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15 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL

Partes

Publicação

Julgamento

Relator

Des(a). CLÁUDIO LUIZ BRAGA DELL'ORTO

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00191667520178190209_e2b22.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Décima Oitava Câmara Cível

APELAÇÃO Nº XXXXX-75.2017.8.19.0209

Apelantes: CALÇADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E OUTRA

Apelado: GUSTAVO COUTINHO AMORIM OLIMECHA

Origem: Juízo de Direito da 5ª Vara Cível Regional da Barra da Tijuca

APELAÇÃO. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL, C/C INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. Resolução do contrato por inadimplemento do comprador. Devida a restituição parcial dos valores pagos. A jurisprudência do STJ tem considerado razoável que o índice de retenção dos valores pagos, no caso de culpa do comprador, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso. Retenção de 25% (vinte e cinco por cento) que se mostra razoável, diante das peculiaridades apresentadas. Sinal que deve integrar o montante a ser restituído. Desinfluente o fato de ter sido o imóvel adjudicado pela Incorporadora. Dano moral não configurado. Lesão que se limita ao âmbito estritamente patrimonial. Sucumbência recíproca. Sentença parcialmente reformada, para excluir a condenação por dano moral e reconhecer a sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC). PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

ACÓRDÃO

Vistos e examinados estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso , nos termos do voto do relator, para afastar a condenação por danos morais, e reconhecer a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86, caput, do CPC, devendo cada litigante arcar com 50% das despesas processuais e com 10% de honorários advocatícios em favor do patrono do ex-adverso, mantida a sentença em seus demais capítulos.

VOTO DO RELATOR

Presentes as condições recursais e os pressupostos legais (órgão investido de jurisdição, capacidade recursal das partes e regularidade formal - forma escrita, fundamentação e tempestividade), a apelação deve ser conhecida.

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A pretensão deduzida na inicial funda-se no pedido de rescisão do contrato entabulado entre as partes, com a devolução parcial dos valores pagos. O autor manifestou seu desejo de rescindir o negócio, por não dispor de meios para arcar com o pagamento das parcelas, em razão do óbito de seu genitor, aos 06/03/2014, que era quem efetuava o respectivo pagamento.

Por outro lado, as rés afirmam que houve inadimplemento do comprador, tanto que o imóvel foi adjudicado pela Incorporadora, nada havendo a ser restituído, em razão do descumprimento contratual.

Trata-se de típica relação de consumo, em que o autor e as rés enquadram-se nas figuras de consumidor e de fornecedoras, nos termos dos artigos e , § 2º, do CDC.

O acervo probatório trazido aos autos demonstra o inadimplemento do autor, promitente-comprador, que deixou de pagar as parcelas do imóvel, objeto da lide.

Observe-se que o genitor do autor faleceu em março de 2014, tendo o requerente manifestado sua vontade de resilir o contrato em 2016, conforme e-mails trocados entre as partes (index 67).

Destaque-se ser possível aos promitentes compradores desistirem do negócio jurídico, haja vista não reunirem condições financeiras para suportar a continuidade dos pagamentos pactuados, sendo lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.

Assim, considerando a situação fática delineado nos autos, escorreita a sentença que determinou a devolução do valor correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga, com a consequente retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores quitados.

Tal entendimento está em perfeita consonância com a jurisprudência firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando lhe for economicamente insuportável o adimplemento contratual, reconhecendo-se, entretanto, o direito de restituição das parcelas pagas ao adquirente, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de 10% a 25% do valor efetivamente pago, como forma de compensação pela administração e execução do empreendimento por parte da promitente vendedora, conforme as circunstâncias de cada caso.

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Sobre o tema, confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial nº 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula nº 568/STJ. 3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp nº 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese. 4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 6. Agravo interno não provido (AgInt no AREsp nº 1.247.150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018). (Grifei)

No mesmo sentido, a jurisprudência desta Corte:

Apelação Cível. Relação de consumo. Ação de rescisão de negócio jurídico. Versa a demanda sobre rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel em construção por iniciativa da promitente-compradora, sob o fundamento de não possuir mais condições econômicas para pagar as prestações pactuadas, cingindo a controvérsia sobre o percentual a ser retido pelo promitente-vendedor. Sentença que julgou procedente o pedido definindo o percentual de retenção para 10% sobre a importância paga. Insurgência da parte Ré, pretendendo o cumprimento da cláusula contratual que fixa o percentual de 30% a título de retenção. É incontroverso que a rescisão

