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25 de Junho de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
mês passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL
Partes
AUTOR: MRL ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS S A, RÉU: ANDRÉ LUIZ GOMES DE FREITAS
Publicação
13/05/2021
Julgamento
6 de Maio de 2021
Relator
Des(a). GILBERTO CLÓVIS FARIAS MATOS
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00134891620168190204_a47b7.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Viségima Segunda Câmara Cível

Apelação Cível nº 0013489-16.2016.8.19.0204

Juízo de origem: 4ª VARA CÍVEL REGIONAL DE BANGU

Magistrada: ALESSANDRA CRISTINA TUFVESSON

Apelante: MRL ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS S/A

Apelado: ANDRÉ LUIZ GOMES DE FREITAS

Relator: DES. GILBERTO MATOS

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DO PRAZO. DEVER DE INFORMAÇÃO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO CONSUMIDOR. ATRASO INJUSTIFICADO. REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO C. STJ. VALIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE AO CONSUMIDOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAR TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. 1. Aos contratos de incorporação imobiliário, embora regidos pela Lei nº 4.591/1964, também se aplica a legislação consumerista sempre que o destinatário final da unidade habitacional se caracterizar como consumidor. Nesse contexto, mesmo considerada válida a cláusula de tolerância, seu uso não pode justificar, nem legitimar a demora desmotivada na entrega da unidade imobiliária. Ao mesmo tempo em que a Lei nº 4.591/19646 autoriza a previsão contratual da cláusula de tolerância, ela também condiciona o seu ajuste às especificações de seu uso e forma. 2. Todavia, in casu, não restou demonstrado o cumprimento do dever de informação, haja vista que, além de o contrato conter uma redação turva acerca do prazo de entrega, a ré não notificou o autor sobre o uso da cláusula de tolerância, tampouco lhe informou sobre as razões que justificassem a necessidade dessa prorrogação. 3. Conforme jurisprudência do C. STJ, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Tema nº 971 do C. STJ. 4. Todavia, quando há obrigações heterogêneas, faz-se necessária a conversão em dinheiro, por arbitramento judicial. A Segunda Seção da Corte Superior, também em sede de recurso repetitivo, fixou a tese de que a cláusula pena moratória tem a finalidade de indenizar pelo inadimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, portanto, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Logo, para fins de cláusula penal, revela-se razoável fixar o valor correspondente de 0,5% do imóvel, que se equivale ao valor do aluguel, por mês de mora da

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ré. 5. A cobrança da taxa de comissão de corretagem não pode ser afastada ou reputada ilegal, sob o fundamento exclusivo de venda casada, sobretudo porque, neste cenário fático, não há venda de outro produto ou serviço prestado pela ré, mas sim, a terceirização da atividade de comercialização de unidades imobiliárias para profissional do setor e a assunção deste custo pelo consumidor, custo este que, comumente, é suportado pelo comprador, na medida em que é embutido no preço total da compra e venda. 6. Parcial provimento ao recurso.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 001348916.2016.8.19.0204, em que figura como apelante MRL ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS S/A e, como apelado, ANDRÉ LUIZ GOMES DE FREITAS.

A C O R D A M os Desembargadores da Vigésima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade de votos, em, nos termos do voto do relator, DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO no sentido de condenar a ré, para fins de aplicação da cláusula penal, ao pagamento no valor equivalente a 0,5 do imóvel, por mês de mora, bem como, afastar a condenação da ré de restituir o valor pago a título de taxa de comissão de corretagem, no importe de R$ 2.469,00 (dois mil quatrocentos e sessenta e nove reais), mantido o decisum em seus ulteriores termos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de ação declaratória, cumulada com indenizatória proposta por ANDRÉ LUIZ GOMES DE FREITAS em face de MRL ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS S/A, em que objetiva a declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo de entrega em 180 (cento e oitenta) dias, a condenação do réu ao pagamento da multa moratória contratual, o reembolso da taxa de corretagem, no importe de R$ 2.469,00 (dois mil quatrocentos e sessenta e nove reais) e a condenação ao pagamento da quantia de R$ 20.000,00 (vinte e mil reais) a ser fixada a título de indenização por dano moral.

