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13 de Dezembro de 2018
2º Grau

Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro TJ-RJ - APELAÇÃO : APL 00098496520148190045 RIO DE JANEIRO RESENDE 2 VARA CIVEL - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Vigésima Quinta Câmara Cível

VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0009849-65.2014.8.19.0045

APELANTE: HOTELARIA ACCOR BRASIL S.A.

APELANTE: LPS PATRIMÓVEL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A

APELANTE: ROGÉRIO CURTY DIAS (RECURSO ADESIVO)

APELADOS: OS MESMOS, NEP INCORPORAÇÕES SPE 8 - RESENDE LTDA E

NEP-NEXT EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.

RELATOR: DES. SÉRGIO SEABRA VARELLA

Apelação cível. Resolução de promessa de compra e venda de unidade imobiliária destinada à exploração de atividade empresarial hoteleira. Processo distribuído para esta Câmara Cível especializada em 23/10/2017, antes da sessão do Tribunal Pleno do dia 09/11/2017, na qual se decidiu pela unificação da competência de todas as Câmaras Cíveis. Incompetência absoluta das Câmaras Cíveis especializadas para julgar processos que não envolvam relação de consumo, relativamente aos recursos distribuídos antes do dia 09/11/2017.Inexistência de relação de consumo. Aplicação do enunciado 84 do Aviso TJRJ 15/2015: “Compete às Câmaras Cíveis não especializadas o julgamento de demandas, que versem sobre compromisso de compra e venda firmado entre particular e incorporadora para aquisição de unidade hoteleira em empreendimento destinado à exploração de atividade empresarial de hotelaria”. Precedentes do TJRJ. DECLINA-SE DA COMPETÊNCIA PARA CÂMARA CÍVEL NÃO ESPECIALIZADA NA ÉPOCA DA DISTRIBUIÇÃO DO RECURSO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação cível nº 0009849-65.2014.8.19.0045, em que figuram como apelantes HOTELARIA ACCOR BRASIL S.A., LPS PATRIMÓVEL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A e ROGÉRIO

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CURTY DIAS , e como apelados OS MESMOS, NEP INCORPORAÇÕES SPE 8 -RESENDE LTDA e NEP-NEXT EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A .

ACORDAM os Desembargadores que compõem a Vigésima Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, por unanimidade, em DECLINAR DA COMPETÊNCIA PARA UMA DAS CÂMARAS CÍVEIS NÃO ESPECIALIZADAS NA ÉPOCA DA DISTRIBUIÇÃO DO RECURSO , nos termos do voto do Relator.

Adoto, na forma do permissivo regimental (art. 92, § 4º, do RITJERJ), o relatório da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos (indexador 986):

Cuida-se de ação reparatória com pedido de tutela antecipada, movida por ROGERIO CURTY DIAS, em face de NEP-NEXT Empreendimentos e Participações S.A., NEP Incorporações SPE-8-Resende Ltda., Hotelaria ACCOR Brasil S.A e RV Patrimóvel Consultoria de Imóveis S.A. Afirma a parte Autora, em síntese, que adquiriu uma unidade de um empreendimento hoteleiro e comercial chamado ´Supreme Resende Hotels & Business´, a ser realizado em uma parceria entre a 2ª e 3ª Ré, tendo como parceiro também, a 4ª Ré, indicada como única responsável pelas vendas das referidas unidades ainda na planta. Prossegue, alegando que, para viabilização do empreendimento, criou-se uma sociedade de propósito específico de nome NEP Incorporações - SPE-8 Resende Ltda., ora 1ª Ré. Afirma, também, que o contrato previa o prazo de 12 meses para início das obras do edifício relativo à unidade por ela adquirida, contados a partir do dia 09/10/2012. Ocorre que, transcorrido o referido prazo, não se verifica até o momento o efetivo início das obras. Deste modo, requereu, em sede de liminar: fosse determinada a impossibilidade da 1ª Ré dispor de quaisquer frações ideais do terreno onde seria construído o empreendimento sem a anuência da Autora e; fossem suspensos os pagamentos das parcelas do contrato firmado entre a Autora e a 1ª Ré, tanto vencidas quanto vincendas, bem como fosse impedida a inclusão do nome e CPF da parte Autora em cadastros restritivos de crédito pelo não pagamento das parcelas até julgamento final desta ação. No mérito, requereu, em síntese: a confirmação da tutela antecipada pretendida; seja determinada a rescisão da promessa de compra e venda firmada entre a parte Autora e a 1ª Ré; seja reconhecida a responsabilidade solidária de todos os réus pelo ressarcimento dos valores despendidos pela Autora e pelo pagamento das indenizações e multas cabíveis; sejam condenados os Réus a indenizarem a Autora na quantia de R$ 72.492,56 (setenta e dois mil, quatrocentos e noventa e dois reais e cinquenta e seis centavos) referentes à devolução das parcelas do imóvel já pagas pela parte Autora; sejam condenados os réus a indenizarem a parte Autora na quantia de R$ 17.217,88 (dezessete mil e duzentos e dezessete reais e oitenta e oito centavos) referentes à multa contratual; sejam condenados os Réus a indenizarem a parte Autora na quantia de R$ 20.672,40 (vinte mil e seiscentos e setenta e dois reais e quarenta centavos) referentes à devolução em

