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22 de Outubro de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
mês passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL
Partes
AUTOR: ITAU UNIBANCO S A, RÉU 1: SERGIO GONÇALVES RODRIGUES JUNIOR, RÉU: ADRIANA LUZ DA SILVA RODRIGUES, RÉU 2: RUBI ENGENHARIA LTDA, RÉU: SPE AR 750 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
Publicação
17/09/2021
Julgamento
16 de Setembro de 2021
Relator
Des(a). ARTHUR NARCISO DE OLIVEIRA NETO
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00399553220168190209_8a233.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário

Vigésima Sexta Câmara Cível

APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0039955-32.2016.8.19.0209

APELANTE: ITAU UNIBANCO S/A

APELADO 1: SERGIO GONÇALVES RODRIGUES JUNIOR

APELADA 2: ADRIANA LUZ DA SILVA RODRIGUES

APELADO 3: RUBI ENGENHARIA LTDA

APELADO 4: SPE AR 750 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

RELATOR: DES. ARTHUR NARCISO

APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA (INDEX 376) QUE JULGOU PROCEDENTE, EM PARTE, O PEDIDO PARA: (I) EM TUTELA ANTECIPADA DETERMINAR A BAIXA DO GRAVAME DE HIPOTECA, DEVENDO SER EXPEDIDO OFÍCIO AO RGI E (II) CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, AO PAGAMENTO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$5.000,00, A CADA AUTOR. RECURSO DO TERCEIRO RÉU A QUE SE DÁ

PROVIMENTO PARA JULGAR

IMPROCEDENTES OS PEDIDOS. No caso em exame, alegam os Autores que adquiriram sala comercial, tendo quitado o preço, contudo, não houve baixa da hipoteca por empréstimo tomado pela Construtora junto ao terceiro Demandado. O terceiro Suplicado recorreu arguindo que, no caso em estudo, por se tratar de sala comercial, não se aplica o disposto na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Verifica-se que, segundo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, a Súmula 308 teria aplicabilidade somente nos casos de aquisição de imóveis residenciais, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

Secretaria da Vigésima Sexta Câmara Cível

Beco da Música, 175, 1º andar – Sala 109 – Lâmina IV

Centro – Rio de Janeiro/RJ – CEP 20010-010 Tel.: + 55 21 3133-5396

Poder Judiciário

Vigésima Sexta Câmara Cível

Observa-se que de acordo com o artigo 22 da Lei nº 4.864/65 que criou medidas de estímulo à indústria da construção civil: “Os créditos abertos nos termos do artigo anterior pelas Caixas Econômicas, bem como pelas sociedades de crédito imobiliário, poderão ser garantidos pela caução, a cessão parcial ou a cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado.” Sendo assim, nota-se que a ineficácia da hipoteca perante os adquirentes está relacionada com a aquisição imobiliária no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. Dessa forma, a Súmula 308 do STJ restringe-se aos contratos de compra e venda de imóvel residencial, e não, como no caso dos autos, nas hipóteses de aquisição imobiliária para fins comerciais. Precedentes do STJ e do TJERJ. Nessa toada, a boa-fé dos Autores não é suficiente para a afastar o direito real que recai sobre o imóvel, ainda que o preço tenha sido totalmente quitado. Ressalta-se que na própria escritura de compra e venda (index 150), no item de número 3 – Da Situação Jurídica, há consignação expressa sobre a ciência dos Requerentes acerca da hipoteca cedular em favor do terceiro Requerido. Neste caso, está a se impor a improcedência dos pedidos.

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ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos da apelação cível entre as partes sobreditas, ACORDAM os Desembargadores da Vigésima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em dar provimento ao recurso do terceiro Réu , nos termos do voto do Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de Ação de obrigação de fazer c/c pedido de tutela antecipada e compensação por danos morais , na qual os Demandantes alegaram, em síntese, que adquiriram uma sala comercial, em 03 de junho de 2011 no Condomínio Unique Offices.

Informaram que quitaram o imóvel, entretanto, quando da realização da escritura de compra e venda foram surpreendidos com a informação de que o bem estava hipotecado junto ao Banco.

Afirmaram que tentaram resolver a questão administrativamente, contudo, sem sucesso.

Alegaram que se trata de falha na prestação do serviço, na medida em que deixaram de providenciar o pagamento da dívida junto ao Banco credor.

Salientaram que estão enfrentando dificuldades em alienar o imóvel em virtude do gravame hipotecário.

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Assim, requereram, tutela antecipada para que seja

determinado o cancelamento da hipoteca gravada na matrícula do

imóvel.

