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20 de Maio de 2022
  • 1º Grau
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TJRJ • Procedimento Comum • Defeito, Nulidade Ou Anulação • 0010339-33.2016.8.19.0008 • Vara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro - Inteiro Teor

Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Vara Cível
Assuntos
Defeito, Nulidade Ou Anulação, Ato Ou Negócio Jurídico
Partes
Autor: Daniela Mote de Souza Carneiro, Autor: Wagner dos Santos Carneiro, Réu: Joao Fortes Engenharia S a, Réu: Fernandez Mera Rio Negocios Imobiliarios LTDA, Réu: LPS Patrimovel Consultoria de Imoveis SA
Documentos anexos
Inteiro TeorTJRJ_038715b2bf2ecdca645bff6a6e12faadbc0ae54f.pdf
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Fls. Processo: 0010339-33.2016.8.19.0008

Processo Eletrônico

Classe/Assunto: Procedimento Comum - Defeito, Nulidade Ou Anulação / Ato Ou Negócio Jurídico; Dano Moral Outros - Cdc

Autor: DANIELA MOTE DE SOUZA CARNEIRO

Autor: WAGNER DOS SANTOS CARNEIRO

Réu: JOAO FORTES ENGENHARIA S A

Réu: FERNANDEZ MERA RIO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

Réu: LPS PATRIMOVEL CONSULTORIA DE IMOVEIS SA

___________________________________________________________

Nesta data, faço os autos conclusos ao MM. Dr. Juiz

Patricia Domingues Salustiano

Em 10/12/2020

Sentença Trata-se de ação rescisória cumulada com indenizatória movida por DANIELA MOTÉ DE SOUZA CARNEIRO e WAGNER DOS SANTOS CARNEIRO em desfavor de JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A, FERNANDEZ MERA RIO NEGÓCIOS IMÓBILIÁRIOS LTDA., LPS PATRIMÓVEL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A. Sustentam os autores, em síntese, que firmaram contrato de compra e venda de imóvel com as rés, sendo que após alguns meses foram informados que o financiamento não poderia ser concedido. Após não conseguirem resolver o impasse, solicitaram aos prepostos da Primeira Ré o desfazimento involuntário do contrato; não obstante, receberam, em 13/04/2016, cobranças referentes ao imóvel, não concordando a primeira ré com o distrato contratual requerido. Pugnam, em sede de tutela provisória, abstenção de inclusão dos seus nomes nos cadastros restritivos de crédito, suspensão do leilão do imóvel. Requerem seja declarado rescindido o contrato firmado, abstenção de cobranças pelo primeiro réu, indenização por danos materiais e morais. A inicial às fls. 03/18, veio acompanhada pelos documentos às fls. 19/77. Despacho à fl. 137, designando audiência de conciliação e determinando a citação. Contestação do segundo réu às fls. 163/176, juntamente com documentos às fls. 177/197, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva; prejudicialmente, prescrição. Alega, em síntese, que os únicos valores por ela recebidos são decorrentes da intermediação imobiliária prestada na ocasião da negociação; legalidade dos honorários de corretagem; inexistência de danos morais. Requer acolhimento da preliminar / prejudicial arguida, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos. Assentada de audiência conciliatória infrutífera, às fls. 201 e 266. Contestação do terceiro réu às fls. 276/291, juntamente com documentos às fls. 292/298, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva. Alega que apenas aproximou os autores dos

idealizadores do empreendimento; as negociações foram feitas sem sua interferência; ausência de danos morais; inexistência de solidariedade entre as rés. Requer acolhimento da preliminar arguida, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos.

Contestação do primeiro réu às fls. 320/352, juntamente com documentos às fls. 353/407, arguindo, preliminarmente, perda do objeto, já que o imóvel foi arrematado; ilegitimidade passiva quanto a comissão de corretagem; prejudicialmente, prescrição quanto a comissão de corretagem. Alega que o empreendimento estava pronto desde AGOSTO DE 2011; os autores foram notificados do leilão ante a inadimplência verificada desde setembro/11; a obtenção do financiamento parte exclusivamente dos autores, não tendo qualquer responsabilidade pelo contrato de financiamento. Afirma que não houve saldo algum entre o valor da arrematação da unidade e o débito dos autores; pelo contrário, estes ainda devem o montante de R$ 322.875,04; inexistência de danos morais. Requer acolhimento das preliminares / prejudicial arguidas, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos

Réplica às fls. 414/444.

Manifestação das partes às fls. 459, 461, 463, quanto à ausência de outras provas a produzir.

Decisão à fl. 509, invertendo o ônus da prova em desfavor dos réus.

ESTE É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR.

Trata-se de ação Rescisória cumulada com obrigacional e indenizatória.

Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, com base na teoria da asserção, segundo a qual, as condições da ação são verificadas consoante as alegações do Autor e, se apurada no curso do processo que a parte não integrou a relação jurídica de direito material, a hipótese será de improcedência.

Acolho a preliminar de ausência de interesse de agir quanto à rescisão do contrato, eis que o imóvel foi arrematado por terceiro após a realização de leilão extrajudicial (fl. 390).

Acolho a prejudicial de prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. No caso concreto, o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em 05/12/2010 e a propositura da demanda, com a distribuição do processo, ocorreu em 22/10/2015. Desta forma, foi ultrapassado o período de três anos, incidindo a prescrição trienal, consoante o entendimento firmado pelo STJ sob o rito dos repetitivos, in verbis:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICOIMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. ( REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016

O pedido comporta o julgamento antecipado, eis que não há necessidade de produção de outras provas, em consonância com o disposto no inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil.

A demanda em exame tem por causa de pedir uma relação de consumo, prevista como tal no artigo , § 2º, da Lei nº 8.078/90, razão pela qual inteiramente aplicável ao caso são as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, as quais são de ordem pública e observância obrigatória.

Firmaram os autores com o primeiro réu escritura de promessa de compra e venda de imóvel, sendo acordado que parte do valor devido seria quitado por meio de financiamento imobiliário. Em que pese os autores sustentarem que os réus afirmaram que o financiamento imobiliário do saldo remanescente seria aprovado, inexiste nos autos qualquer comprovação nesse sentido. Ressalta- se que o contrato firmado não contém cláusula que obrigue a ré a disponibilizar o financiamento bancário.

Além disso, os autores não lograram êxito em comprovar que solicitaram o distrato em meados do ano de 2011. Ao revés, os documentos constantes dos autos demonstram que apenas após serem notificados da alienação extrajudicial do imóvel, já no ano de 2016, buscaram solucionar administrativamente a questão.

Sendo assim, ante a inadimplência dos compradores, verifica-se que o réu apenas exerceu seu direito de leiloar o imóvel, consoante o disposto no artigo 63 da Lei nº 4.591/64, que assim dispõe:

"Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. (...)

§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver. (...)"

Nesse sentido, vejamos ementa de julgado:

0019884-72.2017.8.19.0209 - APELAÇÃO

Des (a). JDS RICARDO ALBERTO PEREIRA - Julgamento: 03/02/2021 - VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO POR PARTE DOS CONSUMIDORES ADQUIRENTES. Demandantes que, em virtude de problemas financeiros, não mais tiveram condições de continuar cumprindo suas obrigações, pretendendo a resilição do contrato e a devolução dos valores pagos com retenção de 10% do total. Sentença de procedência dos pedidos, condenando as rés a devolverem os valores pagos, autorizada a retenção de 25% dos valores pagos pelas Rés. Rejeição de preliminara de ilegitimidade passiva da 2ª ré. Prova dos

autos demostra que as rés sempre se apresentaram como parceiras comerciais, integrantes do mesmo grupo econômico, atraindo à hipótese a aplicação do par. único do art. e do § 1º do art. 25 do Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade ao caso da recente lei nº 13.786, de 27/12/2018, que acrescentou o artigo 67-A à lei 4.591/64, eis que o contrato foi firmado em 2015, antes de sua entrada em vigor. ( REsp 1.498.484/DF-DJE 25/06/2019). Imóvel leiloado em procedimento de retomada extrajudicial, tendo sido objeto de adjudicação, em 2016, ou seja, antes de distribuída a presente demanda, não comportando mais rescisão contratual. Autores não comprovaram anterior tentativa de desistência na via administrativa ou tentativa de negociação da dívida. As partes foram notificadas extrajudicialmente para quitação do débito e alertadas quanto à possibilidade de realização de leilão extrajudicial. Resolução pela Ré do contrato por culpa do comprador, com alienação do bem, cabendo ao Demandante apenas o recebimento de eventual quantia que seja remanescente. Incidência das cláusulas contratuais e da lei 4.591/64, art ; 63, § 4º. Reforma parcial da sentença para limitar a devolução dos valores pagos ao saldo decorrente da adjudicação menos o valor devido, abatendo-se também as despesas legais e pactuadas. Conhecimento e parcial provimento do recurso.

