jusbrasil.com.br
6 de Dezembro de 2021
2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL
Partes
AUTOR: JAIRO PEIXOTO DE ALBUQUERQUE JUNIOR, RÉU 1: TANIA BRAGA DE MELO, RÉU 1: RAIMUNDA BRAGA MELO, APELADO 2: PRIMAR PREDIAL RIO MAIOR ADMINISTRADORA DE BENS LTDA. E OUTROS
Publicação
14/10/2021
Julgamento
7 de Outubro de 2021
Relator
Des(a). RENATO LIMA CHARNAUX SERTA
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00196401520188190208_e7543.pdf
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Vigésima Câmara Cível

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0019640-15.2018.8.19.0208

APELANTE: JAIRO PEIXOTO DE ALBUQUERQUE JUNIOR

APELADA: TANIA BRAGA DE MELO

APELADA: RAIMUNDA BRAGA MELO

JUÍZO DE ORIGEM: 03ª VARA CÍVEL – REGIONAL DO MÉIER

RELATOR: DES. RENATO LIMA CHARNAUX SERTÃ

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL APRESENTOU VÍCIOS APÓS FORTES CHUVAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. RECONVENÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE.

APELO DO PRIMEIRO RÉU (LOCADOR) BUSCANDO A IMPOSIÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA EM RAZÃO DA RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO E POR INFRINGÊNCIA DE CLÁUSULA ANTE O IMPEDIMENTO DA REALIZAÇÃO DE REPARO NAS PAREDES DO IMÓVEL.

SURGIMENTO DE VÍCIOS OCULTOS QUE DERAM ENSEJO À RESCISÃO CONTRATUAL POR DECRETO JUDICIAL. LOCATÁRIAS QUE PERMITIRAM A REALIZAÇÃO DE OBRAS ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO E RECUSARAM A REALIZAÇÃO DE NOVOS REPAROS APÓS TEREM MANIFESTADO A INTENÇÃO DE DESOCUPAR O IMÓVEL.

APELANTE QUE APRESENTA FATO NOVO EM SEU RECURSO. INOVAÇÃO RECURSAL QUE NÃO SE MOSTRA POSSÍVEL.

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Vigésima Câmara Cível

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº

0019640-15.2018.8.19.0208, em que figura como apelante JAIRO PEIXOTO DE

ALBUQUERQUE JUNIOR e como apeladas TANIA BRAGA DE MELO e RAIMUNDA

BRAGA MELO .

A C O R D A M os Desembargadores da Vigésima Câmara Cível do

Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO

O RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Na forma do artigo 92 § 4º do Regimento Interno deste Egrégio

Tribunal, adota-se o relatório do Juízo sentenciante, assim redigido (indexador 406):

“TANIA BRAGA DE MELO e RAIMUNDA BRAGA MELO propuseram ação de rescisão contratual cumulada com pedido de nulidade de cláusula, repetição do indébito e indenização por danos materiais e materiais em face de JAIRO PEIXOTO DE ALBUQUERQUE JUNIOR, CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MOREIRA e PRIMAR ADMINISTRADORA DE BENS LTDA, alegando, em síntese, que em outubro/2016, firmaram contrato de locação residencial com o 1º réu referente ao imóvel situado na Rua Jacinto, nº 60 ¿ apartamento 301 Méier, pelo prazo de 30 (trinta) meses, com aluguel de R$2.000,00 mais taxas condominiais e impostos. Alegam que desde que passaram a residir no imóvel, sempre tiveram problemas relacionados ao mesmo, eis que o imóvel apresentava diversos vícios ocultos por obras mal feitas e que apareceram após fortes chuvas, causando graves prejuízos materiais, além de acarretar graves problemas de saúde às requerentes e demais residentes no imóvel eis que sofrem de alergia grave crônica e que tentaram rescindir o contrato sem êxito, pois o primeiro réu somente concordou com a rescisão mediante a cobrança de multa. Diante da não concordância do 1º réu, aduzem que tiveram que aguardar a conclusão da obra de reparos no imóvel residindo no mesmo. Aduzem ainda que em AGE de 09/10/2017 foi aprovada pelo condomínio 2º réu a cobrança de 04 cotas extras no valor de R$ 210,00 por unidade, para rateio de saldo devedor da conta ¿cota extra¿ do condomínio, cujo saldo era destinado ao pagamento de uma ação que tramita na justiça, sem saber até então se esta ação ou saldo devedor oriundo da referida ação judicial, foi anterior ou posterior à locação, porém, a referida ação refere-se ao pagamento de dívida em execução em desfavor do 2º réu e a favor do 1º réu, processo este com