No mérito, (i) a confirmação da tutela antecipada; (ii)

condenação dos Réus (ii) para procederem a realização de nova

escritura do imóvel, sem o registro da hipoteca; (iii) averbação da baixa

da hipoteca junto ao Registro Geral de Imóveis e (iv) compensação por

danos morais de R$15.000,00.

A sentença (index 376) proferida pelo r. Juízo de Direito da

6º Vara Cível Regional da Barra da Tijuca, julgou procedente, em parte,

os pedidos, nos seguintes termos:

“[...] 40. Isto posto, tudo visto e examinado, JULGA-SE PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL para: i) em tutela antecipada, determinar a baixa no gravame de hipoteca, devendo ser expedido ofício para o RGI; e ii) condenar a parte ré, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais fixados em R$ 5.000,00, a cada autor, com correção monetária a partir da sentença e juros legais desde a citação; 41. Improcedem os pedidos de obrigação de fazer, para a celebração de nova escritura pública e de averbação da baixa no gravame junto ao RGI; 42. Ante a parcial sucumbência, custas e despesas processuais dirimidas entre as partes. Ante a maior sucumbência da parte ré, fica esta condenada ao pagamento de honorários de sucumbência fixados em 5% do valor dado à causa; 43. Transitada esta em julgado e nada mais sendo requerido em 5 dias, dê-se baixa e arquive-se. P.R.I.”.

Inconformado, o terceiro Requerido, Banco Itaú S/A, interpôs

apelação (index 382), pugnando pela improcedência dos pedidos.

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Alegou que no caso em exame, não se aplica a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça por se tratar de imóvel comercial.

Acrescentaram que: “os Apelados estavam ciente da existência do gravame hipotecário e que a sua baixa era condicionada ao repasse do valor pela Construtora, o que, conforme restou demonstrado, não ocorreu. Do contrário, o credor hipotecário seria muito prejudicado.”

Pugnou pela aplicação do princípio da causalidade, devendo a verba sucumbencial recair exclusivamente sobre a Construtora que não quitou a dívida assumida perante o Banco Réu.

Ressaltou, outrossim, que in casu, deve ser observada a sucumbência recíproca diante do indeferimento do pedido de dano material.

Certidão (index 406) de ausência de apresentação de contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

Ab initio, impõe-se o conhecimento do recurso, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade.

No caso em exame, alegam os Autores que adquiriram sala comercial, tendo quitado o preço, contudo, não houve baixa da hipoteca por empréstimo tomado pela Construtora junto ao terceiro Demandado.

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O terceiro Suplicado recorreu arguindo que, no caso em estudo, por se tratar de sala comercial, não se aplica o disposto na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.

“Súmula 308. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Verifica-se que, segundo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, a Súmula 308 teria aplicabilidade somente nos casos de aquisição de imóveis residenciais, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

Observa-se que de acordo com o artigo 22 da Lei nº 4.864/65 que criou medidas de estímulo à indústria da construção civil: “Os créditos abertos nos termos do artigo anterior pelas Caixas Econômicas, bem como pelas sociedades de crédito imobiliário, poderão ser garantidos pela caução, a cessão parcial ou a cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado.”

Sendo assim, nota-se que a ineficácia da hipoteca perante os adquirentes está relacionada com a aquisição imobiliária no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

Dessa forma, a Súmula 308 do STJ restringe-se aos contratos de compra e venda de imóvel residencial, e não, como no caso dos autos, nas hipóteses de aquisição imobiliária para fins comerciais.

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Veja-se jurisprudência do STJ sobe o tema:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE ECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADEOBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃOAPLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. 2. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. DECISÃO ULTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 3. AGRAVOINTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Casa orienta que o entendimento cristalizado na Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial, como no caso dos autos . 1.1. De fato, "mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes" (AgInt no AgInt no REsp 1.682.434/PR, Rel.Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador Convocado do TRF 5ª Região,Quarta Turma, julgado em 28/11/2017, DJe 4/12/2017).2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há falar em julgamento ultra ou extra petita quando o julgador, mediante interpretação lógico-sistemática, examina petição a presentada pelo insurgente como um todo.3. Agravo interno desprovido.” (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1844770 / DF AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL, 2019/0317913-1, Relator (a) Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE (1150), Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento 08/02/2021, Data da Publicação/Fonte DJe 12/02/2021).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE

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COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O

AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE.

INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos na petição do agravo interno, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 2. Consoante entendimento desta Corte Superior, não se aplica a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais. Precedentes. 3. A comprovação da boa-fé do adquirente não é suficiente para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, mormente quando o compromisso de compra e venda é celebrado posteriormente à oneração do imóvel em favor de agente financeiro, como ocorre na presente hipótese . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1682442 / RS. Relator (a). Ministro RAUL ARAÚJO. QUARTA, TURMA - Data do Julgamento 02/04/2019)

No mesmo sentido julgados desta Egrégia Corte:

0012104-87.2021.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - Des (a). BENEDICTO ULTRA ABICAIR - Julgamento: 10/06/2021 - VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL - AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERIU A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PARA DETERMINAR O IMEDIATO CANCELAMENTO DA HIPOTECA COM BASE NA SÚMULA 308 DO STJ (SEGUNDO A QUAL ¿A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL¿). INSURGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA (RÉ). CONSOANTE ENTENDIMENTO DO STJ, A SÚMULA 308 NÃO SE APLICA AOS

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CONTRATOS DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS, HIPÓTESE EM EXAME. DECISÃO AGRAVADA QUE SE REVOGA. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO .” (grifo nosso)

0044633-40.2018.8.19.0203 – APELAÇÃO - Des (a). JOSÉ CARLOS PAES - Julgamento: 10/03/2021 -DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL - APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. HIPOTECA. PRÉVIO CONHECIMENTO DO GRAVAME POR PARTE DO COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA N.º 308 DO STJ. VALIDADE DA GARANTIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. A controvérsia dos autos cinge-se à possibilidade (ou não) de aplicação da súmula n.º 308 do STJ para o fim de considerar ineficaz hipoteca constituída anteriormente e posteriormente à assinatura do contrato de compra e venda de imóvel . 2. Como se observa dos autos a recorrente adquiriu a sala de n.º 332, do Edifício Localizado na Rua André Rocha, n.º 750, na Freguesia de Jacarepaguá, de uma pessoa natural, no valor de R$ 50.000,00. 3. A escritura pública acostada aos autos revela que a parte autora quando realizou a compra do bem tinha plena ciência de que o imóvel estava hipotecado em favor do banco réu. 4. Desta forma, a apelante, no mínimo, agiu com culpa, devendo arcar com a responsabilidade decorrente da sua falta de cuidado no momento de realizar a transação. 5. Não obstante, o Superior Tribunal de Justiça assentou entendimento de que o verbete n.º 308 não tem aplicação nas hipóteses envolvendo imóveis comerciais, como é a situação dos autos. Precedentes. 6. Sendo assim, não merecem guarida as alegações autorais, restando incensurável a sentença de improcedência dos pedidos. 7. Arbitra-se os honorários sucumbenciais recursais no percentual de 2% (dois por cento), que deverá incidir sobre o valor atualizado da causa. 8. Apelo não provido.” (grifos nossos)

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0024549-11.2019.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - Des (a). HORÁCIO DOS SANTOS RIBEIRO NETO - Julgamento: 03/09/2019 - DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL - Agravo de Instrumento. Compra e Venda. Sala comercial. Hipoteca. Recurso provido. 1. A jurisprudência do STJ caminha no sentido de que, em se tratando de hipótese incidente sobre imóvel comercial e, portanto, não submetido ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, não é aplicável a Súmula 308 STJ. 2. O cancelamento da hipoteca é medida irreversível, ante a possibilidade de o imóvel ser vendido a terceiro sem a anotação. 3. Não estão, destarte, presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência. 4. Agravo de Instrumento a que se dá provimento.” (grifo nosso)

0165457-23.2016.8.19.0001 – APELAÇÃO - Des (a). TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES - Julgamento: 03/07/2019 - SEXTA CÂMARA CÍVEL - APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEIS COMERCIAIS. PRETENSÃO DO ADQUIRENTE DE VER CANCELADAS AS HIPOTECAS QUE RECAEM SOBRE AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. SÚMULA Nº 308 DO STJ. INEFICÁCIA DA HIPOTECA QUE SOMENTE TEM LUGAR NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO, POIS O CRÉDITO OBTIDO PELA CONSTRUTORA JUNTO AS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS É GARANTIDO PELOS FINANCIAMENTOS REALIZADOS PELOS ADQUIRENTES DAS UNIDADES . ART. 22 DA LEI Nº 4.864/65. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.” (grifo nosso)

Nessa toada, a boa-fé dos Autores não é suficiente para a

afastar o direito real que recai sobre o imóvel, ainda que o preço tenha

sido totalmente quitado.

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Ressalta-se que na própria escritura de compra e venda (index 150), no item de número 3 – Da Situação Jurídica, há consignação expressa sobre a ciência dos Requerentes acerca da hipoteca cedular em favor do terceiro Requerido.

Neste caso, está a se impor a improcedência dos pedidos.

Ante o exposto, o voto é pelo provimento do recurso do terceiro Requerido, a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos.

Condena-se os Autores ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa.

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

Arthur Narciso de Oliveira Neto

Desembargador Relator

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Disponível em: https://tj-rj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1284068371/apelacao-apl-399553220168190209/inteiro-teor-1284068388

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