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17 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL
Partes
APELANTE: CLAUDIO BARBOSA PEREIRA e outro, APELADO: CAFE E BAR BRISTOL LTDA ME e outros
Publicação
19/03/2015
Julgamento
17 de Março de 2015
Relator
LUCIO DURANTE
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00439166220128190001_c88e7.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário

Estado do Rio de Janeiro

Décima Nona Câmara Cível




Ap 

elação Nº: 0043916-62.2012.8.19.0001 

Ap
P
Ap
Ap
Ap
Ap
Ju
Rel 

elantes: CLAÚDIO BARBOSA MOREIRA E WALTER WILLIAM BARBOSA
EREIRA
elado: CAFÉ E BAR BRISTOL LTDA ME
elado: MARCELO GOMES SALES
elado: VICTOR JOAQUIM RAPHAEL
elado: JOVELINO ESTEVES FRANCO FILHO
ízo de Origem: 38ª Vara Cível da Comarca da Capital
ator: DESEMBARGADOR LÚCIO DURANTE 

APELAÇÃO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO

ANULATÓRIA DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO NÃO

RESIDENCIAL E DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

Trata-se de demanda ajuizada por herdeiros de imóveis

que foram objeto de locação não residencial, objetivando

estes a declaração de invalidade dos contratos de locação

firmados, por falta de ciência e anuência de todos os

herdeiros, e a reintegração de posse dos imóveis.

Sentença de improcedência.

Locações não residenciais que já vinham sendo renovadas

há anos, inclusive pela mãe dos Autores, que faleceu em

2005.

Autores que só se insurgiram quanto ao teor dos

contratos em 2012. Reconhecimento da anuência tácita

dos coproprietários. Inteligência do artigo 1.324 do CC/02.

Locador que firmou a renovação do contrato, por meio de

seu representante legal, que, além de coproprietário,

estava na posse e administração dos bens.

Propositura de ações de despejo e de prestação de contas

pelos Autores.

Manutenção da sentença.

Recurso conhecido e desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível em epígrafe,

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Poder Judiciário

Estado do Rio de Janeiro

Décima Nona Câmara Cível

A C O R D A M , por unanimidade, os Desembargadores que integram a Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em negar provimento ao recurso, nos termos do Voto do Relator.

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de ação, pelo rito Sumário, com pedido de tutela antecipada, proposta por CLÁUDIO BARBOSA PEREIRA e WALTER WILLIAM BARBOSA PEREIRA em face de CAFÉ E BAR BRISTOL, MARCELO GOMES SALES, VICTOR JOAQUIM RAPHAEL e JOVELINO ESTEVES FRANCO FILHO, onde os autores aduzem, em síntese, que são herdeiros dos imóveis localizados na Rua Conta Dutra, 170, Catete, na Rua Barata Ribeiro, 419loja B, Copacabana e na Ladeira Felipe Neri, 07-loja A, Saúde, no percentual de 59,375%, juntamente com o quarto réu e Teresa Franco da Silva, com percentual de 40,625% e que foram firmados contratos de locação não residencial, por valor de aluguel vil, sem sua ciência e anuência.

Alegaram que os referidos imóveis eram administrados pelo 3º réu (VICTOR JOAQUIM RAPHAEL), quando ainda viva a proprietária dos mesmos e genitora dos Autores, sendo que estes foram locados pelo 4º réu (JOVELINO ESTEVES FRANCO FILHO), sem o consentimento dos Requerentes e a preço vil, encontrando-se em péssimo estado de conservação, motivo pelo qual postularam a Antecipação dos Efeitos da Tutela para que seja fosse declarada a invalidade dos contratos locatícios e deferida a reintegração na posse dos mesmos.

Requereram, assim, que fosse declarada a invalidade dos contratos de locação firmados entre o 1º e 2º Réus e o 4º Réu (representado pelo 3º Réu).

Decisão às fls.160 deferindo Gratuidade de justiça deferida aos Autores.