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Vigésima Câmara Cível

sentença e acórdão anterior ao contrato de locação. Alegam ainda que o aquecedor a gás instalado no imóvel acusou problemas e parou de funcionar, e o 1º réu lhes autorizou a comprar um aquecedor novo e arcar com os custos da instalação, cujas despesas seriam descontadas do aluguel, tendo as autoras solicitado vistoria para iniciar o reparo, e o laudo emitido pelo técnico da empresa contratada foi totalmente desfavorável, apontando a necessidade de fazer obras para embutir a tubulação elétrica ou do gás e diante de tudo isto, rescindiram o contrato. Requerem tutela de urgência para abstenção de negativação de seu nome, a consignação das chaves em juízo e, ao final, a rescisão contratual por inabitabilidade, sem a exigência de multa contratual ou declaração de nulidade da cláusula décima para que eventual multa rescisória incida na proporção de 40% do valor de um aluguel em seu valor líquido; indenização por danos materiais de R$ 2.280,00; devolução integral do depósito caução de R$6.750,00 bem como ao pagamento reverso da multa contratual estipulada na cláusula décima, no total de R$ 7.902,09 e indenização por danos morais. Com a inicial de fls. 03/22 vieram os documentos de fls. 23/94. Decisão às fls. 122 deferindo a gratuidade de justiça, o acautelamento das chaves e a tutela de urgência requerida. Termo de entrega de chaves às fls. 147. Contestação com reconvenção do 1º réu às fls. 152/159 onde alega que o imóvel foi vistoriado previamente pelas autoras; que a autora não juntou laudo para comprovar a alergia crônica que alega, somente atestado, o que a ré impugna. Impugna ainda o email de fls. 43 sob fundamento de que foi encaminhado pela autora para a própria, não tendo as autoras manifestado desejo de rescindir. Quanto às obras do aquecedor de gás afirma que alugou o imóvel com ele funcionando perfeitamente e sendo as autores responsáveis pela manutenção e reparo deste, sendo que a obra foi exigida pela autora para cumprir exigência da CEG por conta de solicitação da própria autora e pagamento pelo réu, que arcou com os gastos das refeições da autora nos dias que ficou sem gás. Quanto à cota extra, alega que processou o 2º réu, saindo vitorioso e o condomínio o paga através de cotas específicas que não contaram no boleto de cota condominial da unidade do réu pois não teria cabimento o réu ratear sua própria indenização e o valor repassado de cota condominial para a autora é referente ao rateio de saldo devedor. Junta documentos de fls, 160/227. Em sede de reconvenção requereu que sejam as Reconvindas condenadas a pagar a multa estipulada no item 10 do contrato de locação no valor de R$ 7.902,09 por terem rescindido o contrato de forma unilateral; que sejam condenadas a pagar a multa estipulada no item 10 do contrato de locação no valor de R$ 7.902,09 por terem infringido o item 4.6 do contrato, não permitindo ao Reconvinte reparar o dano na parede do quarto; bem como que sejam condenadas a pagar os 4 meses de alugues pendentes, que se perfaz entre o mês da propositura da presente ação até o despacho, totalizando R$ 14.116,27 e que sejam as Reconvindas condenadas a pagar

