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25 de Junho de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
mês passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
DÉCIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL
Partes
AUTOR: SERGIO SANTOS SOARES, AUTOR: MARCOS SANTOS SOARES, AUTOR: ESPOLIO DE MAURO SANTOS SOARES REP/P/S/INV FANNY LILIAN SANTANA MACEDO SOARES, RÉU 1: HELIO AUGUSTO FERREIRA FONTES, RÉU 2: JULIO BOGORICIN IMOVEIS GRANDE RIO LTDA
Publicação
14/05/2021
Julgamento
11 de Maio de 2021
Relator
Des(a). CHERUBIN HELCIAS SCHWARTZ JÚNIOR
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00384501120138190209_6de6d.pdf
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Inteiro Teor

Tribunal de Justiça

12ª Câmara Cível.

Apelação Cível nº 0038450-11.2013.8.19.0209

Apelante: SERGIO SANTOS SOARES

Apelante: MARCOS SANTOS SOARES

Apelante: ESPOLIO DE MAURO SANTOS SOARES REP/P/S/INV FANNY

LILIAN SANTANA MACEDO SOARES

Apelado 1: HELIO AUGUSTO FERREIRA FONTES

Apelado 2: JULIO BOGORICIN IMOVEIS GRANDE RIO LTDA

Relator: Desembargador CHERUBIN SCHWARTZ

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DOS RÉUS. 1. Autor afirma que adquiriu dos réus apartamento com vaga de garagem registrada na escritura, mas alguns meses depois descobriu que não havia vaga suficiente para todos os apartamentos. 2. Preliminar de decadência rejeitada. O autor só teve conhecimento do vício meses depois, ao tentar estacionar o seu veículo e ser informado que as vagas já estavam todas ocupadas. Art. 445, § 1º do Código Civil. 3. Valor da indenização por dano material a ser arbitrado em liquidação de sentença. 4. Não era possível exigir do autor que fizesse uma busca do RGI de todos os apartamentos para contar quantos tem direito à vaga de garagem e comparar com as vagas existentes no prédio. 5. Impossibilidade de denunciação da lide à imobiliária, por ausência de previsão legal ou contratual. 6. É incontroverso que não há vagas disponíveis para todos os apartamentos com direito à vaga de garagem. Réus não se desincumbiram do ônus de comprovar que informaram ao autor sobre a problemática das vagas de garagem. 7. Violação do dever de informação, transparência e confiança. Conduta dos réus que gerou dano moral. Autor se viu

frustrado na expectativa de utilizar adequadamente o imóvel. Valor de R$30.000,00 que se mostra adequado e não deve ser reduzido. 8. Responsabilidade solidária dos réus, uma vez que eram todos proprietários do imóvel e figuraram como promitente vendedores no contrato. 9. Manutenção dos ônus da sucumbência. O valor da condenação de indenização por dano moral em valor inferior ao pedido não implica em sucumbência recíproca. Súmula nº 326 do STJ. Recurso conhecido e improvido, nos termos do voto do Desembargador Relator.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da

Apelação Cível n.º 0038450-11.2013.8.19.0209 em que é Apelante

SERGIO SANTOS SOARES, MARCOS SANTOS SOARES e

ESPOLIO DE MAURO SANTOS SOARES REP/P/S/INV FANNY

LILIAN SANTANA MACEDO SOARES e Apelados HELIO

AUGUSTO FERREIRA FONTES e JULIO BOGORICIN IMOVEIS

GRANDE RIO LTDA,

ACORDAM os Desembargadores que compõem

a egrégia Décima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do

Rio de Janeiro, por unanimidade de votos em conhecer do recurso e

negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Desembargador

Relator.

