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18 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL
Partes
APELANTE: FERNANDO MAGALHÃES COMÉRCIO E ADMINISTRAÇÃO LTDA, APELADO: LIGHT SERVICOS DE ELETRICIDADE S A
Publicação
05/05/2016
Julgamento
4 de Maio de 2016
Relator
ELTON MARTINEZ CARVALHO LEME
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_03992519020128190001_1ecde.pdf
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Inteiro Teor

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL

Apelação Cível nº 0399251-90.2012.8.19.0001

Apelante: Fernando Magalhães Comércio e Administração Ltda

Apelado: Light Serviços de Eletricidade S/A

Relator: Des. Elton M. C. Leme

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AGRAVO RETIDO. REJEIÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. LOCADOR QUE ATRIBUI À EX-LOCATÁRIA DANOS NO IMÓVEL. LAUDO PERICIAL. DANOS MATERIAIS

DEMONSTRADOS. LUCROS CESSANTES.

POSSIBILIDADE. PROVIMENTO DO RECURSO. 1. Trata-se de ação indenizatória por dano material causado no imóvel locado à Light. 2. Agravo retido não conhecido, uma vez que sua apreciação não foi reiterada expressamente, conforme preceituava o art. 523, § 1º, do CPC de 1973, então em vigor. 3. Regular observância do contraditório, afastada a alegação de cerceamento de defesa. 4. Contrato de locação de imóvel comercial, com prazo determinado. 5. Nos termos do art. 569 do Código Civil e art. 23 da Lei nº 8.245/91 incumbe ao locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, o que não restou cabalmente demonstrado. 6. Locatária que diante da recusa do locador em receber o imóvel ajuizou demanda consignatória de chaves, que foi julgada procedente, por indevida a recusa, ressalvando-se, no acórdão que confirmou o julgado, o direito de o locador valer-se das ações próprias para fins de ressarcimento. 7. Locador que demonstra por laudo pericial

produzido em Ação Cautelar de Produção Antecipada de Provas

os danos materiais que teriam originado sua recusa em receber as

chaves. 8. Lucros cessantes devidos considerando a

indisponibilidade do imóvel ao proprietário entre a data da

propositura da cautelar de produção de provas e a elaboração do

laudo pericial. 9. Provimento do recurso.

ACÓRDÃO

VISTOS, relatados e discutidos estes autos da apelação cível nº 0399251-90.2012.8.19.0001 , originários da 17ª Vara Cível da Comarca da Capital, julgada na sessão de 04/05/2016, figurando como apelante Fernando Magalhães Comércio e Administração Ltda e apelado Light Serviços de Eletricidade S/A .

ACORDAM os Desembargadores da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade , em dar provimento ao recurso , nos termos do voto do relator.

ACÓRDÃO apresentado na data da sessão.

VOTO

Trata-se de ação indenizatória em razão de danos materiais causados no bem imóvel locado à Light.

Primeiramente, em relação ao agravo retido a fls. 197-201 interposto pela ré, ora apelada, não deve ser conhecido, uma que vez sua apreciação não foi reiterada expressamente, conforme preceituava o art. 523, § 1º, do CPC de 1973, então em vigor.

No que tange à preliminar arguida pelo autor, ora apelante, destaca-se que a questão relativa a entrega das chaves envolve o mérito da demanda e nesta sede será analisada, assim afasta-se a alegação de cerceamento de defesa.

Ademais, o magistrado considerou as provas documentais e oral produzidas, com regular observância do contraditório, não tendo o autor recorrido da decisão saneadora de fls. 195-196.

No mérito, alega a apelante que a ré devolveu o imóvel objeto da locação necessitando de vários reparos e que apesar das reformas realizadas, os danos subsistiram. Aponta o montante de R$ 110.040,74, apurado por perícia em medida cautelar de produção antecipada de provas.

Além disso, sustenta que as chaves foram consignadas em juízo pela ré em janeiro de 2007, mas que somente houve a efetiva entrega das chaves em abril do mesmo ano e, por fim, reforça os prejuízos decorrentes.

