebrado entre as partes, sendo, por isso, a Ré, parte legítima para figurar no polo passivo.

A relação jurídica existente entre as partes é de consumo, e, por isso, a Ré, fornecedora de serviço, responde objetivamente pelos danos sofridos pelo consumidor, decorrentes de falha na prestação do serviço, somente se eximindo de tal responsabilidade se demonstrada a inexistência do defeito ou fato exclusivo do consumidor ou de terceiro (artigos , caput e 14, § 3º da Lei 8.078/90).

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No caso dos autos, as partes, em 25/01/2012, firmaram contrato de promessa de compra e venda do apartamento 103 do EDIFÍCIO MATHEUS, localizado em Rio das Ostras/RJ, mas os Autores não haviam sido imitidos na posse até a propositura da ação, em 15/08/2016, alegando que não lograram êxito em concluir a negociação de um financiamento direto proposto pela construtora, em dezembro de 2015 (fls. 159/161 - índice XXXXX), ao argumento de que a Ré recebeu o sinal do negócio (fl. 163 – índice XXXXX), mas estaria retardando injustificadamente a lavratura da escritura de compra e venda e o financiamento do saldo remanescente.

Assim, os Autores requereram a concessão de tutela antecipada para que fossem imitidos na posse do imóvel, efetuando o pagamento, em Juízo, das parcelas do financiamento e taxas condominiais e, ao final, a condenação da Ré a lhes conceder o financiamento do imóvel nos mesmos termos das condições ofertadas pela instituição financeira ou, alternativamente, nos termos oferecidos pela própria vendedora, em dezembro/2015, além da declaração de nulidade da cláusula que transfere

o comprador o dever de pagamento das cotas condominiais antes da imissão na posse, com a devolução, em dobro, dos valores pagos, bem como indenização por lucros cessantes e por dano moral.

Quanto à imissão na posse do imóvel, foi deferida, em decisão que antecipou os efeitos da tutela (índice XXXXX), o que foi mantido em sede de agravo de instrumento por esta Câmara Cível (índice XXXXX), tendo sido o mandado cumprido, conforme consta no auto de índice XXXXX, devendo tal decisão ser confirmada, tanto mais que não há oposição da Ré.

No que diz respeito à concessão de financiamento do imóvel nos termos oferecidos, em dezembro/2015 (fls. 159/161 - índice XXXXX), com ela concordou a Ré, tornando o pedido incontroverso, tendo sido o mesmo corretamente acolhido na sentença.

A Ré, em seu recurso, pretende que, quanto ao financiamento estabelecido na sentença, seja prevista a incidência de IGPMFGV sobre as parcelas do preço e que o abatimento do saldo devedor seja feito apenas em relação aos montantes efetivamente pagos.

A sentença acolheu o pedido alternativo dos Autores, condenando a Ré a conceder o financiamento da unidade, nos termos propostos em dezembro de 2015, na forma do item g da peça inicial, ou seja, o financiamento do saldo de R$100.000,00, em 120 parcelas de R$1.399,47, cada uma (fl. 34 – índice XXXXX).

A multiplicação do número de parcelas (120) pelo seu valor unitário (R$1.399,47) totaliza o montante de R$ 167.936,40, evidenciando que no cálculo do valor da parcela mensal foi considerada a necessidade de atualização dos valores, acrescendo valor ao saldo histórico de R$100.000,00.

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Ressalte-se, no entanto, que devem incidir encargos no caso de atraso no pagamento das prestações, que devem observar os critérios que haviam sido estabelecidos entre as partes, quais sejam, os juros de mora de 1% ao mês e a correção monetária pelo IGPM (fl. 159 do índice XXXXX).

Quanto aos valores depositados nos autos, devem ser levantados pela Ré, e, em consequência, consideradas quitadas as parcelas pagas, não sendo o caso de autorizar novos depósitos judiciais, quer porque já foi proferida sentença, quer porque os Autores interromperam esses depósitos sem qualquer justificativa, em setembro de 2017, embora a tutela antecipada estivesse em vigor.

Diga-se, ainda, que os encargos de mora aqui definidos somente deverão incidir quanto às parcelas vincendas, incumbindo a Ré a emissão de boletos para pagamento direto pelos Autores.

