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17 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
QUARTA CÂMARA CÍVEL
Partes
AUTOR: GELSOMINA IAZZETTI, RÉU: THAISA TREVISAN D' AIUTO, RÉU: CLAUDIA FIGUEIRA DE ALMEIDA, RÉU: MARIA DA PENHA TEX RODRIGUES, RÉU: GERALDO SILVA SIAS
Publicação
22/09/2021
Julgamento
15 de Setembro de 2021
Relator
Des(a). MARCO ANTONIO IBRAHIM
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00100213420138190209_42dab.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

Quarta Câmara Cível

APELAÇÃO CÍVEL 0010021-34.2013.8.19.0209

PARTE APELANTE: GELSOMINA IAZZETTI

PARTE APELADA: THAISA TREVISAN D' AIUTO

PARTE APELADA: CLAUDIA FIGUEIRA DE ALMEIDA

PARTE APELADA: MARIA DA PENHA TEX RODRIGUES

PARTE APELADA: GERALDO SILVA SIAS

RELATOR: DES. MARCO ANTONIO IBRAHIM

Apelação Cível. Direito civil. Ação de adjudicação compulsória. Incorporação imobiliária. Hipótese na qual os autores celebraram com empresa construtora contratos de promessa de cessão de direitos aquisitivos e contrato de construção por administração e contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Parte ré que celebrou com a mesma empresa contrato de promessa de compra e venda no qual estipulou-se como preço a entrega de uma das unidades que viriam a ser construídas, em permuta. Artigo 39, II da Lei nº 4.591/64. Ilegitimidade passiva. A promitente vendedora do terreno não se equipara ao construtor do empreendimento, a quem remanesce a obrigação de outorgar a escritura das unidades construídas. A responsabilidade da anterior proprietária do terreno só restaria configurada se rescindido o contrato de compra e venda da terra nua, pedido julgado improcedente em anterior ação ordinária, suja sentença transitou em julgado. Artigos 40 e 42 da Lei de Incorporações Imobiliárias. Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Sentença cassada. Reconhecimento, ex officio, da ilegitimidade passiva. Extinção do feito sem resolução do mérito.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível 001002134.2013.8.19.0209, em que consta como parte apelante GELSOMINA IAZZETTI, como parte apelada 1 THAISA TREVISAN D' AIUTO, como parte apelada 2 CLAUDIA FIGUEIRA DE ALMEIDA, como parte apelada 3 MARIA DA PENHA TEX RODRIGUES e como parte apelada 4 GERALDO SILVA SIAS, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em cassar a sentença para reconhecer, de ofício, a ilegitimidade passiva da parte ré e julgar extinto o feito, sem resolução do mérito, na forma do voto do Desembargador Relator.

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RELATÓRIO

Trata-se, na origem, de ação de adjudicação compulsória ajuizada por THAISA TREVISAN D'AIUTO, CLAUDIA FIGUEIRA DE ALMEIDA, MARIA DA PENHA TEX RODRIGUES e GERALDO SILVA SIAS contra GELSOMINA IAZZETTI .

Sustentam os autores que adquiriram da incorporadora Seaplan os direitos aquisitivos das unidades 101, 104, 201 e 202 do edifício em construção na rua Guilherme Batista, nº 895, Recreio dos Bandeirantes, sendo a ré a proprietária do imóvel. Informam que os contratos de promessa de compra e venda firmados com Seaplan consignavam a inexistência de dívidas tributárias sobre o imóvel, o que, todavia, não se confirmou verdadeiro. Ademais disso, a obrigação de construção não foi cumprida pela incorporadora, razão pela qual tiveram de terminar a obra eles mesmos, inclusive a unidade de cobertura destinada à ré. Afirmam que quitaram o preço ajustado e que há longo tempo exercem a posse de suas respectivas unidades, estando preenchidos os requisitos necessários para a adjudicação compulsória, o que requerem, determinando-se o registro de propriedade na matrícula do bem mantida junto ao Registro de Imóveis, com a condenação da Ré ao pagamento dos respectivos ônus da sucumbência.