A apelada, por sua vez, nega a responsabilidade de reparar em razão da ausência de nexo causal entre os danos alegados e eventual conduta que tenha praticado.

Com efeito, consta a fls. 07-09 o contrato de locação firmado entre as partes, de imóvel consistente em “galpão comercial e respectivo terreno”, pelo valor de R$ 8.000,00, reajustado anualmente conforme os índices constantes no parágrafo primeiro da cláusula terceira, além de multa, em caso de pagamento em atraso, de 10% sobre o débito e juros de mora de 1% (fls.7). Quanto ao período da locação, restou consignado o prazo determinado de cinco anos, de 15/02/2001 a 14/02/2006, que foi prorrogado para 14/02/2007 após o 5º aditamento contratual (fls. 13).

Destaca-se que o contrato de locação tem natureza sinalagmática, o que importa em reciprocidade de obrigações. Para o seu equilíbrio, é imprescindível que as partes conheçam os seus deveres, uma vez que por ser bilateral, a ele se aplica tanto a exceção de contrato não cumprido, quanto a cláusula resolutória tácita.

Sendo assim, se uma das partes inadimplir uma ou mais obrigações previstas na lei ou no contrato, a outra poderá requerer a rescisão do contrato. Da mesma forma, antes de cumprida a sua obrigação, não pode quaisquer dos contratantes exigir o implemento que compete ao outro.

De acordo com o art. 566 do Código Civil e o art. 22, da Lei nº 8.245/91, incumbe ao locador, entre outras obrigações: “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”.

Já o locatário nos termos do art. 569 do Código Civil e art. 23 da Lei nº 8.245/91 deverá, entre outras obrigações: servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, pagar pontualmente o aluguel no prazo estipulado; restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

Destaca-se, ainda, que constou do contrato conforme as alíneas d e e da cláusula quinta, entre outras obrigações, que competia à locatária:

d) restituir o imóvel, finda a locação, em perfeito estado de conservação e habitabilidade como ora o recebe;

e) realizar a imediata reparação dos danos provocados no imóvel ou nas suas instalações;

E, ainda, na cláusula oitava:

A LOCATÁRIA se obriga, enquanto perdurar a locação, a manter o imóvel locado em perfeito estado de conservação e asseio, restituindo o, quando finda ou rescindida a locação, sem qualquer dano ou falta.

Nos termos do art. 373, I e II, do NCPC, reproduzindo a regra constante do diploma legal revogado, incumbe ao autor da ação o ônus da prova do fato constitutivo do seu direito e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

A ré apelada ajuizou a ação consignatória de chaves em 05/01/2007, considerando a recusa do locador em recebê-las, conforme fls.107-138. Essa ação foi julgada procedente e declarado rescindido o contrato, bem como improcedente o pedido reconvencional consistente no pagamento da diferença de aluguéis, confirmada a sentença em sede recursal em 10/05/2012. O V. acórdão da Décima Primeira Câmara Cível, destacou que “Não justifica a recusa do locador (réu/primeiro apelante) sob a alegação de estar o imóvel danificado. Nestes casos, ele disporá das ações próprias para ressarcir-se do inadimplemento das obrigações do locatário.”

O autor apelante ajuizou a medida cautelar antecipada de provas em 28/08/2007, cujo laudo pericial produzido (fls. 10-28) aponta o valor necessário para a reforma no imóvel, R$ 106.447, 94, posteriormente alterado para R$ 110.040,74 (fls. 33), mas ressalta que o orçamento considerou o estado do imóvel na data da vistoria (04/12/2007) e não na data da entrega das chaves. O perito concluiu que o autor somente iniciou a presente ação em agosto de 2007, ou seja, quatro meses após a data que ele alega ter recebido formalmente as chaves, não sendo conclusivo acerca do nexo causal entre os danos e conduta atribuída à ré.

Em que pese as considerações do perito, não há como se considerar induvidosamente que o imóvel locado foi devolvido em perfeito estado de conservação e habitabilidade, sem qualquer dano.

