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22 de Outubro de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
mês passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
NONA CÂMARA CÍVEL
Partes
AUTOR: ALEXANDRE MAGNO CARDEAL BATISTA, RÉU: CONDOMIÍNIO DO EDIFÍCIO DUAS MARIAS
Publicação
08/09/2021
Julgamento
2 de Setembro de 2021
Relator
Des(a). DANIELA BRANDÃO FERREIRA
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00552329120208190001_aea05.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

NONA CÂMARA CIVEL

Apelação Cível nº: 0055232-91.2020.8.19.0001

Juízo de Origem: 15ª Vara Cível

Apelante: Alexandre Magno Cardeal Batista

Apelado: Condomínio do Edifício Duas Marias

Relatora: Daniela Brandão Ferreira

Apelação Cível. Ação de Nulidade de

Assembleia. Sentença de

improcedência. Apelante que não impugnou na AGE a regularidade dos mandatos outorgados pelos condôminos ao síndico do Condomínio-apelado, denotando a sua anuência. Equívocos no Laudo de Inspeção Técnica, não são capazes de maculá-lo. Obra realizada pela empresa OCRE, que teve como finalidade a manutenção e conservação do edifício e, não apenas aos reparos indicados no Laudo de Inspeção Técnica. Empresa contratada a realização dos reparos regularizou a pendência junto à Receita Federal. Engenheiro responsável pela obra devidamente inscrito no CREA. Cuidando-se de obra necessária de

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valor elevado, o quorum para aprovação é de maioria simples, que foi devidamente alcançado. Art. 1.341, § 3º, do Código Civil. Desprovimento do recurso.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível no processo nº 0055232-91.2020.8.19.0001, em que é

apelante: Alexandre Magno Cardeal Batista e apelado: Condomínio do Edifício Duas Marias

A C Ó R D Ã O

ACORDAM os Desembargadores que integram a Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso.

RELATÓRIO

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Cuida-se de ação ajuizada por Alexandre Magno Cardeal Batista, em face do Condomínio do Edifício Duas Marias, alegando, em síntese, que reside no imóvel situado no Condomínio-réu desde abril de 2006. Que o Síndico do réu convocou os condôminos para uma assembleia especial extraordinária com pauta de “obras no prédio”. Que a assembleia foi realizada em 07.01.2020, com a sua presença física e mais três condôminos, incluindo o Síndico. Que as unidades 103,201,203,302,401 e 403, teoricamente se fizeram representar pelo Síndico. Que na reunião o Síndico informou que a vistoria realizada no ano anterior havia apontado a necessidade de obras no prédio e já havia realizado orçamentos para os reparos, fazendo uma espécie de licitação. Que muito se indignou diante do preço da obra orçada (mais R$ 170.00,00) e da falta de comunicação a respeito da confecção da obra e envio dos orçamentos, havendo solicitado o laudo de vistoria. Que a assembleia foi redesignada para o dia 14.01.2020, havendo recebido cópia do laudo de vistoria, das especificações técnicas e base dos orçamentos. Que o laudo de inspeção técnica foi realizado pela empresa Marjam Construções Ltda, com cabeçalho da empresa CONAI – Consultoria e Serviços Técnicos Especializados. Que a empresa Marjam estava com o CNPJ suspenso desde 2015 e seu cadastro estava irregular no CREA RJ, malgrado o laudo haver sido realizado em 2019. Que há indícios de uma série de irregularidades, como na não apresentação da nota-fiscal, superfaturamento ou em última instância, crime de lavagem de dinheiro. Que o laudo de inspeção predial aponta, em resumo, quatro pontos a serem corrigidos: “A) A existência de um projeto de segurança contra incêndio e

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pânico; B) A inexistência de um plano de manutenção da edificação; C) A necessidade de pintura da parede da garagem com manchas de estufamento; D) A cobertura do pilar de canto da garagem desagregando” e mesmo assim o laudo classificou o prédio como seguro e com grau de risco mínimo, sendo discutível que tais necessidades apontadas no laudo sejam tratadas como benfeitorias necessárias. Que o Síndico não inseriu o projeto de segurança contra incêndio e pânico e o plano de manutenção de edificação no pedido de orçamento da obra a ser realizada, havendo contemplado verdadeira obra de completa do edifício, com aspectos de puro embelezamento não apontados no laudo. Que em diversos momentos a obra se apresenta como

voluptuária, como por exemplo:

“ Especificações do material a ser utilizado como Suvinil, marca mais cara do mercado em todos os locais da obra;