Regularmente citada, a parte ré apresentou tempestiva contestação, ao ensejo da qual apontou a existência de conexão do feito com as ações propostas em face dos autores e de Seaplan Serviços de Engenharia Arquitetura e Planejamento Ltda. (processos nº 0004575-89.2009.8.19.0209 e 000387431.2009.8.19.0209), em que pretende, dentre outras medidas, a rescisão da promessa de compra e venda firmada com Seaplan e, por via de consequência, das promessas de compra e venda entre Seaplan e os Autores. Suscita, ainda, preliminares de ilegitimidade ativa de todos os Autores e de impossibilidade jurídica do pedido quanto às 1ª e 2ª Autoras. No mérito propriamente dito, afirma a nulidade dos contratos firmados entre a Seaplan e os Autores e sustenta que a sociedade promitente compradora do imóvel (Seaplan - Serviço de Engenharia, Arquitetura e Planejamento Ltda.) não é a mesma que cedeu direitos aquisitivos sobre o bem aos autores (Seaplan Engenharia e Participações Ltda.) e, ademais disso, a cedente se fez representar por pessoa não integrante de seu quadro social. Argumenta que, sendo nulos os instrumentos de cessão, não há prova da quitação das

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obrigações assumidas pelos Autores, tampouco existindo prova de que a promitente compradora cumpriu, na íntegra, as obrigações assumidas perante a proprietária do terreno. Salienta que os próprios autores se reconhecem cientes de que Seaplan não adimpliu as obrigações assumidas na promessa de compra e venda, dado não haver concluído as obras no prazo contratado e quitado os impostos referentes aos anos 1991 a 1997, sendo certo também que os autores se sub-rogaram nos direitos e obrigações da cedente, conforme dispõem as escrituras de cessão trazidas com a inicial. Ressalta que, como promitente vendedora do terreno, era obrigatória sua intervenção nos contratos de cessão operados por Seaplan em favor dos autores, sendo-lhe inoponíveis, portanto, tais documentos. Pondera que o preço da promessa de compra e venda consistia, em síntese, na construção e entrega da unidade de cobertura do edifício, dentro do padrão constante do memorial descritivo e da escritura de convenção; não tendo sido atendidos os padrões convencionados, não há que se falar em quitação do preço e na possibilidade de adjudicação do imóvel.

Houve réplica (index 000232).

Reconhecida relação de prejudicialidade com o processo nº 000387431.2009.8.19.0209 (index 000331), o feito foi suspenso até o julgamento daquela demanda.

A sentença de index 000379 julgou o pedido nos seguintes termos:

... julgo procedente o pedido para condenar a Ré na obrigação de outorgar a Thaisa Trevisan D'Aiuto a escritura de compra e venda referente ao imóvel constituído pela unidade 202 do edifício situado na rua Guilherme Batista, nº 895, Recreio dos Bandeirantes, nesta cidade (indexador 000036), a Claudia Figueira de Almeida a escritura de compra e venda referente ao imóvel constituído pela unidades 101 do edifício da rua Guilherme Batista, nº 895, Recreio dos Bandeirantes, nesta cidade (indexador 000049), a Maria da Penha Tex Rodrigues a escritura de compra e venda relativa à unidades 104 do edifício situado na rua Guilherme Batista, nº 895, Recreio dos Bandeirantes, nesta cidade (indexador 59) e a Geraldo Silva Sias a escritura de compra e venda referente à unidade 201 do edifício da rua Guilherme Batista, nº 895, Recreio dos Bandeirantes, nesta cidade (indexador 83); prazo de 30 (trinta dias), sob pena de, não o fazendo a Ré, servir a presente sentença como título para transcrição no competente Cartório, evidentemente mediante o pagamento dos tributos e custas pertinentes. Condeno a Ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), na forma do artigo 85, §§ 2º, e do Código de Processo Civil, valor a ser rateado entre os patronos dos Autores...

