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17 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL
Partes
AUTOR: ALESSANDRA NOGUEIRA GUZZO, RÉU: ELIZA DE SOUZA TAVARES, INTERESSADO: PEDRO MARCIO NOGUEIRA
Publicação
08/10/2021
Julgamento
6 de Outubro de 2021
Relator
Des(a). CESAR FELIPE CURY
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00001411020168190016_d2a5d.pdf
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Inteiro Teor

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000141-10.2016.8.19.0016

APELANTE: ALESSANDRA NOGUEIRA GUZZO

APELADA: ELIZA DE SOUZA TAVARES

RELATOR: DES. CESAR CURY

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C

COBRANÇA. INADIMPLIMENTO

INCONTROVERSO. ESCORREITA

DETERMINAÇÃO DE DESALIJO E DE CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação

Cível nº 0000141-10.2016.8.19.0016 , em que é apelante ALESSANDRA

NOGUEIRA GUZZO e apelada ELIZA DE SOUZA TAVARES , acordam, por

UNANIMIDADE de votos, os desembargadores que compõem a Décima

Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de

Janeiro, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do

Relator.

VOTO

Trata-se de recurso de apelação em que se veicula irresignação com a sentença (fls. 114/116) do MM. Juízo da Vara Única da Comarca de Carmo que julgou procedente o pedido para rescindir o contrato de locação, decretando o despejo, fixando o prazo de quinze dias para a desocupação voluntária do imóvel, bem como para condenar a ré ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a data da efetiva desocupação do imóvel, devidamente corrigidos e acrescidos de juros.

Apela a vencida (fls. 137/159), aduzindo, em síntese, que, a prevalecer a r. sentença, a autora se apropriará de um imóvel totalmente reformado, objeto de um contrato lícito de promessa de compra e venda firmado entre as partes, pelo qual confessadamente a apelada recebeu valores a título de sinal e princípio de pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), além de outros pagamentos, valendo salientar que a mesma sequer se esforçou para concluir o negócio jurídico, criando todo o tipo de dificuldade para cumprir sua obrigação, que era promover o alvará judicial para lavratura da escritura, além das certidões negativas exigidas para o ato; que, inclusive, foi acionada pelo corretor que intermediou a transação, que reclamou pagamento de parte das despesas de certidões exigidas pela venda ajustada, o que foi objeto de contrato e de cobrança mediante do processo nº 0001492-91.2011.8.19.0016, que se resolveu através de acordo judicial; que a autora se comprometeu a promover a transferência do imóvel à ora apelante, por alvará judicial, após o desmembramento de uma área de 126,50m2 do terreno onde está situado o imóvel, cuja parcela já havia sido vendida a outro adquirente pela autora; que em momento algum se depara aqui com relação jurídica decorrente de contrato de locação, regido por lei especial, mas tão somente com um pacto de compra e venda de

imóvel firmado entre a apelada e a apelante, certo de que o contrato de locação foi resolvido a partir de 13/05/2009, quando da concretização do negócio mediante promessa de compra e venda; que deixou de existir qualquer relação jurídica de locação, que foi resolvida, foi extinta, nascendo daí uma nova relação, agora, entre promitente vendedora e promitente compradora; que, no que tange à imissão na posse do bem, a apelante sempre se manteve na posse mansa e pacífica do referido imóvel que adquiriu, sendo certo, inclusive, que o mesmo é o local de sua residência e domicilio com ânimo definitivo, já que dele nunca se afastou desde que lá ingressou em 30/07/2006, e o habita até o presente momento; que, a partir da compra do imóvel, a apelante executou diversas obras e benfeitorias necessárias e de melhorias no mesmo, tudo voltado para seu conforto e de sua família; que foram realizadas obras necessárias devido ao estado precário do imóvel, tendo a recorrente refeito toda a construção do imóvel, seus muros, cercas etc; e que tal fato, inclusive, foi comunicado à apelada através de notificação extrajudicial, em resposta à sua tentativa de desistência do negócio da promessa de compra e venda, ocasião em que a apelante relacionou e denunciou os gastos por ela suportados de R$ 53.667,55 (cinquenta e três mil seiscentos e sessenta e sete reais e cinqüenta e cinco centavos), como se verifica documentos de fls. 24/25 dos autos, trazidos pela própria autora.