Ata da Audiência do art. 277 do CPC às fls. 175/176, na qual não foi possível obter a conciliação entre as partes. O primeiro e segundo Réus apresentaram contestação escrita e o terceiro e quarto réus quedaram-se inertes.

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Contestação do primeiro Réu, CAFÉ E BAR BRISTOL, às fls. 177/190, acompanhada dos documentos de fls. 191/261, aduzindo, em preliminar, a ilegitimidade passiva de CHEN HAOBO e a inépcia da inicial, além da prejudicial de decadência. No mérito, afirmou a regularidade e a plena validade do contrato de locação do imóvel situado em Copacabana. Ressaltou que está estabelecido no local desde 1966 e que todas as questões envolvendo a locação do imóvel em tela sempre foram tratadas com o Sr.Victor Joaquim Raphael, na condição de mandatário do Sr. Jovelino Esteves Franco Filho. Desta forma, por ter sempre agido de boa-fé, requereu a improcedência do pedido, formulando, ainda, pedido contraposto de perdas e danos caso seja julgado procedente o pedido formulado pela parte Autora.

Contestação do segundo Réu assistido pela Defensoria Pública, às fls. 217/224, aduzindo, em preliminar, a inépcia da inicial. No mérito argumentou que a locação é uma modalidade contratual que não exige nenhuma solenidade específica, estando legitimado para figurar como locador o possuidor do bem. Desta forma, não estaria maculado o negócio jurídico celebrado pelo herdeiro que efetivamente detinha a posse do imóvel comum à época. Pontua, com relação ao valor do aluguel, que foi mantido, inicialmente, o quantum pago pelo exlocatário e, quando da sua renovação, foi aumentado para R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais). Requereu, por fim, a improcedência do pedido.

Petição do quarto Réu, JOVELINO ESTEVES FRANCO FILHO, às fl. 333, esclarecendo que não compareceu a audiência de conciliação por motivo de saúde.

Decisão, às fl. 338, determinando a comprovação pelos Autores de que estão administrando os bens objeto da demanda e determinando que todos os alugueis sejam depositados em conta judicial.

Petição dos Autores às fls.356/358, comprovando ser o primeiro Autor o inventariante dos bens acima, conforme termo de inventariança acostado aos autos (fls.358), no que se refere ao percentual deixado por sua genitora.

Decisão saneadora às fls. 379/380, designando nova audiência de conciliação e reconsiderando a decisão de fl. 338 para determinar que o depósito dos alugueis sejam realizados nos autos do inventário, bem como rejeitando as preliminares de inépcia e a prejudicial de decadência.

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Agravo retido interposto pelo primeiro Réu, Café e Bar Bristol Ltda-ME, às fls. 386/389.

Ata de Audiência de conciliação às fls. 410/411, onde todos estavam presentes, não havendo possibilidade de acordo, tendo as partes se manifestado quanto às provas que pretendiam produzir.

A sentença de fls.418/423 decretou a revelia do 3ºe 4º Réus e julgou improcedente o pedido, condenando os Autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, a ser repartido entre o patrono do primeiro Réu e o Centro de Estudos Jurídicos da Defensoria Pública. Julgou, ainda, improcedente o pedido contraposto formulado por Café e Bar Bristol Ltda-ME.

Considerou o Magistrado a quo que o feito se encontrava pronto para julgamento e que o primeiro e segundo réus demonstraram nos autos que possuíam justo título para estarem na posse dos citados imóveis, através dos contratos de locação de fls. 191/196 e 242/248, firmados com o quarto réu, que é um dos herdeiros dos mesmos, conforme reconhecido pela parte Autora.

Ponderou, ainda, o sentenciante que não há que se falar na anulação dos contratos de locação mencionados, com fundamento na ilegitimidade do quarto réu para figurar como locador dos imóveis em debate, eis que, para tanto, não se exige a propriedade dos mesmos, pois a qualidade de locador decorre simplesmente da posição da parte no contrato de locação, pouco importando que seja ou não titular da propriedade, pois o que se transmite com a locação é a posse e não a propriedade do bem.