Quanto aos pedidos de abstenção de cobranças e restituição de valores, concluo pela improcedência, considerando a existência de saldo devedor em nome dos autores, já que o imóvel foi arrematado por preço inferior ao devido. Nesse sentido:

DIREITO DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DA CONTINUIDADE DO PAGAMENTO DAS PARCELAS AVENÇADAS. PRETENSÃO DE RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO, CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS, DECLARANDO-SE RESCINDIDO O CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES, BEM COMO DETERMINADO A RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS PELOS AUTORES. RECURSOS INTERPOSTOS POR AMBAS AS PARTES. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA PARTE RÉ, OBJETIVANDO A IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELOS AUTORES, VISANDO À MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. 1) No caso concreto, ao ajuizarem a presente demanda, os Autores alegaram que, após o pagamento de parte do valor avençado, em razão de dificuldades financeiras, optaram por requerer a rescisão contratual, com o que não concordou a parte Ré. 2) A despeito de tal alegação, a análise dos autos demonstra que, em momento algum, restou comprovada, pelos Autores, a impossibilidade de continuarem arcando com suas obrigações contratuais, motivo pelo qual a hipótese dos autos, em verdade, é de desistência imotivada do negócio jurídico, pelo promitente comprador. Ademais disso, compulsando os autos, verifica-se que a parte Autora se encontrava em mora quando do ajuizamento da ação, em 03/11/2016, sendo certo, ainda, que a d. magistrada sentenciante concluiu que o desfazimento do negócio jurídico deve ser atribuído, única e exclusivamente, à parte Autora, que manifestou desinteresse na manutenção do contrato, alegando dificuldades financeiras para continuar a arcar com o pagamento das obrigações assumidas. 3) A promessa de compra e venda irretratável e irrevogável gera ao comprador o direito à adjudicação do imóvel. Por outro lado, por isonomia e equilíbrio contratual, deve garantir ao vendedor a impossibilidade de resilição unilateral do contrato pelo adquirente que não mais tem interesse econômico na ultimação da avença. 4) Na esteira da orientação do Pacto Global para Aperfeiçoamento das Relações Negociais entre Incorporadores e Consumidores, do qual participou este Tribunal de Justiça, há duas condições para que se enfraqueça a irrevogabilidade do contrato: haver comum acordo entre as partes; e haver cláusula expressa que permita a resilição unilateral mediante a devida compensação da contraparte, condições essas inexistentes no presente caso. 5) A presente demanda revela como desistência dos Autores, não se tratando, portanto, de hipótese de resolução contratual, mas, sim, de resilição unilateral por parte do Autor. 6) O entendimento jurisprudencial, consolidado no verbete sumular nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que é devida a retenção de parte dos valores quando a culpa pela frustração do negócio for imputável ao comprador, é aplicável apenas aos casos de resolução do contrato, não de desistência, motivo pelo qual, não havendo a

concordância da parte Ré, como na espécie, inviável o desfazimento do negócio jurídico. 7) Insta salientar que, diante do inadimplemento dos Autores, no curso da ação foi realizado leilão, conforme se verifica da petição da parte autora a fls. 393. 8) A Lei nº 4.591/64 estabelece, em seu artigo 63, que, na hipótese de mora do adquirente, impõe-se a venda em leilão, restituindo-se o valor remanescente ao condômino inadimplente. 9) Contrato celebrado entre as partes que prevê cláusula resolutiva expressa, harmonizando-se, ainda, com o entendimento do e. Superior Tribunal de Justiça, sobre a matéria, tendo a ora recorrente atendido aos requisitos previstos na mencionada Lei nº 4.591/64. 9) Em se tratando de execução extrajudicial, não há que se falar em restituição ao consumidor de parte do que foi pago, mas, tão somente, no pagamento do saldo que eventualmente sobejar do valor da arrematação, após o desconto da dívida, além das demais despesas previstas no artigo 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64.9) 10) Assim, como se pode inferir do documento de fls. 393, não há que se falar em saldo remanescente, não havendo, pois, qualquer valor a ser restituído a parte Autora. 11) Destarte, a despeito do zelo e da cultura jurídica da i. magistrada sentenciante, impõe-se reforma à r. sentença, a fim de que sejam julgados integralmente improcedentes os pedidos, condenando os Autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. 12) Recurso da parte Ré ao qual se dá provimento. Recurso dos Autores não providos. ( 0048247-24.2016.8.19.0203 - APELAÇÃO Des (a). WERSON FRANCO PEREIRA RÊGO - Julgamento: 13/11/2019 - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL).

O dano moral no presente caso é improcedente, já que a conduta das rés não foi ilícita, tampouco causou desdobramentos no cotidiano dos autores a ensejar a reparação pretendida.

Ante o exposto, JULGO EXTINTO O FEITO SEM RESOLVER O MÉRITO, quanto ao pedido de rescisão do contrato, ante a perda superveniente do interesse, na forma do art. 485, VI do CPC. JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos, pelas razões acima expostas, sendo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do disposto no art. 487, I, do CPC.

Condeno os autores ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo, desde já, em 10% do valor da causa.

P.I.

Belford Roxo, 21/01/2021.

Patricia Domingues Salustiano - Juiz Titular

___________________________________________________________

Autos recebidos do MM. Dr. Juiz

Patricia Domingues Salustiano

Em ____/____/_____

Código de Autenticação: 47GT.4JQS.ZSYS.QSV2

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Øþ

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