No que diz respeito à cláusula contratual que atribuiu o comprador o pagamento de cotas condominiais antes da imissão na posse do imóvel, a sentença não merece qualquer reparo.

Apesar do pagamento de cota condominial ser uma obrigação propter rem, a qual, em regra, deve ser cobrada do proprietário do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça, a partir do julgamento do REsp XXXXX/RS, na sistemática dos recursos repetitivos, mitigou tal entendimento, concluindo que o fato que define a responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais, em determinadas situações, é a relação jurídica material do comprador com o imóvel, representada pela imissão na posse do bem. Confira-se:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o

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promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. ( REsp XXXXX/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

Com efeito, é devido o pagamento da cota condominial pelos adquirentes apenas após a entrega das chaves pela construtora, porquanto é a partir de tal momento que os compradores passam a ter a posse direta do bem, assim, correta a sentença ao declarar nula a cláusula 18.1 do contrato firmado entre as partes, que transferia aos Autores o encargo de liquidar as cotas de condomínio antes que eles tivessem acesso

o apartamento.

E, uma vez reconhecida a nulidade da referida cláusula contratual, foi, também, com acerto, condenada a Ré a ressarcir aos Autores o que eles pagaram a título de condomínio até a efetiva imissão da posse.

Quanto ao pedido de indenização por lucros cessantes, reiterado pelos Autores, em sua apelação, não merece prosperar.

Como bem assinalado na sentença, os próprios Autores declararam que o imóvel fora adquirido para utilização pelo primeiro Autor (LUIZ ANTONIO), que trabalha na região, o que afastaria despesas de hotel e permitiria a ocupação por sua família, não tendo sido aventada a possibilidade de locação por temporada mencionada nas razões do recurso.

Por outro lado, os Autores não comprovaram gastos com estadia em hotel, em razão do atraso na entrega do imóvel, não sendo, assim, devida indenização a esse título.

O dano moral, ao contrário do alegado pela Ré, ficou configurado, pois apesar do inadimplemento contratual, em princípio, não ensejar dano moral, quando dele decorre constrangimento que ofende o direito de personalidade da contratante, o mesmo está caracterizado, e, sem dúvida, a frustração da expectativa dos Autores quanto à data em que o imóvel estaria à sua disposição, por certo lhes causou aborrecimentos que superam os do cotidiano.

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No tocante à verba indenizatória por dano moral, sua fixação decorre do prudente arbítrio do julgador, o qual deve se ater aos princípios da razoabilidade, adequação e proporcionalidade ao caso concreto.

O objetivo de ressarcir o dano moral é não apenas atenuar o sofrimento da vítima, mas também advertir o causador da lesão para que não pratique novas afrontas à honra das pessoas. Assim, deve a indenização ser fixada com moderação, para que não seja tão elevado a ponto de gerar enriquecimento sem causa para a vítima do dano, nem tão reduzido que não se revista de caráter preventivo e pedagógico para o seu causador.

Logo, o montante de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), para cada um dos Autores, deve ser mantido, pois observou critérios de razoabilidade e proporcionalidade, já mencionados, sendo compatível com a repercussão dos fatos em discussão. Adota-se, neste caso, o entendimento consagrado na Súmula 343 deste Tribunal de Justiça:

“A verba indenizatória do dano moral somente será modificada se não atendidos pela sentença os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do valor da condenação.”

Diante do exposto, dá-se provimento parcial a ambas as apelações para confirmar a decisão que antecipou a tutela, ficando, no entanto, vedados novos depósitos judiciais; para autorizar o levantamento, pela Ré, dos valores que foram depositados no curso do processo, e para que no financiamento estabelecido na sentença, sejam incluídos encargos de mora, tal como foram estabelecidos entre as partes, quais sejam, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IGPM, a vigorar para as parcelas vincendas, mantida, no mais, aquela decisão tal como lançada.

Rio de Janeiro, 31 de janeiro de 2019.

DES. ANA MARIA PEREIRA DE OLIVEIRA

Relatora

Disponível em: https://tj-rj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/684954294/apelacao-apl-75134820168190068/inteiro-teor-684954416

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