Aduze, em síntese, que: a) em 05/11/2010, adquiriu o apartamento nº 205, do bloco 07, do empreendimento "Parque Riviera do Campo" construído pela empresa ré, no valor de R$ 105.841,00 (cento e cinco mil oitocentos e quarenta e um reais); b) foi pactuado que a data da conclusão da obra seria em novembro de 2012; c) no contrato de compra e venda da promitente vendedora e da Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente financeiro, firmado em 29/04/2011, estabelecia que a entrega das chaves de daria em 29/04/2013; d) no referido contrato há cláusula de

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tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, com isso, o imóvel deveria ter sido entregue em 29/04/2013; e) contudo, a entrega das chaves ocorreu somente em 20/05/2014; f) a demora na entrega do imóvel, injustificadamente, causou-lhe dano de ordem imaterial; g) o contrato só prevê cláusula penal para o caso de mora do adquirente, portanto, deve-se aplicar, por analogia, a referida sanção em caso de inadimplência da promitente vendedora; e, e) foi cobrado indevidamente taxa de corretagem pelos serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI).

O juízo a quo proferiu a R. Sentença, às fls. 392/394, nos seguintes termos:

“(...) Isso posto, julgo procedente o pedido, de forma parcial, condenando a ré ao pagamento do valor da comissão de corretagem ao autor, mais o valor da multa moratória contratual a contar de 29/04/13. Extingo o processo com julgamento de mérito na forma do art. 487, inc. I do CPC Custas e honorários pela ré com base no princípio da causalidade, estes em 10% do valor da causa. PI”

Apela o réu, às fls. 405/415, onde sustenta, em síntese, que: a) o atraso no início da obra não perdurou 13 (treze) meses, conforme concluído pela R. Sentença, eis que, apesar de considerada legal na fundamentação, o julgado não computou a cláusula de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, prevista na cláusula 5 do contrato de compra e venda; b) o termo final para a entrega de chaves se deu 180 dias após a data inicialmente prevista para o término das obras, qual seja, 29/04/2013, logo, o atraso foi de, aproximadamente, 7 (sete) meses; c) o referido atraso na entrega do imóvel não possui relação material com o atraso no pagamento, portanto, faz-se necessário um arbitramento de valor à obrigação de fazer, já que o contrato não possui nenhum item apto a quantificar tal obrigação; d) a multa da cláusula 4.2 deve ser aplicada uma única vez e não mensalmente, como previsto na sentença; e) as despesas de corretagem não integram o valor comercial da unidade, tampouco incorpora o patrimônio da apelante, portanto, não há que se falar em restituição do valor da taxa de corretagem.

Nesse sentir, requer a reforma da R. Sentença.

Contrarrazões, às fls. 419/425, pelo desprovimento ao apelo.

É o Relatório.

V O T O

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O recurso deve ser conhecido, eis que presentes os seus requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

Assevere-se, inicialmente, que não há controvérsia quanto à relação jurídica existente entre as partes, porquanto o autor e o réu se inserem, respectivamente, no conceito de consumidora e de fornecedora, nos termos dos artigos 2º e 3º, caput, do Código de Defesa do Consumidor, o que torna aplicáveis, à hipótese, todos os postulados e axiomas previstos no Estatuto Consumerista.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda, em 5/11/2010, da unidade descrita na exordial, pelo preço de R$ 105.841,00 (cento e cinco mil oitocentos e quarenta e um reais). O referido ajuste previa, na cláusula 5ª, a seguinte previsão para a entrega do imóvel:

Todavia, o item 5 do Quadro de Resumo, juntado às fls. 325, estabelece, como estimativa, que a entrega das chaves se daria no mês de novembro de 2012, a depender da data da assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, hipótese em que, o prazo, então, seria de 24 meses após a celebração do contrato junto ao agente financeiro, o que contraria os termos insertos na cláusula 5, supracitada, já que esta última dita que prevalecerá a data estabelecida no contrato de financiamento. Confira-se:

O contrato de financiamento foi celebrado em 29/04/2011 junto à Caixa Econômica Federal estabelece, na cláusula quarta, que o prazo para o término da

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construção será de 24 meses da data da assinatura do contrato, ou seja, findou-se em 29/04/2013.

