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25 de Junho de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
mês passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
SEGUNDA CÂMARA CÍVEL
Partes
AUTOR: CÉLIA MARIA PEREIRA DA SILVA, RÉU: JOÃO ANTUNES DA CUNHA, RÉU: VERA LÚCIA DA CUNHA BORGES
Publicação
12/05/2021
Julgamento
10 de Maio de 2021
Relator
Des(a). MARIA ISABEL PAES GONÇALVES
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_02602536920178190001_75816.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Segunda Câmara Cível

Apelação Cível nº 0260253-69.2017.8.19.0001

Apelante: Célia Maria Pereira da Silva

Apelados: João Antunes da Cunha e Vera Lúcia da Cunha Borges

Relatora: Desembargadora Maria Isabel Paes Gonçalves

A C Ó R D Ã O

APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. ALEGAÇÃO DA RÉ DE REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS, COM REQUERIMENTOS, EM MAIS DE UMA OPORTUNIDADE, DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL E TESTEMUNHAL. CONTUDO, NO CASO CONCRETO, EXISTENTE CLÁUSULA EXPRESSA DE EXCLUSÃO DE INDENIZAÇÃO/RETENÇÃO POR QUAISQUER BENFEITORIAS SEM ANUÊNCIA DO LOCADOR, CONFORME CONSTOU NA SENTENÇA. NA ESPÉCIE, NÃO RESTOU EVIDENCIADA A ANUÊNCIA EXPRESSA DO LOCADOR COM AS ALEGADAS BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVA DO ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APLICAÇÃO DO ARTRIGO 85 §§ 1º, 2º E 11 DO CPC/2015. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 026025369.2017.8.19.0001, em que é apelante a CÉLIA MARIA PEREIRA DA SILVA e apelados JOÃO ANTUNES DA CUNHA e VERA LÚCIA DA CUNHA BORGES.

A C O R D A M os Desembargadores que compõem a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Segunda Câmara Cível

Trata-se de Apelação Cível interposta por CÉLIA MARIA PEREIRA DA SILVA, às e-fls. 254/258, contra a sentença de e-fls. 234/237, que julgou procedente o pedido, em ação de despejo por falta de pagamento, nos termos do seguinte dispositivo:

................................................................................................. “Ante ao exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos, na forma do art. 487, I, do CPC, para declarar rescindido o contrato de locação entre as partes, bem como decretar o despejo da ré do imóvel descrito na inicial, fixando-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do mesmo, na forma do art. 63, § 1o, a da Lei 8245/91, sob pena, não o fazendo, ser procedido o despejo forçado.

Expeça-se competente mandado de notificação e despejo.

Quanto à cobrança dos alugueis e encargos da locação, CONDENO a ré ao pagamento dos alugueres e demais encargos da locação vencidos até a imissão na posse do bem. Junte o autor aos autos planilha do débito.

Condeno a ré, ainda, ao pagamento de custas processuais e honorários que fixo em 10% (dez) por cento sobre o total da condenação, ficando sua exigibilidade suspensa diante da gratuidade que a ela defiro.

Publique-se. Intime-se. Sentença registrada virtualmente

Transitada em julgado, manifeste-se o autor em prosseguimento.”

Carla Regina Medeiros da Costa de Aguiar - Juiz Titular

...............................................................................................

Relata a parte ré que “Preliminarmente, cumpre demonstrar que houve cerceamento de defesa, eis que o juiz deixou de analisar o pedido de prova pericial e testemunhal para apurar as benfeitorias realizadas no imóvel, requerida pela apelante às fls. 200, no momento da audiência, não tendo o juízo se pronunciado quanto ao pedido.”

Proegue afirmando que “Deve-se observar as fotos anexas às fls. 94 ssss. não deixam dúvidas que o imóvel estava muito precário, sem condições de moradia, tendo a apelante realizado uma grande reforma, trocando a pia, telhado, ralos, ou seja, realizando melhorias urgentes, necessárias. A apelante tem direito a restituição das melhorias, conforme garante o artigo 1219 e ss., eis que foram benfeitorias necessárias,

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em consonância com o art. 96, § 3º do Código Civil. A jurisprudência atual, considera esse tipo de benfeitoria as que são indispensáveis para manutenção ou conservação do bem imóvel. A apelante realizou obras consideradas urgentes, que não podem esperar longo prazo para realização sob pena de deterioração da coisa.”