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Apela a parte ré, reeditando os argumentos expostos em sua contestação. Destaca que para que a Promitente Compradora possa exigir a escritura definitiva, deve comprovar que cumpriu todas as cláusulas da Promessa de Compra e Venda, o que como resta amplamente comprovado ainda não ocorreu. Portanto, nem mesmo a Promitente Compradora pode exigir a outorga de escritura sem que cumpra a sentença que, com base na Promessa de Compra e Venda lhe condenou a pagamento da multa contratual, do pagamento do IPTU e ao dano moral decorrente do contrato. Com efeito, alega, a sentença reconhece que nos processos 0004575-89.2009.8.19.0209 e 0003874-31.2009.8.19.0209, a Promitente Compradora foi condenada a pagar IPTU durante o curso da obra e até a data que a Apelante ingressou no imóvel, a pagar multa prevista na cláusula 11ª da Escritura de Promessa de fls. 13/17 e no Aditamento de fls. 19/20. Não tendo cumprido as cláusulas contratuais estabelecidas na promessa de venda, não pode a Apelante ser compelida a dar escritura a promitente compradora e nem mesmo aqueles que se arvoram como cessionários dela. Renova a alegação quanto a falsidade da escritura de cessão que foi lavrada e assinada pela Cessionária por pessoa que não era seu sócio, diretor ou procurador, bastando ver que index 127 FLS. 178/183, onde o Sr. William Gonçalves Rodrigues, (o mesmo que assinou a escritura em 05/09/2012) já não era sócio desde 10/07/2000, bem demonstrando a falsidade da escritura e de todo o conteúdo do que nele se deu quitação. Prequestiona o disposto no artigo 1418 do Código Civil, pois apesar de ter reconhecido que a promitente compradora não cumpriu o disposto no instrumento preliminar, ou seja, na promessa de compra e venda, tendo inclusive sentenças transitadas em julgado condenando a promitente compradora por violações da promessa, ainda assim, entendeu por bem o Juízo de 1º grau obrigar a Apelante a outorgar a escritura de compra e venda em favor dos cessionários.

O recurso foi contrarrazoado, sustentando os apelados que a apelante tenta rediscutir questões já enfrentadas ao ensejo dos processos 0003874-31.2009.8.19.0209 e 0004575-89.2009.8.19.0209, inclusive, alegando o descumprimento contratual. No primeiro deles, a sentença julgou parcialmente procedente os pedidos, condenado a ré (SEAPLAN), ao pagamento da multa e ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, julgando improcedente o pedido de rescisão da Escritura de Promessa de Venda lavrada nas Notas do 18º Oficio, desta Cidade Livro 5473, fls. 047, em 03/07/1991, com o consequente reconhecimento da legalidade das escrituras

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particulares de promessa de cessão firmadas com os Autores/Apelados da presente demanda. Assim, acaso entenda pertinente, deve a ré, ora apelante executar seus direitos junto àquele feito e não trazê-los para serem rediscutidos na presente ação, mormente dada a circunstância de as partes e os pedidos serem distintos em casa causa. No mais, apontam a correção da sentença e requerem o desprovimento do recurso.

Intimadas as partes para que se manifestassem a respeito de eventual ilegitimidade passiva (artigo e 10 do Código de Processo Civil), o prazo decorreu in albis (certidão de índex 463).

Este é o relatório.

VOTO

Os autores pretendem a adjudicação compulsória dos apartamentos descritos na inicial, adquiridos através de contratos de promessa de cessão de direitos aquisitivos e contrato de construção por administração (índex 16 – THAISA TREVISAN D'AIUTO ; índex 64 – GERALDO SILVA SIAS ) e de promessa de compra e venda (índex 41 – CLAUDIA FIGUEIRA DE ALMEIDA ; índex 55 – MARIA DA PENHA TEX RODRIGUES ) firmados com a construtora SEAPLAN . Alegam que a construtora deixou de entregar a obra acabada e que, junto com os demais adquirentes, conjugaram esforços e concluíram o edifício, inclusive a cobertura, de propriedade da ré. Pretendem, pois, que seja deferida a adjudicação compulsória dos imóveis (onde residem há mais de 15 anos), nos termos do disposto do artigo 1.418 do Código Civil:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Os contratos de promessa e os respectivos instrumentos consignam a titularidade dos autores THAISA TREVISAN D'AIUTO, CLAUDIA FIGUEIRA DE ALMEIDA, MARIA DA PENHA TEX RODRIGUES e GERALDO SILVA SIAS bem como a quitação do preço pelos promitentes compradores.

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Conforme informações constantes dos autos e do sistema de andamentos processuais eletrônico deste TJERJ, verifica-se que a parte ré, GELSOMINA IAZETTI , ajuizou ação de rescisão contratual contra a construtora Seaplan (processo nº 0003874-31.2009.8.19.0209). Naquele feito, pretendia a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado, cujo instrumento consta de índex 14 e registra que o preço do negócio era de Cr$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil cruzeiros), que serão pagos pela entrega, pela interveniente, e também promitente compradora, aos promitentes vendedores do apartamento de nº 301.

