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6 de Dezembro de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
QUARTA CÂMARA CÍVEL
Partes
AUTOR: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SIMONE DE BEAUVOIR, RÉU: ANA LEDA RAMOS MONTEIRO, INTERESSADO: EMIL JESPER DALMAR NOBEL HOLM
Publicação
29/10/2020
Julgamento
27 de Outubro de 2020
Relator
Des(a). MARIA AUGUSTA VAZ MONTEIRO DE FIGUEIREDO
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_AI_00604163120208190000_44b42.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

4ª Câmara Cível

Agravo de Instrumento nº 0060416-31.2020.8.19.0000

Agravante : Condomínio Edifício Simone de Beauvoir

Agravada : Ana Leda Ramos Monteiro

Interessado : Emil Jesper Dalmar Nobel Holm

Relatora : Desembargadora Maria Augusta Vaz Monteiro de Figueiredo

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS – PENHORA DO IMÓVEL – PREÇO MÍNIMO DE VENDA FIXADO EM 80% DA AVALIAÇÃO – INSURGÊNCIA DO EXEQUENTE.

Do que se apura, o preço mínimo de venda arbitrado pelo juízo a quo foi de quase metade da média de mercado. Não há, portanto, justa causa ao pleito de redução, em especial porque não houve sequer a primeira praça. Na hipótese de não surgirem interessados, será possível ao exequente a renovação do pleito em momento oportuno. No mais, as custas com a venda do imóvel serão abatidas do preço de arrematação, não havendo prejuízo ao credor por adiantálas – até por ser a dívida muito inferior ao valor do bem.

Recurso conhecido e não provido .

Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento 0060416-31.2020.8.19.0000, sendo o agravante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SIMONE DE BEAUVOIR e a agravada ANA LEDA RAMOS MONTEIRO.

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

4ª Câmara Cível

Trata-se de agravo de instrumento interposto em face da decisão que fixou o preço mínimo para arrematação de imóvel o correspondente a 80% da avaliação do bem.

No processo de origem, o ora agravante ajuizou demanda de execução de cotas condominiais . Devidamente citada, a executada não se manifestou nos autos e nem pagou a dívida, conforme certificado às fls. 56 do processo n 005489944.2017.8.19.0002. Com a inércia da devedora e o insucesso na tentativa de penhora de dinheiro, foi determinada a constrição do imóvel que gerou o débito condominial ( fls. 81 , 89 , 96 e 110 do processo de origem). Nesse momento, houve o ingresso no feito do terceiro interessado, o ex-marido da executada e que alega ter sobre o bem direitos oriundos da extinta relação conjugal ( fls. 143/145 e 184 ).

Na sequência, a Oficial de Justiça encarregada procedeu à avaliação do imóvel, atribuindo a ele o valor de R$590.000,00 ( fls. 167 ). Chega-se, então, à decisão agravada, proferida às fls. 208 do processo de origem, por meio da qual o juízo a quo fixou “preço mínimo para arrematação do bem o correspondente a 80% da avaliação, nos termos do artigo 891, parágrafo único do CPC”.

Inconformado, o agravante afirma que a decisão recorrida vai de encontro o princípio da razoabilidade, uma vez que, em tempos de pandemia, determinar como lance mínimo 80% em segunda praça seria inviabilizar a venda. Ademais, o imóvel ficaria “bem próximo da entrada do Morro do Estado, local de tiroteios constantes”, sendo certo que o apartamento estaria em péssimo estado de conservação. Com efeito, sustenta que, “para angariar algum possível arrematante, tem-se que dar algo de atrativo, salientando que o imóvel esta ocupado e demanda tempo para tomar posse do bem”. Por fim, aponta que “o dispêndio financeiro de aproximadamente R$5.000,00 com as despesas do leilão iriam recair sobre o condomínio, que já amargam anos de inadimplência desta unidade”. Diante disso, pugna pela redução do valor mínimo, em segunda praça, para 50% da avaliação ( fls. 2/6 ).

Contrarrazões às fls. 13/17 e 18/24 .

É O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR.

Não assiste razão ao agravante .

O espelho de IPTU do bem penhorado evidencia que a área total do apartamento, localizado à rua Fagundes Varela, Bairro de Ingá, Niterói, é de 158m 2 ( fls. 122 do processo n 0054899-44.2017.8.19.0002). Em pesquisas a sites dedicados à venda de imóveis, constata-se que os apartamentos nessa rua são anunciados por um preço médio de cinco mil e oitocentos reais por metro quadrado. Confira-se:

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A forma de cálculo é simples:

810.000 (preço) ÷ 138 (metragem) = R$5.869 por m 2 ;

1.429.000 (preço) ÷ 235 (metragem) = R$6.080 por m 2 ; e

780.000 (preço) ÷ 138 (metragem) = R$5.651 por m 2 .

Somando-se o valor do metro quadrado de cada anúncio e dividindo-se o resultado por três, chega-se à média de R$5.866,00 por m 2 . Como o imóvel penhorado nestes autos tem 158m 2 , seu valor médio seria de R$926.828,00 . Assim, a Oficial de Justiça, ao avaliar o imóvel em R$590.000,00, certamente já levou em consideração o “mau estado de conservação” (como se verifica do próprio laudo – fls. 167 do processo de origem) e até mesmo o fato de que a venda se dará por hasta pública. A diferença entre o preço médio e a avaliação é de quase trezentos e quarenta mil reais . Não bastasse isso, o preço mínimo de venda , de 80% da avaliação, é de R$472.000,00 , ou seja, quase metade da média de mercado . Diante disso, ao menos neste momento, não se pode concluir que o preço fixado pelo juízo a quo seria desproporcional, sem razoabilidade ou que impossibilitaria a venda em hasta pública.

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vislumbrando risco de prejuízo ao exequente. Afinal, a dívida executada era, à época do ajuizamento da execução, de aproximadamente trinta e sete mil reais ( fls. 25 do processo de origem). Então, mesmo se atualizado e corrigido esse valor até a data de hoje, a dívida ainda ficará de casa de “apenas” 10% do valor do imóvel, a demonstrar que haverá saldo suficiente para cobrir as despesas com a venda.

Registre-se, por derradeiro, que, caso não seja atingido o valor mínimo após as duas praças, o pleito ora deduzido poderá ser reiterado, oportunidade em que, evidentemente, haverá substrato fático mais sólido e indicativo da necessidade de se diminuir esse quantum.

Pelo exposto, o agravo deve ser CONHECIDO e NÃO PROVIDO , nos exatos termos da fundamentação.

Publique-se.

Rio de Janeiro, 27 de outubro de 2020.

Desembargadora MARIA AUGUSTA VAZ MONTEIRO DE FIGUEIREDO

Relatora

Disponível em: https://tj-rj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1113535104/agravo-de-instrumento-ai-604163120208190000/inteiro-teor-1113535111