Não está a se olvidar que, no contrato de promessa de compra e venda do imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, concomitantemente, há cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade de 180 (cento e oitenta) dias.

Importa ressaltar que aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pela Lei nº 4.591/1964, também se aplica a legislação consumerista sempre que o destinatário final da unidade habitacional se caracterizar como consumidor.

Nesse contexto, mesmo considerada válida a cláusula de tolerância, seu uso não pode justificar nem legitimar a demora desmotivada na entrega da unidade imobiliária.

o mesmo tempo em que a Lei nº 4.591/1964 autoriza a previsão contratual da cláusula de tolerância, ela também condiciona o seu ajuste às especificações de seu uso e forma, conforme se dessume da norma inserta no § 2º, do artigo 48 do supracitado diploma:

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. § 1º O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato;

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação."

Nessa senda, em atenção ao princípio da informação e da bo -fé, deve o incorporador notificar o consumidor do uso do prazo de tolerância e informá-lo das razões que justificam a necessidade da adoção dessa medida de caráter excepcional.

Assim, observados o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, a cláusula contratual de tolerância de 180 dias, será reputada válida. Todavia, in casu, não restou demonstrado o cumprimento do dever de informação, haja vista que, além de o contrato conter uma redação turva acerca do prazo de entrega, a ré não notificou o autor sobre o uso da cláusula de tolerância, tampouco lhe informou sobre as razões que justificassem a necessidade dessa prorrogação.

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Nessa mesma inteleção é o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel" na planta "com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

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6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.

9. Recurso especial não provido.

(REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) – grifo nosso.

Destarte, no caso em tela, a entrega das chaves estava prevista para 29/04/2013 e somente ocorreu em 20/05/2014. Logo, ante a ausência de notificação ao consumidor sobre o uso e as razões que justificassem a aplicação da cláusula de tolerância, conclui-se que o atraso foi de, aproximadamente, 13 (treze) meses, conforme assentado na R. Sentença atacada.

No caso de mora, há previsão contratual de cláusula penal compensatória e cláusula penal moratória:

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Fatores externos, como entraves na obtenção de licença por parte das autoridades competentes, não se prestam para afastar a responsabilidade da construtora em caso de atraso na entrega de obras de infraestrutura de loteamento, pois dizem respeito ao risco do empreendimento, na atividade explorada pela ré/apelante.

Com efeito, a cláusula penal compensatória, entendida como prefixação de perdas e danos, não pode ser valer só para o caso de inadimplemento do consumidor, como já foi pacificado pelo C. STJ, no Tema nº 971 1 .

Todavia, quando há obrigações heterogêneas – obrigação de fazer e de dar – faz-se necessária a conversão em dinheiro, por arbitramento judicial, já que, a multa compensatória estabelecida para o descumprimento da obrigação de pagar não poderá, por questão de simetria, ser aplicada à mora da obrigação de fazer.

A Segunda Seção da Corte Superior, também em sede de recurso repetitivo, fixou a tese de que a cláusula pena moratória tem a finalidade de indenizar pelo inadimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, portanto, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

1 Tema 971:"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial".

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Logo, para fins de cláusula penal, revela-se razoável fixar o valor correspondente de 0,5% do imóvel, que se equivale ao valor do aluguel, por mês de mora da ré.

Nesse mesmo sentido se posicionou o Tribunal de Justiça Estadual, nos casos análogos ao ora perquirido. Confira-se:

APELAÇÕES CÍVEIS. RELAÇÃO DE

CONSUMO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. AÇÃO

INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. MULTA POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSOS MANEJADOS CONTRA SENTENÇA, QUE CONDENOU A PARTE RÉ A PAGAR À PARTE AUTORA MULTA CONTRATUAL, A PARTIR DO DIA DO DESCUMPRIMENTO, ALÉM DO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS DE LUCROS CESSANTES EM 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL PREVISTO NO CONTRATO, BEM COMO AO PAGAMENTO DA IMPORTÂNCIA DE R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS) A TÍTULO DE DANO MORAIS. RECURSO DA PARTE RÉ, PRETENDENDO O AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES; QUE O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL SEJA FIXADO DE 01.07.2011 ATÉ 7.11.2011, DATA DE EXPEDIÇÃO DO" HABITE-SE "; QUE A CONDENAÇÃO A TÍTULO DE MULTA SE DÊ NOS MOLDES DA CLÁUSULA 6.7 DA PROMESSA; QUE SE EXPURGUE A CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS. RECURSO DA PARTE AUTORA, OBJETIVANDO A INSERÇÃO NO DISPOSITIVO DA EXPRESSÃO" PARA CADA AUTOR "NO QUE DIZ RESPEITO À CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS IMPOSTA, A FIM DE INDIVIDUALIZAR O PAGAMENTO. RECURSO DA PARTE RÉ QUE MERECE PROSPERAR EM PARTE E RECURSO DA PARTE AUTORA QUE MERECE PROVIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL QUE RESTOU INCONTROVERSO. INDUBITÁVEL A FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO, EXSURGE O DEVER DE INDENIZAR, COM BASE NA RESPONSABILIDADE OBJETIVA ATRELADA À TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO. NA HIPÓTESE, SEQUER RESTOU COMPROVADO QUE O" HABITE-SE "FOI, DE FATO, EXPEDIDO EM NOVEMBRO DE 2011, MUITO MENOS A DATA EM QUE SE DEU A AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. IMPRESCINDÍVEL AVERBAÇÃO DO" HABITE-SE "PARA QUE O CONSUMIDOR CONSIGA ADQUIRIR O FINANCIAMENTO COM O OBJETIVO DE QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. A PARTE RÉ NÃO LOGROU ÊXITO EM COMPROVAR QUE APÓS A

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EXPEDIÇÃO DO" HABITE-SE "O EMPREENDIMENTO NÃO FOI ENTREGUE POR CULPA DOS AUTORES. RECONHECIMENTO DE QUE A MORA DA RÉ PERDUROU ATÉ ENTREGA DAS CHAVES, EM 07.04.2012, É MEDIDA QUE SE IMPÕE. NOS CASOS DE INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR, EM VIRTUDE DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL," A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA TEM A FINALIDADE DE INDENIZAR PELO ADIMPLEMENTO TARDIO DA OBRIGAÇÃO, E, EM REGRA, ESTABELECIDA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, AFASTA-SE SUA CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES "(TESE 970 DO STJ). NO CASO, NÃO HOUVE PEDIDO DE LUCROS CESSANTES E SIM DE INDENIZAÇÃO POR DANOS EMERGENTES, ESTES NO VALOR DOS ALUGUERES

DESEMBOLSADOS PELOS AUTORES.

"HAVENDO CLÁUSULA PENAL (MORATÓRIA OU

COMPENSATÓRIA, A DEPENDER DE CADA CASO) NO SENTIDO DE PREFIXAR, EM PATAMAR RAZOÁVEL, A INDENIZAÇÃO, NÃO CABE A CUMULAÇÃO POSTERIOR COM DANOS EMERGENTES OU LUCROS CESSANTES"(RESP 1.631.485/DF). A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA AVENÇADA PELAS PARTES PREVÊ A INCIDÊNCIA DE MULTA NO PERCENTUAL DE 0,5 % DO VALOR DO IMÓVEL, POR MÊS DE MORA, A TODA EVIDÊNCIA É SUFICIENTE À REPARAÇÃO DOS DANOS PATRIMONIAIS. O ATRASO NA ENTREGA DO BEM FOI DE APROXIMADAMENTE 09 MESES. DANO MORAL CARACTERIZADO. EVIDENCIADOS OS ABORRECIMENTOS E A ANGÚSTIA EXPERIMENTADOS PELO COMPRADOR INJUSTAMENTE PRIVADO DE OCUPAR IMÓVEL EM SITUAÇÃO REGULAR. VERBA COMPENSATÓRIA FIXADA EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS), PARA CADA AUTOR, QUE ATENDE OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE E OS PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL, ESPECIALMENTE DESTA CÂMARA. RECURSO DA PARTE AUTORA A QUE SE DÁ PROVIMENTO E RECURSO DA PARTE RÉ A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO, PARA QUE A INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, ARBITRADA NO VALOR DE R$ 10.000,00, SEJA PARA CADA AUTOR, DEVENDO TAL QUANTIA SER REAJUSTADA MONETARIAMENTE, CONFORME TABELA DA E. CGJ/TJRJ, DESDE A DATA DO ARBITRAMENTO (SÚMULA 362, DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA), E ACRESCIDA DE JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC); PARA QUE A CONDENAÇÃO DA PARTE RÉ, A TÍTULO DE MULTA, SE DÊ NOS MOLDES