Tal modalidade de contrato, no qual a construtora firma compromisso de compra e venda com o proprietário do terreno e assume a obrigação de efetuar o pagamento do preço, no todo ou em parte, com unidades do empreendimento, é denominada de permuta no local e está disciplinada pelo artigo 39 da Lei nº 4.591/64:

Art. 39 - Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

II - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.

Nestes casos, o proprietário do terreno assume status jurídico semelhante aos dos demais adquirentes: é mero condômino que só se distingue de seus pares pela circunstância de que o preço de sua unidade foi pago com o próprio terreno que prometera ‘vender’, e não com dinheiro.

Em hipóteses como a dos autos, na qual a obra contratada não é concluída pela construtora adquirente do terreno, deve ser perquirido sobre se houve, ou não, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda (permuta no local), porque, nestes casos, incide o disposto no artigo 40 da referida Lei nº 4.591/64:

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Art. 40 - No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.

§ 1º - Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente.

§ 2º - No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.

§ 3º - Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.

§ 4º - No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.

Art. 42 - No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução subrogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.

Com a rescisão do contrato, o direito sobre a construção consolidase na pessoa do alienante do terreno que deixa, pois, de figurar como mero condômino e se sub-roga nos direitos e obrigações até então atribuídos ao construtor inadimplente (artigo 40, caput e § 1º e artigo 42). Entretanto, no caso dos autos, ainda que a proprietária do terreno, GELSOMINA IAZETTI , tenha deduzido a pretensão rescisória nos autos do processo nº 000387431.2009.8.19.0209, o pedido respectivo foi julgado improcedente, tendo a sentença sido mantida por acórdão 1 do qual colhem-se os seguintes termos:

... Compulsando os autos, verifica-se que a parte autora [Gelsomina] , ora apelante, era proprietária do terreno descrito na exordial, o qual foi cedido à primeira apelada para a construção de um condomínio, em troca do recebimento do apartamento nº 301 (cobertura).

1 Apelação Cível distribuída à minha relatoria.

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De plano, constata-se que apenas a primeira ré [construtora Seaplan] manteve relação contratual com a parte autora [Gelsomina] , sendo os demais réus apenas os adquirentes das unidades do empreendimento imobiliário construído no terreno. Trata-se, portanto, de terceiros de bo -fé, que não foram partes do contrato de incorporação imobiliária firmado entre os autores e a primeira ré, não podendo ser responsabilizados pela mora na construção do edifício, pelos supostos vícios no imóvel, nem tampouco pelas despesas relativas de impostos e taxas que a incorporadora teria se comprometido a pagar.

Não há dúvidas de que o descumprimento, por parte da primeira apelada, incorporadora, das obrigações contratuais assumidas perante a parte autora, de modo algum pode atingir o patrimônio dos demais apelados, como dito, terceiros de bo -fé, protegidos pela sistemática estabelecida pela Lei 4.591/64, que em seu artigo 31, parágrafo 1º, assim dispõe:

(...)

§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

Nos termos do referido dispositivo legal, verifica-se que, celebrada a incorporação, não há como o proprietário do terreno pretender, em sede judicial, “desconsiderar” as vendas das unidades para reaver o terreno, pois o próprio terreno fica afetado à conclusão do empreendimento. Ademais, a alienação dessas unidades é prática ínsita à natureza do contrato de incorporação imobiliária celebrado entre a parte autora e a primeira ré. Portanto, a alegação de desconhecimento daquela sobre a cessão das unidades não guarda consonância com o principio da boa fé objetiva.

Neste passo, resta clarividente a total improcedência do pedido de rescisão do contrato de incorporação imobiliária formulado pela parte autora [Gelsomina] , que pretende retornar ao status quo anterior à celebração do contrato, afetando o patrimônio de terceiros de boa fé...