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Vigésima Câmara Cível

uma indenização a título de danos materiais a ser apurado no curso da presente demanda. Contestação da 2ª e 3ª ré às fls. 240/254, alegando preliminar de ilegitimidade passiva uma vez que a cobrança das cotas extras foram cobradas à unidade, por serem perfeitamente devidas por esta. Se o repasse às Autoras era devido ou não, tal discussão é cabível somente entre as Autoras e o 1º Réu, Sr. JAIRO PEIXOTO, proprietário do imóvel, quem as repassou os valores às locatárias. Destaca ainda que pelos boletos de cobrança gerados das cotas extras, juntados aos autos pelas próprias Autoras (cf. fls. 38, 41 e 83) depreende-se que as referidas cotas foram direcionadas para pagamento ao próprio proprietário da unidade Sr. Jairo Peixoto, inclusive, tendo sido encaminhadas ao endereço deste, e não a unidade locada pelas Autoras. No mérito, alega fato de terceiro, considerando que 2º e o 3º Réus, em momento algum, geraram cobrança às Autoras e, muito menos, exigiram destas o pagamento de qualquer valor, encaminhando a cota extra, objeto da presente discussão, diretamente ao proprietário do imóvel, por quem eram devidas. Junta documentos de fls.255/287. Réplica às fls. 303. Decisão saneadora às fls. 330 rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva e a impugnação à gratuidade de justiça. Às fls. 337, petição do 1º réu com planilha de despesas e custos com reparos e manutenção do apartamento após saída das Autoras, comprovando assim o dano material. Manifestação do autor às fls. 376/382. Foram os autos remetidos ao Grupo de Sentenças. É o relatório. Decido.”

A referida sentença, da lavra do Exmº Juiz Dr. Marco Antônio

Azevedo Junior, julgou os pedidos autorais nos seguintes termos:

“(…) Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos em face do 2º e 3º réus e JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos em face do 1º Réu para DECLARAR a RESCISÃO CONTRATUAL desde a data da consignação das chaves em juízo, sem cobrança de multa rescisória, bem como para: 1) CONDENAR o 1º réu a devolver o valor do depósito caução, atualizado pelos juros da caderneta de poupança, desde o dia em que o recebeu, descontados os encargos locatícios inadimplidos no período de julho de 2018 até a data da consignação das chaves em juízo, nos termos da fundamentação, em valores a serem apurados em liquidação de sentença; 2) CONDENAR o 1º réu a pagar à autora o valor correspondente a multa compensatória prevista na cláusula 10 do contrato de locação, corrigido monetariamente pelos índices da CGJERJ e acrescido de juros legais de 1% ao mês, contados da data da consignação das chaves, a ser apurado em liquidação de sentença. Por fim, JULGO PROCEDENTE EM PARTE A RECONVENÇÃO para condenar as autoras a pagarem os meses de alugueis pendentes, que se perfazem de julho de 2018 à outubro de 2018, quando foi feita a consignação das chaves; devendo a parte ré

Página 4 de 8

05 J

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Vigésima Câmara Cível

descontar tais valores da caução que foi condenada a devolver. Reconheço a sucumbência recíproca e determino o rateio das custas processuais, ressaltando a gratuidade de justiça deferida à parte autora e ao primeiro réu. Atento ao disposto no § 1º 4 do art. 85 do NCPC, competirá a cada advogado, a título de honorários advocatícios, o valor correspondente a 5% do valor da condenação, devendo cada parte arcar com o pagamento em relação ao advogado de seu adversário, ressaltando a gratuidade de justiça deferida à parte autora e ao primeiro réu. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se. P.R.I.”

Inconformado, o primeiro réu apresentou apelação (indexador 437) buscando a condenação das autoras ao pagamento de multa compensatória por terem rescindido o contrato de locação de forma unilateral e ao pagamento da multa estipulada no item 10 do contrato de locação no valor de R$ 7.902,09, por terem infringido o item 4.6 do contrato, ao não permitirem que o apelante reparasse o dano na parede do quarto.

Não foram apresentadas contrarrazões pelas autoras, conforme certificado no indexador 456.

É O RELATÓRIO. PASSO A VOTAR.

O recurso é tempestivo e estão presentes os demais requisitos de admissibilidade, devendo, portanto, ser conhecido nos seus regulares efeitos.

Cinge-se a controvérsia recursal quanto ao cabimento de imposição de multa compensatória em razão da rescisão unilateral do contrato de locação e da multa estipulada no item 10, por infringência do item 4.6 do referido instrumento.

Como visto, as autoras-apeladas (locatárias) narraram que em outubro de 2016, firmaram contrato de locação residencial com o primeiro réu (locador), ora apelante, pelo prazo de 30 (trinta) meses.