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DA CLÁUSULA 6.7 DA PROMESSA, DURANTE O PERÍODO DE MORA DA RÉ, OU SEJA, DE 01.07.2011 ATÉ 07.04.2012; AFASTADA A CONDENAÇÃO EM DANOS EMERGENTES. (Apelação nº 0181318-11.2011.8.19.0038, Vigésima Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Cintia Santarem Cardinali, julg. em 27/11/2019, pub. em 02/12/2019).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE CONDENOU A RÉ A) NA RESTITUIÇÃO SIMPLES DA TAXA COBRADA A TÍTULO DE EVOLUÇÃO DA OBRA APÓS A DATA LIMITE PARA A PRORROGAÇÃO, OU SEJA, APÓS OUTUBRO/2012, CORRIGIDO COM INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DE 1% A PARTIR DA CITAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 406 DO CC C/C ART. 161, PARÁGRAFO 1º DO CTN, A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA; B) NO CUMPRIMENTO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA, CONSTANTE NO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES, CONDENANDO-A NO PAGAMENTO DO EQUIVALENTE A 0,5 A. M. SOBRE O VALOR DA UNIDADE, COMPUTADO DO INÍCIO DA MORA (OUTUBRO DE 2012) ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES (MAIO DE 2014), VALOR ESSE A SER APURADO IGUALMENTE EM LIQUIDAÇÃO, A TÍTULO DE DANO MATERIAL. RECURSO DA RÉ. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA QUE ESTIPULE MULTA EM CASO DE MORA DA RÉ. INVERSÃO DA PENALIDADE APLICÁVEL AO COMPRADOR. TEMA REPETITIVO 971. RÉ QUE DEU CAUSA À CONTINUIDADE DA COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA, EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. RECURSO QUE NÃO MERECE PROVIMENTO. (Apelação nº 0383223-42.2015.8.19.0001, Vigésima Terceira Câmara Cível, Rel. Des. Marcos Andre Chut, julgamento em 21/08/2019, pub. em 23/08/2019).

Ora, quanto à taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), o Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento no sentido de que tal cobrança imputada ao consumidor seria abusiva. Contudo, no caso em tela, não há nenhuma comprovação de que o valor despendido pelo autor seria destinado ao pagamento da aludida taxa, até mesmo porque, por diversas vezes o demandante faz menção apenas

o pagamento da taxa de comissão de corretagem, embora também não tenha apresentado comprovante deste pagamento.

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Quanto ao pagamento da taxa de comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador esta obrigação, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Nos moldes do julgamento supracitado, se válida a cláusula de transferência da obrigação, a cobrança da taxa de comissão de corretagem não pode ser afastada ou reputada ilegal, sob o fundamento exclusivo de venda casada, sobretudo porque, neste cenário fático, não há venda de outro produto ou serviço prestado pela ré, mas sim, a terceirização da atividade de comercialização de unidades

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Viségima Segunda Câmara Cível

Apelação Cível nº 0013489-16.2016.8.19.0204

imobiliárias para profissional do setor e o consumidor anuiu em assumir o custo da corretagem, custo este que, comumente, é suportado pelo comprador, na medida em que é embutido no preço total da compra e venda.

Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO apenas no sentido de condenar a ré, para fins de aplicação da cláusula penal, ao pagamento no valor equivalente a 0,5% do imóvel, por mês de mora, bem como, afastar a condenação da ré de restituir o valor pago a título de taxa de comissão de corretagem, no importe de R$ 2.469,00 (dois mil quatrocentos e sessenta e nove reais), mantido o decisum em seus ulteriores termos.

Rio de Janeiro, 18 de março de 2021.

Desembargador GILBERTO MATOS

Relator

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