Trata-se de ação estimatória cumulada com pedido indenizatório ajuizada por HÉLIO AUGUSTO FERREIRA PONTES contra SÉRGIO SANTOS, MARCOS SANTOS SOARES e ESPÓLIO DE MAURO SANTOS SOARES ao argumento de que em 10/08/2012 adquiriu dos réus o apartamento 802 do prédio 198 situado na Rua Domingos Ferreira; que era condição para a aquisição do bem, a existência de garagem, eis que no local iria residir a sua mãe e o autor, que reside na Barra da Tijuca, precisa de local para estacionar o seu veículo nas visitas que faz à genitora; que no dia 31 de dezembro de 2012 ao chegar no imóvel foi surpreendido com o fato de que não poderia estacionar o seu veículo porque a garagem estava completa; que soube pela síndica que o prédio possui 23 apartamentos, dos quais apenas 13 possuem direito à vaga na garagem, e que apenas os 08 primeiros conseguiam parar dentro do prédio; que a síndica lhe relatou que a situação das vagas é antiga e que estariam para realizar assembleia a fim de regularizá-la; que após pesquisar junto aos órgãos competentes descobriu que as vagas de garagem foram averbadas em momentos diferentes nas matrículas das unidades imobiliárias do prédio; que descobriu que a vaga de garagem deve ser compartilhada; que o imóvel foi anunciado com vaga de garagem e o corretor ou os vendedores nunca sinalizaram sobre

a questão; que não teve como observar a inexistência de vaga física na garagem pois todas as vezes que esteve no local, o mesmo estava vazio; que a certidão de ônus reais que lhe foi entregue constava a existência de uma vaga na garagem; requer que o preço do bem imóvel seja minorado, na proporção da restrição de uso que a garagem possui e que é de 8/13 avos, ou seja, a condenação dos réus ao pagamento de R$ 192.296,00 pagos a maior; bem como a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor em reais não inferior a 100 salários mínimos, além dos ônus da sucumbência.

Contestação às fls. 95/124 arguindo a inépcia da inicial; a decadência; requerem a denunciação da lide a JULIO BOGORICIN IMOVEIS LTDA, quem intermediou a venda do bem; no mérito alegam que são pessoas de conduta ilibada; que adquiram o bem por inventário de seus pais; que sempre souberam da existência da divergência da quantidade de vagas; que os seus pais sempre estacionaram o carro na garagem e quando estava cheio, na frente do prédio, deixando a chave com o porteiro; que não esconderam a questão envolvendo as vagas e a prova é que a interessada no imóvel antes do autor sabia da questão; que informaram à denunciada acerca da questão envolvendo a vaga; que apenas tiveram contato com o autor na data da assinatura da

promessa de compra e venda; que pagaram a comissão de corretagem à denunciada que era quem tinha a obrigação de passar todas as informações ao autor; que os réus sabiam que o direito à vaga era original do apartamento que titulavam e que se havia um problema não se direcionava para o bem de sua propriedade; que os réus não podem ser responsabilizados por atos do condomínio posteriores à compra e venda; que não concordam com o valor pedido pelo autor como devolução, eis que o mesmo parte de premissa errada; que no máximo teria o autor direito a R$ 46363,64; que inexiste dano moral.

Decisão de fls. 203 deferiu a denunciação à lide. Contestação da denunciada às fls. 211/217 acompanhada dos documentos de fls. 218/280 anunciando que comparece para negar a sua qualidade de denunciada, nos termos do art. 75, II do CPC; que não possui qualquer responsabilidade quanto às alegações do autor; que não há lei ou contrato que embase a denunciação da lide pretendida; no mérito alega que intermediou a compra e venda com boa-fé e transparência; que os denunciantes omitiram da denunciada a questão das vagas; que não qualquer documento que prove a ciência da denunciada acerca do problema com as vagas; requerem o prosseguimento da

ação apenas contra os denunciantes, e se não for este o entendimento a improcedência dos pedidos.

Sentença às fls.488/492 julgando o feito extinto sem resolução do mérito quanto á denunciação da lide. Condenou os réus ao pagamento das custas e de honorários de R$3.000,00. Quanto à lide principal julgou parcialmente procedente o pedido para condenar os réus solidariamente ao pagamento ao autor de indenização relativa ao abatimento no preço do bem imóvel vendido e identificado na inicial, a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento. O valor apurado deverá sofrer correção monetária a ser calculada pelos índices da CGJ desde a data da compra e venda e acrescido dos juros legais desde a citação; e de indenização por danos morais de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a serem corrigidos monetariamente pelos índices da CGJ a partir desta data e acrescidos dos juros legais desde a citação. Condenou os réus ao pagamento das despesas processuais e honorários de 10% sobre o valor da condenação.

Embargos de declaração às fls.495/520 que foram rejeitados às fls.560.