Ressaltou, por fim, o Magistrado a quo que não podem os locatários, que agiram com boa-fé, responder pelas consequências do conflito existente entre a parte Autora e o terceiro/quarto Réus, além do que tal questão já está sendo discutida através de ação de prestação de contas (001943535.2012.8.19.0001), de despejo do primeiro réu (0352228-17.2013.8.19.0001) e de despejo do segundo réu (0375764-57.2013.8.19.0001), conforme pesquisa realizada no site do TJRJ.

Apelação dos Autores às fls.424/432, alegando, em síntese, que ajuizaram ação anulatória de contratos de locação de imóveis cominada com pedido de antecipação de tutela, objetivando, em síntese, a resilição judicial de contratos de locação de imóveis lavrados por advogado sem

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poderes para tal e ausência de anuência dos demais herdeiros, desobedecendo as regras do condomínio, mas que o Juiz a quo laborou em graves equívocos ao sentenciar o feito, pelo que deve a sentença ser reformada.

Aduzem que o Magistrado a quo acolheu a teoria da defesa genérica promovida pela DPERJ, que em breve síntese afirma que basta comprovar a posse para locar, sendo que salta aos olhos que não foram juntados aos Autos documentos capazes de legitimar poderes ao 3º Recorrido (Advogado) a fazer locações em nome de todos os herdeiros, em especial ao 4º Recorrido, que sequer comprovou a posse efetiva dos imóveis.

Prosseguem afirmando que a posse jamais provada nos autos pelo 4º Recorrido foi requisito essencial para que o Magistrado a quo acolhesse a legitimidade e entendesse pela legalidade do contrato locatício firmado com a rubrica do 3º Recorrido, não importando a anuência ou não dos coherdeiros.

Alegam os Recorrentes que, a míngua dos valores fixados nos contratos de locação e na manutenção de uma posse precária ardilosa, invocou o 1º Recorrido que está locando o imóvel desde 1966, porém não comprovou o alegado com a juntada dos contratos por instrumento público anteriores, onde todos os herdeiros assinavam e concordavam expressamente com a locação, conforme disposição do parágrafo único do Art. 1.314 do Código Civil de 2002 , sendo que houve flagrante violação do referido dispositivo pelo juízo a quo.

Salientaram que o 3º Réu, VICTOR JOAQUIM RAPHAEL, condenado a prestar contas das locações dos imóveis que permaneceram sob sua administração ilegalmente, nos autos do processo nº 0019435-35.2012.8.19.0001, em curso na 43ª Vara Cível da Comarca da Capital do Rio de Janeiro, sequer juntou aos autos procuração por instrumento público concedido pelo 4º Recorrido para transacionar em nome deste.

Aduzem que o contrato de locação do 2º Réu encontrase vencido desde agosto de 2013, condição prejudicial a sua manutenção no referido imóvel antes mesmo da sentença combatida e que todos os Recorridos, revéis ou não, beneficiam-se de um instrumento ilegítimo e ilegal (Contrato) para beneficiar-se diante de um flagrante desrespeito ao direito de propriedade dos Autores.

Sustentam, por fim, que Magistrado a quo deixou de analisar a fundo os fatos e documentos carreados nos autos, desconsiderando que

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a nulidade dos contratos lavrados por pessoa ilegítima causam graves prejuízos aos Recorrentes, razão pela qual deve ser dado provimento a seu recurso, para que seja reformada a sentença e julgados totalmente procedentes os pedidos elencados na peça vestibular, em especial, declarando inválidos os contratos de locações firmados pelo 3º Recorrido em favor dos 1º e 2º Recorridos, sem o consentimento e conhecimento dos Recorrentes.

Contrarrazões do 1º Réu às fls.435/441, prestigiando a sentença vergastada.

Contrarrazões do 2º Réu, MARCELO GOMES SALES, às fls.443/450.

Despacho desta Relatoria às fls.556 determinando a retificação do termo de autuação.