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contratual se deu pela desistência da parte autora em razão de problemas financeiros. STJ que entende que no caso de desistência do comprador, pode o vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. Apelante que não comprovou ter sofrido maiores prejuízos com o desfazimento do negócio. Induvidosamente o credor receberá de volta o bem transacionado, podendo negociá-lo com terceiro, de maneira a, no mínimo, amenizar suas perdas, e possivelmente angariar lucro até maior do que auferiria se o contrato original não fosse rescindido. Consideradas as peculiaridades do caso concreto, tem-se por razoável a retenção de 15% do valor total pago à ré para não gerar uma obrigação excessivamente onerosa para a autora. Incidência da Súmula 543 do STJ. DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL

O RECURSO. ( XXXXX-39.2016.8.19.0209 – APELAÇÃO - Des (a). JDS ANA CÉLIA MONTEMOR SOARES RIOS GONÇALVES -Julgamento: 17/07/2019 - VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL). (Grifei)

Ademais, desinfluente o fato de que a unidade autônoma já tenha sido adjudicada pela Incorporadora em hasta pública.

Isso porque restou consolidado o entendimento de que “ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Verbete sumular nº 543 do STJ).

Merece igual realce o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que assim dispõe:

“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Nesse contexto, não se afigura plausível que a devolução se faça no montante de cinquenta por cento, como requer a ré/apelante.

Pontua-se, ainda, que a realização de leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide não afasta do consumidor o direito de perseguir a restituição de parte do valor pago, bem como a resolução contratual, uma vez que a retenção do importe por parte do promitente vendedor configuraria enriquecimento ilícito, vedado

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pelas leis pátrias.

Confira-se a jurisprudência quanto ao tema:

XXXXX-40.2016.8.19.0209 – APELAÇÃO. DES (A). JDS ISABELA PESSANHA CHAGAS - JULGAMENTO: 18/12/2017 - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO CONTRATUAL. PRETENSÃO AUTORAL DE DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. AUTOR BUSCOU, REITERADAMENTE SOLUÇÃO ADMINISTRATIVA PARA RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO, ENVIANDO FORMULÁRIO DE DISTRATO SOLICITADO PELA RÉ. APELADA QUE NÃO INFORMOU AO CONSUMIDOR A SOLUÇÃO ADMINISTRATIVA OU A IMPOSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL LEVADO A LEILÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE SERVIÇO DE ASSISTÊNCIA TÉCNICA. VENDA CASADA. RESP Nº 1.599.511 -SP. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA. RESP. Nº. 1.551.968 -SP. ANTE A INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO A PERDA DAS ARRAS EM RAZÃO DA INADIMPLÊNCIA OU DO ARREPENDIMENTO, A FINALIDADE DO SINAL PAGO PELO COMPRADOR É DE CONFIRMAR O NEGÓCIO JURÍDICO, INTEGRALIZANDO O PREÇO DO BEM. RETENÇÃO DE 25% SOBRE O TOTAL PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (...). ALÉM DISSO, A REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL, DO IMÓVEL EM QUESTÃO, NÃO RETIRA DO CONSUMIDOR A POSSIBILIDADE DE BUSCAR JUDICIALMENTE A RESOLUÇÃO DO CONTRATO AVENÇADO, POSTO QUE A RETENÇÃO, PELO VENDEDOR, DO VALOR INTEGRAL, PAGO PELO ADQUIRENTE APÓS A REALIZAÇÃO DO LEILÃO, ACARRETARIA ENRIQUECIMENTO INDEVIDO DA DEMANDADA .

Portanto, a tese recursal da apelante de ser devida a retenção das arras, bem como a dedução das despesas com o leilão extrajudicial também não merecem acolhimento.

O dano moral não restou configurado na hipótese.

Isto porque a resolução do contrato se deu por inadimplemento do comprador, o qual se encontrava em mora com as obrigações contratuais.

Ademais, dos fatos narrados na inicial não se pode extrair as consequências jurídicas imaginadas pelo autor, à míngua de demonstração de outras circunstâncias geradoras de efetiva lesão a

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direitos da personalidade.

Da controvérsia acerca da rescisão do contrato, não adveio abalo à dignidade pessoal ou exposição a situação vexatória, devendo a questão ser solvida no âmbito estritamente patrimonial.

Verifica-se, outrossim, a sucumbência recíproca das partes, nos moldes do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, devendo cada litigante arcar com 50% das despesas processuais e com 10% de honorários advocatícios em favor do patrono do exadverso.

Por estas razões, VOTO PELO PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO, para afastar a condenação por danos morais, e reconhecer a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86, caput, do CPC, devendo cada litigante arcar com 50% das despesas processuais e com 10% de honorários advocatícios em favor do patrono do ex-adverso, mantida a sentença em seus demais capítulos.

Rio de Janeiro, 24 de fevereiro de 2021.

CLÁUDIO DELL´ORTO

DESEMBARGADOR RELATOR

Disponível em: https://tj-rj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1204592374/apelacao-apl-191667520178190209/inteiro-teor-1204592393

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