Apelação dos réus às fls.571/599 sustentando preliminarmente a decadência do direito, já que a ação foi distribuída 1 ano e 4 meses após a posse. No mérito afirma que a sentença é

ilíquida, já que não ficou definido o número de apartamento que tem direito à vaga de garagem; que os e-mails trocados com o corretor Paulo demonstram que não se trata de vício oculto; que há dispositivo legal autorizando a denunciação da lide à corretora; que cabia à denunciada observar a boa-fé; que não praticaram ato ilícito a ensejar a indenização por dano moral; que não há responsabilidade solidária dos réus; que os ônus da sucumbência devem ser alterados.

Ausência de contrarrazões.

Manifestação da d. Procuradoria de Justiça às fls.639/640 no sentido de inexistir interesse a justificar sua atuação no feito.

É o relatório. Passo a decidir.

Estando presentes os requisitos de admissibilidade recursal, passa-se à análise da controvérsia.

Trata-se de ação indenizatória na qual o autor afirma que adquiriu dos réus apartamento com direito à vaga de garagem, mas descobriu após a concretização do negócio que o prédio não tinha vaga para todos os apartamentos, fazendo com que tivesse que deixar seu carro na rua.

A preliminar de decadência não pode ser

acolhida, uma vez que o vício só foi conhecido após a concretização

do negócio, incidindo o artigo 445, § 1º do Código Civil, in verbis:

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

§ 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.

No caso em questão, apesar de os réus

alegarem que o vício era de conhecimento público desde 1952, não

é o que se verifica.

É verdade que ao conhecer a garagem era

possível perceber que não haveria vaga para todos os

apartamentos, mas o autor não tinha o conhecimento de quantos

apartamentos tinham vaga de garagem. Era perfeitamente possível

que alguns apartamentos não tivessem tal direito, como de fato

acontece, o que restou incontroverso nos autos.

Não é razoável exigir do homem médio que, ao

comprar um apartamento, faça uma busca do RGI de todos os

apartamentos para contar quantos tem direito à vaga de garagem e

verifique se o apartamento que está adquirindo possui registrado o direito à vaga, o que foi feito pelo autor.

O autor só teve conhecimento de que não havia vaga suficiente para todos os apartamentos que possuíam garagem na escritura quando tentou estacionar o carro e não pôde, sendo informado da real situação ao receber a minuta da Convenção do Condomínio em 18/01/2013.

Rejeitada a prejudicial, passo a análise do mérito. A questão suscitada pelo apelante de que não seria possível a execução do julgado por não ter ficado definido quantos apartamentos possuem direito à vaga de garagem, 11 ou 13, não pode ser acolhida.

Para a execução do julgado basta que fique demonstrado que o autor adquiriu apartamento com direito à vaga de garagem, mas que não há vaga sempre disponível, sendo importante para o cálculo o preço efetivamente pago, o valor de uma garagem e o prejuízo que o autor teve.

É inegável que há prejuízo e redução no valor do imóvel. Um apartamento com direito à vaga de garagem sempre disponível possui valor muito diferente de um apartamento que, apesar de ter vaga registrada, pode não ter espaço na garagem para o estacionamento, obrigando o seu proprietário a estacionar seu

veículo em outro lugar. O valor desse prejuízo é que deverá ser

apurado em liquidação de sentença.

O e-mail de fls.166/168 entre o corretor de

imóveis e o autor comprova a tese autoral de que não foi informado

sobre o problema envolvendo as vagas de garagem. Destaca-se o

trecho a seguir:

“Infelizmente tive conhecimento do problema de ter vagas insuficientes para a quantidade de moradores com direito à vaga vários meses depois da compra, no réveillon, quando tive que deixar meu carro na rua. Na ocasião fui informado, primeiro pelo porteiro e depois pela síndica, de que havia 11 apartamentos com direito a vaga, porém somente 8 vagas. Primeiramente achei que essa informação estivesse equivocada, e que 3 moradores estavam utilizando a garagem sem direito. Pedi ao meu advogado que investigasse junto ao RGI, confiante de que acharíamos os 3 aptos que utilizavam a vaga sem direito. Porém, depois de vários meses, descobrimos que realmente o número de vagas era insuficiente para a quantidade de apartamentos com direito à vaga.”