Mudança da cor dos portões, grades e porta do Gás (garagem) para cinza e dourado; Mudança da cor das paredes, pisos e teto da área comum interna do condomínio (de verde e branco para cinza claro – fotos em anexo) ; Colocação de revestimento em cerâmica nas paredes laterais do rol de entrada dos elevadores; Pintura do portão de ferro e de acesso ao primeiro com cor grafite, diferente da atual;

Realização da pintura de tubulação da cobertura; Realização de obras na parte interna e na cobertura, áreas que não foram indicadas como necessárias de obras pelo laudo de inspeção predial.” Que a empresa OCRE, uma das que enviaram propostas para realizar a obra, estava com o CNPJ inapto. Que no dia 14.01.2020, foi realizada nova assembleia, com o mesmo quorum e os mesmos presentes daquela realizada em 01.01.2020, ocasião em que foi aprovada a realização da obra pela empresa

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OCRE, com o CNPJ inapto e que apresentou proposta no valor de R$ 1.000,00, abaixo da segunda melhor proposta (empresa GSEC). Que a empresa OCRE sequer possui cadastro no CREA. Que em fevereiro de 2020, iniciou a obra e a cobrança da taxa de obra em 36 parcelas de R$ 918,78, para cada condômino. Que ambas as assembleias foram realizadas com apenas quatro condôminos presentes fisicamente: o ora autor (unidade C1), o síndico do réu (unidade 404) e os proprietários das unidades 401 e 202, que são membros do Conselho Fiscal e cinco unidades supostamente representadas por procuração outorgada ao síndico (103,201,203,302, 401 e 403). Que a obra estava sendo efetuada baseada em supostas necessidades apontadas em laudo de inspeção predial feito por uma empresa suspensa na Receita Federal e irregular no CREA-RJ, sem contemplar as necessidades apontadas. Que obra possui aspecto voluptuário, ou no máximo útil em alguns aspectos e foi aprovada em assembleia com quórum de maioria simples equivalente à metade dos condôminos, sendo mais da metade deles representada pelo síndico. Que o síndico não apresentou, nas assembleias, as procurações que lhe foram outorgadas. Que o quórum que deliberou a aprovação da obra não foi suficiente para aprová-la. Que nos termos do artigo 1.341, do Código Civil o quórum mínimo para aprovação de benfeitorias uteis/ voluptuárias no Condomínio é da maioria e de dois terços dos condôminos, respectivamente. Que nos termos do artigo 20, § 1º, a e c, da Convenção de Condomínio, o quórum para a aprovação da realização de benfeitorias uteis é de 2/3 dos condôminos e a unanimidade para as meramente voluptuárias. Postulou a concessão de tutela provisória de urgência para paralisar a obra e suspender a cobrança da taxa de obra e permitir o depósito judicial da cota e encargos condominiais, a

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partir de março de 2020 e, no mérito, confirmação da medida, declarando-se a nulidade das assembleias extraordinárias realizadas em 07 e 14 de janeiro de 2020, com a consequente nulidade da aprovação da realização das obras e da cobrança da taxa de obra; bem como a declaração de quitação das cotas e encargos condominiais consignados judicialmente e a restituição de qualquer importância já paga ou que venha a ser no curso da lide.

Indeferida a tutela de urgência, às fls. 75/76.

Contestação, às fls. 125/148, arguindo, preliminar de impossibilidade do pedido, posto que genérico.

No mérito, sustenta, em resumo, que cabe ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns do condomínio, sob pena de omissão, responsabilidade civil e destituição (artigos 1348,V e 1349, do Código Civil). Que as obras realizadas eram necessárias a conservação do edifício. Que nas datas das realizações das AGEs , três unidades estavam inadimplentes (102,303 e 402) e, portanto, havia 13 unidades aptas a votarem (artigo 1335, III, do Código Civil). Que o os artigos 1341 e 1342 do Código Civil exigem maior qualificada de dois terços para votar em assembleia e não de presentes. Que a vistoria técnica foi realizada pelo engenheiro Claudio Ferreira de Oliveira, profissional legalmente habilitado e inscrito no CREA/RJ, não sabendo informar o motivo pelo qual ao passar o recibo de pagamento utilizou o papel timbrado da CONAI – Consultoria e Serviços Técnicos Ltda., tanto que o recibo da primeira parcela do valor acordado e o depósito das duas