Acrescenta que “Para a retenção das benfeitorias, o artigo 1.219 do Código Civil expressa três consequências muito claras, quais sejam: ser possuidor de boa-fé, não ter sido indenizado, e a terceira quanto à benfeitorias voluptuárias. Quanto a primeira, Flávio Tartuce expressa que o possuidor de bo -fé tem o direito a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis que fez no imóvel. Quanto a segunda, o possuidor, não indenizado, pode exercer o direito de retenção, direito admissível ao possuidor de bo -fé. Porém, tendo que restituir o valor correspondente aos frutos e rendimentos obtidos no período de ocupação de má-fé. Quanto a terceira, concernente às voluptuárias, Carlos Roberto Gonçalves, expressa que poderá o possuidor de bo -fé levantá-la, se não acarretar estrago à coisa e se o reivindicante não preferir ficar com elas, indenizando o seu valor. O objetivo é evitar o locupletamento sem causa do proprietário pelas benfeitorias então realizadas.”

Segue alegando que “o artigo 1.219 tem se referido exclusivamente ao possuidor de bo -fé, qual terá as consequências jurídicas descritas no artigo. Todavia, o artigo 1.220 do Código Civil estatui que acerca do possuidor de má-fé, que apesar de possuir o bem de modo reprovável, terá direito a benfeitorias realizadas, mas restritas às necessárias, sendo excluído neste caso todos os outros direitos atribuídos

o possuidor de bo -fé”.

Esclarece que “Quanto ao possuidor de má-fé, Francisco Loureiro comenta que: “Embora de má-fé, as benfeitorias necessárias devem ser indenizadas, por que destinadas à conservação da coisa, evitando a sua perda ou deterioração. Via de consequência, caso a coisa permanecesse em poder do retomante, este também deveria fazê-la, porque indispensáveis à própria preservação. É por isso que o legislador determina o ressarcimento, uma vez que não há nexo entre a posse de má-fé e as benfeitorias necessárias. Quem quer que estivesse com a posse deveria fazê-las e a ausência de indenização consagraria o enriquecimento sem causa do retomante” (Código Civil...., 2007, pg 1.031)”.

Assevera que “Há ainda um entendimento, no qual para o possuidor da má-fé as benfeitorias úteis seriam uma forma de compensar o dono pelo tempo em que esteve injustamente privado do seu bem.”

Alega que “Tal comando, de acordo com Flávio Tartuce, possibilita que as benfeitorias necessárias a que teria direito o possuidor de má-fé sejam compensadas com os danos sofridos pelo reinvindicante pela reciprocidade das dívidas.” Menciona doutrina.

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Sustenta que “No tocando à locação de imóvel urbanos, há regras específicas às benfeitorias, descritas nos artigos 35 e 36 da lei 8.245/91. Como regra geral, nas relações de locação urbana, observando-se o artigo 35 da lei 8.245/91, as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas pelo locador, quando realizadas pelo locatário, são indenizáveis e geram direito de retenção. O que concerne as benfeitorias voluptuárias, artigo 36 da lei 8.245/91, não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, desde que a sua retirada não venha afetar a estrutura a substância do imóvel.”

Ressalta que “o dispositivo tem levantado uma grande discussão pois alguns estudiosos do tema a confrontaram com o art. 51, XI do Código de Defesa do Consumidor , que considera nulas de pleno direito as cláusulas que contemplem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias, calcados também no princípio que veda o enriquecimento sem causa”.

Salienta que “Caso o contrato de locação assuma a forma de contrato de adesão, deve se entender que a mesma não terá validade a cláusula de renúncia às benfeitorias pela previsão do artigo 424 do CC\2002.”

Requer, por fim, “o reconhecimento do recurso de apelação e o seu provimento, declarando o cerceamento de defesa, eis que não foi realizada a prova pericial requerida, indispensável a lide. Caso não seja esse o entendimento da Colenda Câmara, seja reformada a r. sentença para julgar improcedentes os pedidos”.

Certidão cartorária acerca da tempestividade do recurso e de que a recorrente é beneficiária de gratuidade de justiça às e-fls. 259.