Isso porque, quando do ajuste entre as partes verifica-se que a locadora concedeu à locatária a isenção de pagamento correspondente a um mês de aluguel por motivo de obras que se faziam necessárias ao local, nos termos do parágrafo segundo da cláusula terceira (fls. 7).

Ressalta-se que restou consignado no instrumento contratual em sua cláusula sexta:

A LOCATÁRIA poderá fazer no imóvel locado todas as modificações necessárias aos seus serviços, obrigando-se, entretanto, quando findo ou rescindido este contrato, se assim exigir a LOCADORA a desfazer as alterações feitas e entregar dito imóvel conforme o recebeu, em bom estado de conservação e limpeza, com todas as instalações a contento. Não se obriga a LOCATÁRIA a reparar estragos decorrentes da ação do tempo, defeito de construção ou da má qualidade de materiais, desde que devidamente comprovados e obrigando-se a LOCATÁRIA a dar ciência incontinenti e imediata desses defeitos para que a LOCADORA possa prontamente corrigi-los.

Nota-se que, quando iniciou a locação, a apelada contratou os serviços da empresa Digran Engenharia Ltda para execução de serviços, no valor de R$ 104.990,00, mas não cientificou o locador, tampouco

consignou em sua defesa quais os serviços se deram por seu interesse exclusivo e quais relativos a isenção do primeiro pagamento de aluguel.

Do mesmo modo, no final do ano de 2006 e início de 2007 a apelada custeou obras de reparo, fato incontroverso entre as partes, que totalizou R$ 61.800,00, mas diante da discordância entre as partes acerca de outras exigências do locador, a locatária ajuizou a consignatória de chaves por entender que ultrapassavam a previsão de restituição do imóvel em bom estado de conservação.

O apelante por seu turno, foi citado e apresentou defesa naqueles autos em abril de 2007, sendo razoável o ajuizamento da medida cautelar quatro meses depois.

Apesar de a perícia não ter sido conclusiva quanto ao nexo de causalidade entre conduta da ré e os danos do imóvel, o que se deveu ao lapso temporal até a produção do laudo pericial em 04/12/2007, oito meses após a efetiva entrega das chaves (18/04/2007 - fls. 131).

Todavia, certo é que a aludida prova foi conclusiva quanto aos danos verificados no imóvel, apontando o montante de R$ 110.040,74 para sua reparação, não subsistindo a alegação de que tal montante seria oriundo de possível invasão de terceiros no bem.

Ademais, a ré não comprovou que restituiu o bem em perfeitas condições de conservação, sem qualquer dano ou vício. Assim, considerando que a efetiva entrega das chaves ocorreu em 18/04/2007, não

há como isentar a apelada da responsabilidade pelos danos apurados pericialmente no imóvel.

Quanto à pretensão de lucros cessantes, considerando que entre a data da propositura da cautelar, em agosto de 2007 até dezembro de 2007, época em que foi realizada a perícia, o imóvel ficou indisponível para o uso e gozo do locador, impõe-se a reparação pelo locatário dos valores que o locador deixou de auferir no período, correspondente ao pagamento dos alugueis, utilizando-se como parâmetro a importância então vigorante por força do contrato de locação findo.

Por tais fundamentos, voto no sentido de dar provimento o recurso para julgar procedente os pedidos e condenar a ré a pagar ao autor, a título de indenização pelos danos emergentes, o valor de R$110.040,74 (cento e dez mil, quarenta reais e setenta e quatro centavos) e, a título de lucro cessantes, o valor correspondente a alugueis nos meses de agosto de 2007 a dezembro de 2007, tendo por base o valor do último aluguel vigente, tudo corrigido monetariamente a contar da citação e acrescidos de juros legais de mora, além do pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

Rio de Janeiro, 4 de maio de 2016.

Des. Elton M. C. Leme

Relator

Disponível em: https://tj-rj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/351434786/apelacao-apl-3992519020128190001-rio-de-janeiro-capital-17-vara-civel/inteiro-teor-351434791

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