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seguintes foram efetuados em nome do profissional contratado. Que não mantém qualquer relação com a empresa CONAI. Que antes de decidir, por meio de um certame simplificado, acerca da escolha da empresa que realizaria a obra do condomínio, o síndico, auxiliado pelo conselho consultivo analisou as propostas de várias empresas. Que após uma apreciação criteriosa se optou pela OCRE – Reformas e Pinturas Ltda em detrimento da GSEC, pelo preço, prazo e realização de obras em outros prédios. Que antes de assinar o contrato, tomou o cuidado de checar a situação da empresa junto à Receita Federal; bem como a existência de responsável técnico pela execução do serviço e tudo parecia perfeito. Que ao entrar em contato com o sócio da OCRE, este lhe informou que a inaptidão junto a Receita Federal decorreu da não apresentação da declaração do imposto de renda, em razão do falecimento do seu contador e que a situação já havia sido resolvida e constava como ativa junto ao órgão. Que o engenheiro responsável pela obra está devidamente inscrito no CREA. Que o contrato celebrado com a OCRE, foi de R$ 170.000,00, a ser pago da seguinte forma: 10% de sinal, após a apresentação da A.R.T. e o saldo de R$ 153.000,00, parcelado em 24 prestações mensais e consecutivas de R$ 6.375,00. Que o ajuste prevê , ainda, multa equivalente a 10% sobre o saldo devedor, na hipótese de inadimplência. Que o sinal e a parcela 01/24, foram pagas, mas as obras foram paralisadas em razão da pandemia de Covid-19. Que com a retomada das atividades pela empresa, o condomínio não poderá honrar os compromissos legalmente e regularmente assumidos, diante da determinação judicial de paralização dos reparos e será responsabilizado em razão das obras já entregues. Que tais encargos extras serão cobertos por outras contribuições dos condôminos. Que na

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assembleia o autor não questionou os mandatos outorgados ao síndico e ele próprio já se utilizou deste instrumento para representar outro condômino em assembleia. Que as assembleias condominiais são soberanas, ficando os interesses individuais subordinados ao interesse coletivo, deliberado por maioria dos votos, não cabendo ao judiciário interferir no tocante à oportunidade e conveniência da execução de determinada obra. Que a taxa de obra foi regularmente aprovada na AGE, pela quase totalidade dos presentes, não havendo o autor, apesar do voto em contrário, se manifestado sobre qualquer assunto objeto da presente ação. Pleiteou a revogação da antecipação da tutela e a improcedência dos pedidos, condenando-se o autor nas penas de litigância de má-fé.

Às fls. 345/353, acórdão dando provimento ao Agravo Interno, manejado pelo Condomínio-réu e revogando a decisão monocrática que deferira a tutela de provisória ao autor.

A r. sentença de fls. 478/482, julgou improcedentes os pedidos, ao fundamento de ausência de irregularidades na Assembleia que aprovou a realização dos serviços e que as obras estão concluídas, sem notícia de impugnação aos serviços prestados.

Apelou o autor, às fls. 506/528, reiterando os argumentos deduzidos, na petição inicial e acrescentando, em resumo, que as procurações outorgadas ao síndico não foram anexadas a ata e não foi comprovada a propriedade da unidade condominial outorgante dos instrumentos de mandato ou a legalidade das assinaturas. Que a unidade que outorga poderes

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sequer é mencionada em algumas delas. Que impugnou tal fato na réplica. Que as procurações de fls. 179/183, foram outorgadas antes da convocação para a AGE. Que não é obrigado a impugnar as procurações no momento da assembleia. Que mesmo considerando o laudo de inspeção predial, percebe-se que a obra orçada era para a realização de benfeitorias voluptuárias, ou quando muito, úteis. Que o orçamento contemplou uma obra completa pelo condomínio, com diversos aspectos de mero embelezamento. Que a vistoria predial é um meio para o condomínio verificar as suas necessidades prediais e estruturais e permitir a Municipalidade o controle e a segurança da habitação. Que o laudo que baseou a obra foi elaborado por empresa irregular. Que a apelado “refez” vários documentos, especialmente aqueles de fls. 319/331, que já haviam sido anexados na inicial, na contestação e na réplica, retirando-se a menção as empresas Marjam e Conai, que confeccionaram o laudo original (fls. 36/53), passando a constar a pessoa física do engenheiro que a assina. Que a anotação de responsabilidade técnica do serviço mencionada no “laudo retificado” (fls. 321) é de nº 2020190087733, enquanto o laudo original menciona ART IN 01207374, que no site do CREA-RJ consta como confeccionada por Jean Ferreira de Oliveira (fls. 393). Que no contrato entre o réu e o engenheiro que efetuou a vistoria, anexado às fls. 185/187, que mencionava a empresa CONAI foi refeito, retirando-se a menção a empresa, mas se manteve a data de 2019. Que a OCRE não possuía registro no CREA. Que a Lei nº 5194/66 que regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, prevê em seu artigo 59, que as empresas de engenharia e arquitetura devem ter registo no CREA/CAU, e registrar os profissionais de seu quadro técnico,