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dobro do valor das taxas de corretagem e de serviços de assistência imobiliária e; sejam condenados os Réus a indenizarem a parte Autora na quantia de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) pelos danos morais que alega ter sofrido. A inicial veio instruída com documentos, conforme se vê de fls. 38/354. Às fls. 357/357v, decisão deferindo a liminar pretendida e determinando a proibição dos Réus de disporem da fração ideal do terreno destinado à construção do empreendimento epigrafado, correspondente ao imóvel adquirido pela parte autora, determinando, também, a suspensão do pagamento das parcelas vencidas e vincendas e, ainda, que a parte ré se abstenha de proceder à inclusão do nome da parte autora nos cadastros restritivos de crédito, bem como de promover qualquer cobrança e/ou emitir boletos bancários em seu nome, tudo alusivo ao contrato de compra e venda que se discute nos presentes autos. Citação positiva dos Réus às fls. 361v e 362. A 1ª Ré, NEP Incorporações - SPE-8 Resende Ltda., apresentou contestação às fls. 363/398, seguida de documentos juntados aos autos às fls. 399/441. Sustentou, preliminarmente, ilegitimidade passiva ´ad causam´ e carência de ação. No mérito, alegou, em síntese, ausência do inadimplemento contratual sustentado pela parte Autora, ressaltando que se encontra no prazo para conclusão das obras, não havendo que se falar em existência de dano, inexistindo assim, qualquer obrigação de indenizar. A 2ª Ré, NEP-NEXT Empreendimentos e Participações S.A., apresentou contestação às fls. 442/452, seguida de documentos juntados aos autos às fls. 453/462. Sustentou, preliminarmente, ilegitimidade do polo passivo da demanda e carência de ação. No mérito, alegou, em síntese, ausência de relação contratual entre ela e a Autora, afirmando não possuírem qualquer tipo de vínculo, não havendo assim, como se falar em inadimplemento de sua parte. A 4ª Ré, RV Patrimóvel Consultoria de Imóveis S.A, apresentou contestação às fls. 472/517, seguida de documentos juntados aos autos às fls. 518/561. Inicialmente, requereu a retificação do polo passivo da demanda, para que passe a constar LPS Patrimóvel Consultoria de Imóveis S/A. Após, sustentou, preliminarmente, ilegitimidade passiva ´ad causam´, impossibilidade jurídica do pedido e impossibilidade de devolução de quantias não recebidas por ela. No mérito, alegou, em síntese, legalidade da cobrança referente ao serviço de assessoria técnico-imobiliária, afirmando que o referido serviço é legal e opcional. Assim, ressaltou que cumpriu as obrigações dento dos limites contratados, não havendo que se falar em qualquer ato ilícito por sua parte. A 3ª Ré, Hotelaria ACCOR Brasil S.A, apresentou contestação às fls. 565/583, seguida de documentos juntados aos autos às fls. 584/619. Sustentou, preliminarmente, ilegitimidade passiva ´ad causam´. No mérito, alegou, em síntese, inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor com relação à Accor, sustentando, também, inexistência de solidariedade entre os Réus, pugnando pela improcedência dos pedidos Autorais com relação à 3ª Ré por não haver que se falar em sua condenação pelo suposto inadimplemento da NEP. Às fls. 675/685, apresentação de Réplica pela parte Autora com relação às contestações apresentadas pela 1ª e 2ª Ré. Às fls. 705/728, apresentação de Réplica pela parte Autora com relação à contestação apresentada pela 4ª Ré. Decisão às fls. 779, decretando a revelia da 3ª Ré, ante a intempestividade certificada às fls. 778. Embargos de declaração às fls. 780/783, contra a decisão proferida às fls. 779. Decisão às fls. 837, deixando