Contrarrazões às fls. 160/165.

Brevemente relatados, passa-se ao julgamento.

Encontram-se presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, que deve ser, por conseguinte, conhecido.

A locação pode ser estabelecida de forma escrita ou

verbalmente, não se fazendo necessário que o locador ostente a

qualidade de proprietário, mas que apenas detenha a posse do bem

e a disposição de seu uso e gozo.

Sobre a matéria, Gildo do Santos ensina que:

Locação é o contrato pelo qual uma pessoa dá a outra, em caráter temporário, o uso e gozo de coisa infungível, mediante remuneração.

Chama-se locador quem dá o bem em locação, e locatário ou inquilino quem recebe o bem.

Como regra, o proprietário de uma coisa é quem pode dá-la em locação, mas, não apenas ele. Assim, quem tem a livre disposição do uso e gozo de uma coisa pode juridicamente entregá-la em locação, seja pessoa natural ou física, seja pessoa jurídica.

Locador, portanto, pode ser o proprietário (CC/2002, art. 1.228) e também outras pessoas, como o usufrutuário (CC/2002, art. 1.394), o comodatário (CC/2002, art. 579), o possuidor (CC/2002, art. 1.196), o fiduciário (CC/2002, art. 1.953), o pai e a mãe, como administradores legais dos bens dos filhos (CC/2002, art. 1.689, II), o mandatário (CC/2002, art. 653 e art. 667), o próprio locatário, se consentir o locador (art. 13 desta Lei), o espólio (representado pelo inventariante, CPC, art. 991, II), o condomínio edilício (pelo síndico, CC/2002, art. 1.347, uma vez que foram revogados os artigos a 27 da Lei 4.591/64), o condômino que administra a coisa comum sem oposição dos outros, porque se presume mandatário comum (CC/1916, art. 640) ou representante comum (CC/2002, art. 1.324).

(Locação e despejo. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004. p. 58)

No presente caso, as partes firmaram contrato de locação residencial, iniciada em 30/07/2006, ajustando-se que não haveria “direito à retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias, ainda que necessárias”, as quais ficariam incorporadas desde logo ao imóvel, nos termos de sua cláusula terceira, o que encontra abrigo na Súmula nº 335 do Eg. STJ.

Em 13/05/2009, entabularam acordo denominado de “recibo de sinal e princípio de pagamento” da importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), por meio do qual o imóvel foi prometido à venda à locatária, pelo preço de R$ 70.000,00 (setenta mil reais).

Naquela avença consignou-se que “a posse será dada quando feito o pagamento total” (fl. 19), ou seja, a posse decorrente do instrumento particular de promessa de compra e venda seria conferida após a quitação de tal contrato, remanescendo a ocupação advinda da locação, que, na hipótese, não se rompeu.

Com efeito, pelo teor da cláusula em comento, se a promissária adquirente não ocupasse o imóvel por conta do contrato de locação, a posse direta lhe seria transferida somente após o integral cumprimento de sua obrigação pecuniária estabelecida no pacto de alienação.

Impende ressaltar que, segundo a jurisprudência da Corte Superior de Justiça, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa (REsp

1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018).

Por outro lado, no caso de responsabilidade decorrente do descumprimento do contrato de locação no qual se especificam o valor e a data para o pagamento das obrigações principais e assessórias, a dívida é exigível a partir do dia seguinte ao do vencimento (STJ, AgInt no REsp 1388503/RJ, DJe 18/02/2019).

Realmente, a falta de pagamento dos aluguéis resulta na quebra do contrato de locação e dá azo ao despejo, que só será elidido se o devedor utilizar a oportunidade de forrar-se dos efeitos da mora (art. 62, II, da Lei nº 8.245/91), providência que não se ultimou.

A sentença, portanto, só poderia ser no sentido da procedência do pedido de desalijo e, bem assim, do pleito de cobrança.

Eventuais questões concernentes à resolução do compromisso de compra e venda haverão de ser dirimidas em sede e oportunidade próprias.

Isso posto, voto pelo DESPROVIMENTO do recurso, majorada a verba honorária em 50%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

CESAR CURY

Desembargador Relator

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