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sejam eles contratados por meio de CLT ou prestação de serviços. Que a Lei nº 12.378, que regulamenta o exercício da Arquitetura e Urbanismo, dispõe que o RRT será efetuado por profissional ou pela pessoa jurídica responsável, por intermediário de seu profissional habilitado legalmente no CAU. Que na ART inicialmente pelo profissional contratado informa que a OCRE é a contratante do serviço, pelo valor de R$ 170.000,00. Que o seu andar foi o único não contemplado pelas pedras fixadas no corredor. Pleiteou a reforma da sentença, para julgar procedentes os pedidos.

Contrarrazões, às fls. 539/556, prestigiando a r. sentença.

Relatados, passo ao voto.

Cuida-se de apelação objetivando a reforma da r. sentença para julgar procedentes os pedidos de nulidade das assembleias extraordinárias realizadas em 07 e 14 de janeiro de 2020 e da cobrança da taxa de obras, restituindo-se as quantias eventualmente pagas a esse título.

Do que analiso dos autos, em especial das atas das AGEs juntadas as fls. 33/35, observo que na ocasião o apelante não impugnou os mandatos que foram outorgados ao síndico do Condomínio-apelado. Apenas foi contra a aprovação da obra por não concordar com o escopo dos serviços.

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Desta forma, anuiu com o fato de o síndico atuar como mandatário de outros condôminos, não podendo agora se insurgir contra tanto e, portanto, reputo que a sua conduta é no mínimo contraditória (Venire Contra Factum Proprium).

Neste sentido, trago à baila a lição dos Professores Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

“A vedação do comportamento contraditório obsta que alguém possa contradizer o seu próprio comportamento, após ter produzido, em outra pessoa, uma determinada expectativa. É, pois, a proibição da inesperada mudança de comportamento (vedação da incoerência), contradizendo uma conduta anterior, adotada pela mesma pessoa, frustrando as expectativas de terceiros..” (Chaves de Farias, Cristiano e Rosenvald, Nelson, Direito Civil – Teoria Geral, Ed. Lumen Juris, 9ª – Ed, 2011, pg 682)

Ressalte-se que sequer consta das atas, qualquer pedido para que o síndico mostrasse as procurações, que são válidas.

Quanto a eventual irregularidade no laudo de vistoria, observo que no contrato para a realização da fiscalização de fls. 185/188, consta como contratado o

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engenheiro Claudio Ferreira de Oliveira e não a empresa CONAI, pelo o que entendo que o fato do ajuste haver sido escrito em folha daquela sociedade é mera irregularidade formal que não tem o condão de viciar o pacto.

Por sua vez os conteúdos dos laudos de Inspeção Predial, juntados as fls. 36/53 e 319/330, são idênticos, sendo certo que a exclusão do nome da empresa Marjam, não é suficiente para maculá-los, visto que, repita-se o contrato foi celebrado com o engenheiro Claudio Ferreira de Oliveira. Da mesma forma que o defeito no número da ART.

A seu turno, ficou comprovado que a empresa OCRE regularizou sua situação junto à Receita Federal (fls. 209) e o engenheiro responsável pelo serviço está devidamente inscrito no CREA/RJ (fls. 208 e 218).

Além do mais, apreciando a proposta da empresa OCRE (fls. 219/224), verifica-se que o objeto não estava diretamente vinculado ao resultado do laudo de vistoria, sendo certo que se cuidam de benfeitorias necessárias, pois visam a conservação do prédio e não úteis ou voluptuárias, como quer fazer crer o apelante.

Da leitura do Instrumento de Convocação e das Atas das AGEs (fls. 32/35), infere-se que a deliberação tinha como finalidade a realização de reparos de um modo geral e não especificamente para atender as indicações do laudo de inspeção, havendo tal fato sido explicado ao apelante na assembleia (fls. 34)

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Consoante o disposto no artigo 1.341, § 3º 1 , do Código Civil, é de maioria simples, o quórum para aprovação da contratação, diante do valor da obra, que foi devidamente alcançado.

Impende notar que as deliberações da Assembleia são soberanas, posto que resultam da decisão da maioria dos condôminos.

Nesse passo, não verifico qualquer vício nas AGEs, a ensejar a sua anulação e tampouco, na r. sentença que se mantém.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, majorando em 05% (cinco por cento) os honorários de sucumbência, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

1 Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

(...)

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Rio de Janeiro, data da sessão de julgamento. Daniela Brandão Ferreira

Desembargadora Relatora

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