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de acolher os embargos de declaração de fls. 780/783 e determinando que as partes informem as provas que pretendem produzir. Decisão Saneadora às fls. 846/846v, a qual, em síntese: afastou as preliminares arguidas pelos Réus; analisou a pertinência ou não das provas requeridas; inverteu o ônus da prova em favor da Autora e; determinou que as partes se manifestassem em alegações finais. Às fls. 847/859, a 4ª Ré, LPS Patrimóvel Consultoria de Imóveis S/A, interpôs agravo retido à decisão de fls. 846/846v. Às fls. 860/876, a 3ª Ré, Hotelaria ACCOR Brasil S.A, interpôs agravo retido à decisão de fls. 846/846v. Às fls. 877/887, apresentação de alegações finais pela parte Autora. Ás fls. 912, decisão mantendo a decisão agravada por seus próprios fundamentos. Os Réus não se manifestaram em alegações finais, conforme se vê da certidão de fls. 924v.

É a síntese do necessário. Passo a decidir.

Cuida-se de ação reparatória com pedido de tutela antecipada, movida por ROGERIO CURTY DIAS, em face de NEP-NEXT Empreendimentos e Participações S.A., NEP Incorporações SPE-8-Resende Ltda., Hotelaria ACCOR Brasil S.A e RV Patrimóvel Consultoria de Imóveis S.A. Não havendo questões preliminares pendentes de apreciação, e presentes os pressupostos processuais, bem como as condições para o regular exercício do direito de ação, passo à apreciação do mérito da causa. A causa está madura para julgamento, porquanto presentes elementos bastantes para a formação do convencimento do julgador. A parte autora requer a rescisão da promessa de compra e venda firmada alegando inadimplemento absoluto por parte dos Réus, uma vez que o contrato previa o prazo de 18 meses para início das obras do edifício relativo à unidade adquirida pela parte Autora, contados a partir de 09/10/2012, ou seja, com término em 09/04/2014, contudo, até o momento não se verifica no local o efetivo início das obras. A Ré NEP Incorporações - SPE-8 Resende Ltda., responsável pela promoção da construção do empreendimento não contesta os prazos não cumpridos para o início das obras, limitando-se a argumentar que o prazo para entrega da mesma é Abril de 2016, com tolerância de 180 dias, e que portanto não se poderia configurar ainda a inadimplência de sua parte no contrato. Não tendo demonstrado qualquer elemento que indicasse o início prático das obras ou seu planejamento próximo. A 3ª Ré, Hotelaria ACCOR Brasil S.A, teve sua revelia decretada às fls. 779. Logo, ressalte-se que a revelia tem o condão de fazer presumir verdadeiros os fatos alegados na inicial. Conquanto tal presunção seja relativa, nada há nestes autos que leve o Juízo a mitigar a aplicação do artigo 319 do CPC com relação a esta Ré. Diante das evidências apresentadas, há que se reconhecer a inadimplência e notória frustração da incorporação em apreço não sendo necessário que se finde o prazo para entrega da obra para tal conclusão, uma vez que nenhuma prova de que os Réus pretendam de fato honrar as obrigações firmadas foi trazida aos autos, ao contrário, a parte autora provou documentalmente que outros empreendimentos do mesmo grupo econômico, a que a NEP Resende pertence, não foram levados a termo gerando várias ações judiciais com suspeitas de fraude. Se assim é, claro está que caracterizada a inadimplência dos Réus, é justificada a rescisão dos contratos, e, por