Termo de autuação retificado às fls.557.

É o relatório.

VOTO

O recurso é tempestivo, estando presentes os demais requisitos de admissibilidade.

No mérito, não merece provimento o Apelo interposto.

A genitora dos Autores, GEORGETE BARBOSA PEREIRA, faleceu em 2005, mas estes não tiveram interesse em abrir o inventário à época e nem tomaram nenhuma atitude com relação aos bens deixados.

Nos termos do parágrafo único do artigo 1314 do Código Civil nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

O artigo 10º da lei de locações (Lei nº 8.245/91), por sua vez, dispõe que falecendo o locador a locação transmite-se aos herdeiros, desta forma os herdeiros ingressam na relação negocial no momento da morte e

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continuam na posição contratual por prazo determinado ou indeterminado, podendo pleitear a retomada do imóvel nos mesmos termos em que podia o de cujus, não se aplicando a estes o disposto no artigo 8º, que dispõe sobre a denúncia da locação.

Na hipótese em tela, os herdeiros de GEORGETE BARBOSA PEREIRA deveriam estar cientes da existência dos contratos de locação não residencial, uma vez que o contrato de fls.87/88 v. foi assinado por sua mãe e esteve em vigor até 2007, momento em que foi feita a renovação pelo coproprietário e 4º Réu, por intermédio de seu representante legal o 3º Réu, que administrava os bens desde 1992, conforme admitido pelos Autores. Desta forma, independentemente de questões referentes ao valor dos aluguéis e a prestação de contas, que já é objeto de outra ação ajuizada pelos Autores, o fato é que fica nítido que estes anuíram, ainda que de forma tácita, com as prorrogações das locações, após o falecimento de sua mãe, pois não se insurgiram contra a continuidade da administração dos bens pelo coproprietário e 4º Réu (artigo 1.324 do CC/02), por intermédio do 3º Réu, só vindo a manifestar sua discordância muitos anos depois, em 2012, por entenderem que não estão tendo o retorno financeiro adequado.

É o teor do artigo 1.324 do CC/02:

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.”

Desta forma, enquanto não aberto o inventário e nomeado um inventariante os bens continuavam sob a administração do herdeiro e coproprietário que já os vinha administrando, no caso, o 4º Réu, por meio do 3º Réu.

É, ainda, de se destacar, como apontado na sentença, que os Apelantes já ajuizaram ações de despejo para ruptura dos contratos de locação, bem como ação de prestação de contas em face do advogado (3º Réu) que administrava os imóveis em nome do 4º Réu e de outra coproprietária, que não foi incluída no polo passivo.

Desta forma, entende-se que, no caso concreto, não há como se declarar a nulidade dos contratos de locação pretéritos, sendo que o pleito dos Apelantes viola a boa-fé objetiva que deve existir entre os contratantes, uma vez que os locatários firmaram renovações com o locador/coproprietário, por meio de seu representante legal que administrava os bens, conforme admitido

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pelos Apelantes, sendo certo que não se exige que o Locador seja proprietário do bem locado.

Outro ponto a ser ressaltado é o de que se os Autores, ora Apelantes, tivessem notificado os locatários de sua intenção de majorar os alugueres ou de retomar os imóveis, estes poderiam ter ajuizado ação renovatória para defender seus interesses e obter a renovação compulsória da locação, mas nada foi feito nesse sentido e os locatários obtiveram a renovação por contratos firmados com o 4º Réu, não podendo ser agora surpreendidos com a alegação de nulidade das avenças.

Correta, portanto, a sentença que entendeu pela improcedência dos pedidos, pelo que deve ser mantida.

Em face do exposto, conhece-se do recurso, negandolhe provimento.

Rio de Janeiro, 17 de março de 2015.

LUCIO DURANTE

DESEMBARGADOR RELATOR

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Disponível em: https://tj-rj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/373273557/apelacao-apl-439166220128190001-rio-de-janeiro-capital-38-vara-civel/inteiro-teor-373273565