Repita-se que ao conhecer a garagem era

possível perceber que não haveria vaga para todos os

apartamentos, mas o autor não tinha o conhecimento de quantos

apartamentos tinham vaga de garagem. Era perfeitamente possível

que alguns apartamentos não tivessem tal direito, como de fato

acontece, o que restou incontroverso nos autos.

Quanto à denunciação da lide à imobiliária que intermediou a venda, a sentença também deve ser mantida.

Nos termos do artigo 125, II do CPC é admissível a denunciação da lide àquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo.

No caso em questão não há contrato entre as partes obrigando a imobiliária a indenizar em ação regressiva eventual prejuízo aos réus. Também não há nenhuma lei neste sentido.

O artigo 14 do CDC que prevê a responsabilidade objetiva dos fornecedores de serviço não é fundamento para denunciação à lide. Ao contrário, é fundamento para rejeitar tal pedido, uma vez que não é cabível denunciação à lide em relações consumeristas, na forma do artigo 88 do CDC.

Neste sentido a súmula nº 92 deste Tribunal de Justiça:

"Inadmissível, em qualquer hipótese, a denunciação da lide nas ações que versem relação de consumo."

O art. 723 do Código Civil traz o dever do corretor de informar ao seu cliente os dados e os riscos que possam influir na realização do negócio. Entretanto, tal artigo não traz a obrigação de

indenização em ação regressiva, apta a permitir a denunciação à lide.

Não possuindo a imobiliária dever legal de garantir eventual condenação dos réus descabe a denunciação.

Mantida a sentença de extinção da denunciação à lide não há que se falar, nestes autos, em responsabilidade da denunciada ou em falha na prestação dos seus serviços, devendo tais questões serem discutidas, eventualmente, na via própria.

Caberia aos réus o ônus de comprovar que o autor foi devidamente informado da problemática envolvendo as vagas de garagem, ônus do qual não se desincumbiram. Não é possível exigir do autor a prova negativa de que não foi informado.

Ficou comprovado, portanto, que os réus não cumpriram com seu dever de informação, transparência e confiança, devendo ser responsabilizados por tal conduta, nos termos do artigo 927 do Código Civil.

A conduta dos réus é apta a gerar a indenização por danos morais. O autor se viu frustrado na expectativa de utilizar adequadamente o imóvel, uma vez que acreditou estar adquirindo imóvel com a possibilidade de deixar o seu automóvel devidamente guardado na garagem e se viu obrigado a deixar o veículo na rua.

Ademais, o autor teve o desgaste de ajuizar ação para ver reconhecido o seu direito, aplicando-se a teoria do desvio produtivo do consumidor já reconhecida pelo E. STJ.

Deve ser destacado que o dano deve ser arbitrado levando-se em consideração o grau de reprovabilidade da conduta ilícita, a capacidade econômica do causador do dano, as condições sociais do ofendido e a extensão do dano, sendo certo que a indenização deve representar caráter punitivo, intimidatório e de exemplaridade ao causador do dano, bem como proporcionar ao ofendido uma compensação pelo dissabor vivenciado, sem, contudo, evidenciar em enriquecimento ilícito da vítima.

Entendo que a quantia arbitrada de R$30.000,00 atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e se mostra adequada a indenizar os danos causados.

A responsabilidade dos réus é solidária, uma vez que eram todos proprietários do imóvel objeto da lide e figuraram como promitente vendedores no contrato de promessa de compra e venda.

Quanto aos ônus da sucumbência nenhuma reforma merece a sentença, considerando que o autor formulou os pedidos de indenização por dano material e moral e obteve a procedência de ambos os pedidos.

O valor da condenação de indenização por dano moral em valor inferior ao pedido não implica em sucumbência recíproca, nos termos da súmula nº 326 do STJ. O valor do dano material ainda não é conhecido, pois dependerá da liquidação da sentença.

Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, majorando os honorários para 15% sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 11 do CPC.

Rio de Janeiro, data da assinatura eletrônica.

Desembargador CHERUBIN HELCIAS SCHWARTZ JÚNIOR

Relator

Disponível em: https://tj-rj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1207861383/apelacao-apl-384501120138190209/inteiro-teor-1207861392