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conseguinte, devida a devolução integral das parcelas pagas. Reconhecido o fundamento para rescisão do contrato, resta estabelecer a quem cabe arcar com as restituições e indenizações devidas. A parte autora requer em seus pedidos o reconhecimento da responsabilidade solidária entre todos os réus (NEP Resende, NEP-NEXT, HOTELARIA ACCOR BRASIL e RV PATRIMÓVEL) pelo ressarcimento dos valores despendidos e pelas indenizações e multas cabíveis. Faz-se importante observar que o empreendimento objeto do contrato firmado entre autor e réus é uma incorporação imobiliária, e que como tal está sujeita à legislação específica, conforme estabelece o art. 28 da Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações): ´Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO) .´ A lei 4.591/1964 não previa a hipótese de se ter um operador hoteleiro participando da incorporação, pois este tipo de incorporação é um arranjo recente para a falta de financiamentos adequados a este tipo de empreendimento. No entanto, ela já previa que a incorporação poderia ter vários incorporadores ou empresas coligadas, e de acordo com o art. 31 do diploma citado, a responsabilidade pela incorporação caberá ao incorporador, e em havendo mais de um incorporador, todos serão solidariamente responsáveis. No caso em tela, incorporador, operador hoteleiro e imobiliária formam um consórcio. Cada um deles tem um papel específico, mas todos concorrem para a concretização do empreendimento e estão comprometidos entre si desde o lançamento da incorporação, e com os adquirentes desde o compromisso de compra e venda. Especialmente é certo que a participação do operador hoteleiro é fundamental para caracterização do próprio negócio. Não se trata apenas de um edifício em condomínio, mas de um edifício construído para a operação de um negócio, em que todos os adquirentes se submetem desde o compromisso de compra e venda a ceder sua unidade para administração do ´pool´ hoteleiro, a se associar às marcas do operador e a obrigatoriamente participar do negócio jurídico proposto e aceito. Se não era possível ao adquirente se dissociar do operador hoteleiro no ato da compra, também não pode o mesmo se dissociar do negócio no caso de inadimplemento. A mesma lei não dispõe especificamente sobre a responsabilidade civil da imobiliária, mas afirma que o alienante dos imóveis sujeitos à atividade de incorporação imobiliária responderá como incorporador pelos danos causados ao adquirente, conforme art. 29, parágrafo único da lei 4.591/1964: ´Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.´ Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou

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de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.´ Assim, a lei determina que a imobiliária seja responsável solidária ao incorporador pela frustração do negócio. O entendimento jurisprudencial indica a solidariedade entre os participantes da incorporação: ´(...) 1- Empresas coligadas que, na promoção e incorporação de venda e compra de unidades imobiliárias, quer no ramo da construção, quer na publicidade e corretagem, resultam culpadas pela impossibilidade da construção, respondem perante o condômino compromissário comprador, solidariamente, devendo devolver-lhes as prestações pagas e as arras em dobro a título de prefixação das perdas e danos. No caso, como deflui da solidariedade, a empresa publicitária ou corretora é legitimada passivamente para a ação.(STJ, Resp 9.943/SP, rel. Min. Waldemar Zveiter,j.18/06/1991).´ Além dos aspectos observados trazidos pela legislação específica, devemos também considerar aqueles introduzidos pela legislação consumerista. Ainda que os adquirentes sejam investidores, é notória sua vulnerabilidade em termos técnicos e econômicos ante os grupos envolvidos na promoção do empreendimento, razão porque a legislação consumerista deve ser aplicada no intuito de equilibrar as relações jurídicas estabelecidas. Sendo assim, deve se considerar, para efeito de responsabilização, o princípio da vinculação contratual da oferta, pelo qual se impõe a transparência e a bo -fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada. No caso em tela, mais do que os termos previstos no contrato e no memorial de incorporação, a presença na publicidade do empreendimento das marcas já conhecidas e consagradas do operador hoteleiro e da imobiliária se tornaram as principais garantias para os adquirentes da segurança do negócio, sendo notória a atração exercida por esta publicidade. Isto porque, em qualquer incorporação, mas especialmente neste tipo de negócio, o nome, a credibilidade, a confiabilidade e a reputação das empresas envolvidas são os principais atrativos para o negócio, e, portanto, a simples presença das marcas destas empresas na publicidade de oferta já os vincula ao negócio firmado com qualquer dos adquirentes. Desta forma, reconheço a responsabilidade solidaria existente entre os réus, que deverão ser responsabilizados pelos danos suportados pelos lesados. Em relação

o pedido de devolução, nos termos do art. 35, III do CDC, dos valores pagos, assiste razão à parte Autora, uma vez constatado o inadimplemento por parte dos réus. Assim, os valores pagos pela parte autora devem ser integralmente devolvidos acrescidos de juros e correção monetária. No que toca ao pedido de devolução em dobro dos valores pagos a título de corretagem e taxa SATI, considero que o encargo pelo pagamento da comissão de corretagem cabe a quem contratou os corretores, que no caso foram os vendedores, além disso, é necessária a intermediação para que se caracterize o serviço de corretagem, fato que não ocorre neste caso concreto, uma vez que os adquirentes encontram os corretores já no estande do empreendimento e não os escolhem. Posto isto, seguindo orientação jurisprudencial relativa ao tema em debate, reconheço a ilegalidade e abusividade na cobrança imposta ao Autor referente à comissão de corretagem e à Taxa SATI, sendo patente que a cobrança violou os artigos 30 e

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