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Vigésima Câmara Cível

Alegaram que o imóvel apresentava diversos vícios ocultos por obras mal feitas, que apareceram após fortes chuvas e que tentaram rescindir o contrato sem êxito, pois o réu-apelante, somente concordou com a rescisão mediante o pagamento da multa, tendo acionado o locador face às péssimas condições nas quais o imóvel se encontrava.

A sentença recorrida concluiu que o réu-apelante descumpriu o dever legal e contratual de manter o imóvel em condições de habitação, condenou o locador à devolução do valor do depósito caução e ao pagamento do valor correspondente à multa compensatória prevista na cláusula 10 do contrato de locação.

Entre as obrigações do locador estão a entrega do imóvel em condições de uso ao fim a que se destina, a responsabilidade pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e a obrigação de informar sobre eventuais defeitos existentes. É o que consta do texto legal (artigo 22, incisos I, IV e V, da Lei 8.245/91):

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

(...)

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

O réu-apelante juntou aos autos fotografias (fls. 207/209) que comprovam os vícios ocultos alegados pelas autoras-apeladas, restando demonstrado que o imóvel não estava em condições de habitabilidade.

Em relação ao argumento de que não recebeu o e-mail enviado pelas locatárias e que não teve ciência da vontade destas na rescisão do contrato, restou comprovada, de forma inequívoca, pelas conversas via Whatsapp juntadas pelo

Página 6 de 8

05 J

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Vigésima Câmara Cível

próprio réu-apelante (fls. 165/222), a sua ciência quanto ao aparecimento dos vícios ocultos e quanto à intenção das locatárias de rescindirem o contrato de locação.

É inegável a responsabilidade do locador em relação ao mau estado de conservação do imóvel, dando ensejo à rescisão contratual na conformidade do que for estabelecido entre as partes na celebração do negócio jurídico.

Desta forma, não há que se falar em rescisão unilateral do contrato de locação, tampouco em condenação das autoras-apeladas ao pagamento de multa, tendo em vista que em razão dos vícios ocultos apresentados no imóvel a sentença recorrida declarou a rescisão contratual desde a data da consignação das chaves em juízo.

Outrossim, não deve prosperar a pretensão de condenação das autoras-apeladas ao pagamento da multa estipulada no item 10 do contrato de locação no valor de R$ 7.902,09, sob a alegação de infringência do item 4.6 do contrato.

As locatárias permitiram a realização de obras no imóvel em momento anterior ao ajuizamento da demanda (indexador 03 – fls. 06), não havendo a obrigatoriedade de que se sujeitassem à realização de todas as obras necessárias, tendo em vista que já teriam manifestado a intenção de desocupar o imóvel.

Quanto à alegação do réu-apelante de que o problema (vício oculto) seria na parte baixa da parede, a qual poderia ter sido arranhada ou mordida por algum cachorro de pequeno porte (como o animal de estimação de propriedade das locatárias - indexador 437 – fls. 440), tal argumento não foi apresentado quando da instrução do feito, mas somente em sede recursal.

Neste ponto, importante ressaltar que o art. 1014 do CPC/15 estabelece que questões de fato não propostas no juízo de primeiro grau poderão ser

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Vigésima Câmara Cível

suscitadas na apelação, porém, apenas, se a parte provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior, o que não é o caso da presente demanda.

Ademais, o acolhimento da tese trazida apenas em sede recursal também implicaria na violação do princípio do duplo grau de jurisdição, já que a matéria não teria sido analisada pelo juízo de origem.

Neste passo, tal pleito não será objeto de análise por consistir inovação recursal, suscitada somente neste recurso, sendo incabível, neste momento, apresentar impugnação que não foi deduzida na contestação.

Por tais fundamentos, VOTO NO SENTIDO DE NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença tal como lançada.

Diante da sucumbência do primeiro réu, ora recorrente, impõe-se a sua condenação em arcar com os honorários de sucumbência recursal, no patamar de 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação, com suporte no art. 85, §§ 1º e 11º, do CPC/2015.

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

RENATO LIMA CHARNAUX SERTÃ

Disponível em: https://tj-rj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1299668017/apelacao-apl-196401520188190208/inteiro-teor-1299668027