Contrarrazões apresentadas às e-fls. 264/270 tempestivamente, consoante certificado às e-fls. 275.

Decisão de admissão recursal às e-fls. 296.

É o Relatório.

Trata-se de demanda de despejo, por falta de pagamento, cumulada com rescisória e cobrança, movida pela parte apelada em face da apelante.

Insurge-se a apelante contra a sentença que julgou procedente o pedido deduzido na petição inicial.

Inicialmente, deve ser afastada a preliminar de cerceamento de defesa, haja vista que o juízo é o destinatário das provas cabendo-lhe, nos termos dos artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil, determinar aquelas necessárias à instrução do processo, bem como as valorar. Assim, a formação de seu convencimento atrela-se ao

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dever de apurar, inequivocamente, a verdade dos fatos através daquelas provas que, desde que legais, se mostrem indispensáveis à apreciação do caso concreto.

Nesse contexto, especificamente quanto ao alegado direito de retenção por benfeitorias e necessidade de prova pericial e testemunhal para comprová-las, como registrado na sentença recorrida, “no contrato firmado a locatária afirmar receber o imóvel em perfeitas condições de uso (clausula quinta- fl.86) e estar ciente de que nenhuma benfeitoria poderia ser feita no imóvel sem expresso consentimento, por escrito, do locador (fl.86), o que não logrou a ré apresentar no feito”.

Com feito, o artigo 35 da Lei nº 8.245/91 dispõe que:

................................................................................................. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

.................................................................................................

Nesse cenário, cumpre registrar o teor das cláusulas quinta e sexta do contrato em questão, a seguir:

.................................................................................................

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.................................................................................................

Registre-se, por oportuno, que não merece acolhimento a alegação da apelante de nulidades de tais cláusulas, conforme disposto na Súmula 335 do STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e

o direito de retenção.”

No mesmo sentido, segue jurisprudência desta colenda Câmara:

................................................................................................. 024793-34.2019.8.19.0001 - APELAÇÃO

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Des (a). LUIZ ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO -Julgamento: 24/02/2021 - SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL SUBJETIVA. AÇÃO DE CONHECIMENTO COM PEDIDOS DE RESSARCIMENTO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS PROPOSTA POR LOCATÁRIA EM FACE DO NOVO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ANUÊNCIA TÁCITA DAS PARTES QUANTO AOS TERMOS DA AVENÇA PREEXISTENTE. OBRIGAÇÕES MANTIDAS ATÉ O PRAZO FINAL INICIALMENTE ESTABELECIDO (28/02/2017). TENTATIVAS DE FIRMAR NOVA AVENÇA QUE RESTARAM INFRUTÍFERAS. RENOVAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO. LOCADOR QUE CUMPRIU O PROCEDIMENTO IMPOSTO PELO ARTIGO 57 DA LEI 8.245/91. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE RENÚNCIA AO DIREITO DE COMPENSAÇÃO OU INDENIZAÇÃO, INCLUSIVE POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS OU ÚTEIS. AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR. SÚMULA Nº 335 DO STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE SE IMPÕE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

.................................................................................................

Assim sendo, como a ré não trouxe aos autos qualquer evidência de autorização expressa do locador das benfeitorias que alega ter realizado, consoante as cláusulas acima reproduzidas, inexistente o direito à indenização, sendo, assim, desnecessária a produção da prova pericial e testemunhal requerida.

No mérito, considerando que a parte ré não logrou comprovar seu adimplemento, correta a sentença recorrida ao decretar a rescisão do contrato de locação e o despejo com a retomada do imóvel, nos termos dos artigos , inciso III, e 62, incisos I e II, da Lei nº 8.245/91, além de condenar a recorrente, locatária, ao pagamento dos alugueres vencidos até a imissão na posse do bem.

Do que se antecede, inexiste qualquer elemento de convicção que autorize a reforma da sentença recorrida.

À conta de tais fundamentos, voto no sentido de negar provimento ao recurso , majorando em 5% (cinco por cento) o percentual dos honorários de

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sucumbência, totalizando o montante de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, observada a gratuidade de justiça deferida à parte ré.

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

Desembargadora MARIA ISABEL PAES GONÇALVES

Relatora

Disponível em: https://tj-rj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1206207043/apelacao-apl-2602536920178190001/inteiro-teor-1206207052