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Com este resultado, a parte ré, ora apelante, conservou seu status de mera condômina, à semelhança dos autores THAISA TREVISAN D'AIUTO, CLAUDIA FIGUEIRA DE ALMEIDA, MARIA DA PENHA TEX RODRIGUES e GERALDO SILVA SIAS , o que lhe faz falecer a legitimidade passiva para figurar no polo passivo da lide de adjudicação compulsória. Tal legitimidade continua sendo da construtora SEAPLAN .

Neste sentido, colhe-se da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INEXECUÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO . INAPLICABILIDADE DO DIREITO DO CONSUMIDOR. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC NÃO CONFIGURADA.

1. O art. 535 do CPC permanece incólume quando o Tribunal de origem manifesta-se suficientemente sobre a questão controvertida, apenas adotando fundamento diverso daquele perquirido pela parte.

2. A Lei de Incorporações (Lei n. 4.591/1964) equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade solidária pelo empreendimento imobiliário.

3. No caso concreto, a caracterização dos promitentes vendedores como incorporadores adveio principalmente da imputação que lhes foi feita, pelo Tribunal a quo, dos deveres ínsitos à figura do incorporador (art. 32 da Lei n. 4.591/1964), denotando que, em momento algum, sua convicção teve como fundamento a legislação regente da matéria, que exige, como causa da equiparação, a prática de alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, ou seja, da promoção da construção da edificação condominial (art. 29 e 30 da Lei 4.591/1964).

4. A impossibilidade de equiparação dos recorrentes, promitentes vendedores, à figura do incorporador demonstra a inexistência de relação jurídica consumerista entre esses e os compradores das unidades do empreendimento malogrado.

5. Recurso especial provido. (REsp. 1.065.132/RS, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO , Quarta Turma, j. 06/06/2013 – sem negritos no original)

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DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO. PERMUTA NO LOCAL. PROPRIETÁRIO DO TERRENO E CONDÔMINOS . EQUIPARAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO. INDENIZAÇÃO. LIMITES. VANTAGEM FINANCEIRA AUFERIDA PELO PROPRIETÁRIO DO TERRENO.

- nem sempre o proprietário do terreno incorporado participa ativamente da incorporação, como incorporador. Este, não raro, firma compromisso de compra e venda com o proprietário do imóvel, assumindo a obrigação de efetuar o pagamento do preço, no todo ou em parte, com unidades do empreendimento, modalidade que encontra previsão no art. 39 da Lei nº 4.591/64 e que é denominada de “permuta no local”.

- Nessa circunstância, o proprietário do terreno assumirá o status jurídico de mero condômino, em igualdade de condições com qualquer outro adquirente de unidades da incorporação. A figura do proprietário do terreno se equipara à do consumidor, nos termos do art. do CDC, tendo o incorporador como fornecedor. O dono do imóvel só difere dos demais adquirentes porque paga sua unidade autônoma com o próprio terreno no qual foi erguido o empreendimento, mas tal circunstância não tem o condão de desvirtuar a relação de consumo.

- A natureza da relação entre o proprietário do terreno e os demais adquirentes, contudo, não é de consumo, mas civil, tanto na conclusão regular do empreendimento, quando serão todos condôminos , quanto na rescisão do contrato de alienação do terreno, hipótese em que surgirá para o seu proprietário uma obrigação de reparação civil, visando a evitar o seu enriquecimento sem causa.

- O dever de indenização previsto no art. 40 da Lei nº 4.591/64 deve limitarse à vantagem financeira auferida pelo proprietário do terreno, a qual não se confunde com o valor integral pago pelos demais adquirentes à incorporadora.

- Na prática, considerando que todas as unidades do empreendimento sejam de igual valor, deve se apurar o custo total da edificação, dividindo o pelo número total de adquirentes, excluído o proprietário do terreno. O resultado encontrado corresponderá ao valor da parcela de construção adicionado à unidade por cada adquirente. Recurso especial não conhecido. (REsp 686.198/RJ, Rel. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO , Rel. p/ Acórdão Min. NANCY ANDRIGHI , Terceira Turma, j. 23/10/2007 – sem negritos no original)

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À conta de tais fundamentos, hei por bem votar no sentido de cassar a sentença para reconhecer, de ofício, a ilegitimidade passiva da parte ré e julgar extinto o feito, sem resolução do mérito, condenada a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em R$ 5.000,00.

Rio de Janeiro, 15 de setembro de 2021.

DES. MARCO ANTONIO IBRAHIM

Relator

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