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25 de Novembro de 2020
2º Grau
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Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
mês passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL
Partes
AUTOR: ALEXANDRE MALHEIRO VIDAL, RÉU: CONDOMÍNIO ALL FAMILY CONDOMINIUM CLUB
Publicação
23/10/2020
Julgamento
21 de Outubro de 2020
Relator
Des(a). GILBERTO CLÓVIS FARIAS MATOS
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00130748620188190002_64b4b.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Décima Quinta Câmara Cível

Apelação Cível nº 0013074-86.2018.8.19.0002

Juízo de origem: 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NITERÓI

Apelante: ALEXANDRE MALHEIRO VIDAL

Apelado: CONDOMÍNIO ALL FAMILY CONDOMINIUM CLUB

Relator: DES. GILBERTO MATOS

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. ATRIBUIÇÃO DE VAGA DE GARAGEM EM CARÁTER DEFINITIVO POR MEIO DE SORTEIO. DISTRIBUIÇÃO REALIZADA EM CONFORMIDADE COM A CONVENÇÃO CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE. VÍCIOS NÃO COMPROVADOS. R. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. 1. Ação anulatória de assembleia geral extraordinária proposta pelo condômino, ausente à reunião. 2. A deliberação acerca da rotatividade ou perpetuação do uso das vagas em assembleia está prevista na convenção, de maneira que não se trata de alteração da convenção condominial mas, pelo contrário, de cumprimento de suas disposições, por essa razão não se vislumbra qualquer nulidade na AGE, ora impugnada. 3. In casu, tem-se que o apelante não se desincumbiu do encargo que lhe cabia, qual seja, de fazer prova dos fatos constitutivos de seu direito, a teor do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. 4. Não comprovado qualquer vício ou irregularidade capaz de ensejar a pretensão anulatória. 5. Recurso desprovido.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível Nº 001307486.2018.8.19.0002, em que figuram, como apelante, ALEXANDRE MALHEIRO VIDAL e, como apelado, o CONDOMÍNIO ALL FAMILY CONDOMINIUM CLUB.

A C O R D A M os Desembargadores da Décima Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. Majoram-se os honorários de sucumbência em 5% (cinco por cento), nos termos do voto do Relator.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de ação anulatória de assembleia geral extraordinária proposta por ALEXANDRE MALHEIRO VIDAL em face de CONDOMÍNIO ALL FAMILY CONDOMINIUM CLUB, por meio da qual narra que: a) é proprietário da unidade 604 do bloco 1, situada no condomínio réu; b) no dia 03/02/2018, foi realizada Assembleia

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Apelação Cível nº 0013074-86.2018.8.19.0002

Geral Extraordinária que regulamentou e decidiu o sorteio de vagas de garagem no condomínio; c) o edital de convocação não observou a convenção condominial, pois impediu que os inadimplentes participassem da assembleia; d) o quórum de unanimidade não foi alcançado, uma vez que apenas 103 estiveram presentes de um total de 166 unidades; e) houve violação aos princípios da isonomia e da igualdade entre os condôminos.

Nesses termos, requerer a anulação da Assembleia Geral Extraordinária, realizada no dia 03/02/2018 e que o condomínio réu seja compelido a realizar nova assembleia, no prazo de 30 (trinta) dias, com sorteio periódico e igualitário das vagas de garagem entre todos os condôminos.

O Juízo a quo prolatou sentença de improcedência, às fls. 291/294.

Inconformada, a parte autora interpôs recurso de apelação de fls. 321/340, por meio do qual reiterou os argumentos já apresentados na inicial, quais sejam: a) os inadimplentes foram impedidos de participar da aludida assembleia; b) o quórum mínimo não fora observado; c) a convenção é silente e não menciona que as vagas serão destinadas a uso perpétuo ou rotativo; d) a perpetuação das vagas tem reflexo no valor de mercado do imóvel, haja vista que existem vagas melhores situadas do que outras, bem como de fácil manobra.

Contrarrazões às fls. 342/352, em prestígio ao julgado.

É o relatório.

V O T O

Presentes os requisitos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

Trata-se de ação anulatória de assembleia condomínio proposta pelo condômino que refuta a legalidade do sorteio realizado para a distribuição das vagas na garagem do empreendimento.

Primeiramente, o autor pretende a anulação da AGE, realizada no 03/02/2018, sob o argumento de que os inadimplentes não puderam participar da reunião e, por isso, houve violação ao princípio da isonomia na distribuição das vagas.

Em sua petição inicial, o autor argui esse vício, no entanto em nenhum momento menciona que, à época, se encontrava inadimplente, tampouco que fora, de fato, impedido de participar da referida assembleia. Assim, sequer esclareceu de que forma a condição restritiva inserta no edital, juntado às fls. 56, efetivamente atingiu o exercício dos seus direitos imanentes à qualidade de condômino, tal como o de votar e de participar das reuniões.

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Na contestação, o condomínio sustenta que não houve qualquer embaraço à participação dos inadimplentes, inclusive, colacionou, no corpo da petição, o comunicado 004-2018, expedido em 18/01/2018, em que, expressamente consignou a possibilidade de todos participarem da AGE, independentemente se inadimplente ou não. Ademais, o réu alega que das 25 (vinte e cinco) unidades inadimplentes, 13 (treze) se fizerem presentes na AGE.

Quanto a este aspecto, o autor, em sua réplica, não refuta os fatos aduzidos pelo condomínio réu, aliás, sequer ratifica a ocorrência deste impedimento direcionado aos inadimplentes mas assevera a violação ao princípio da isonomia, sob outra ótica, agora, com enfoque naqueles que não puderam comparecer à assembleia por motivo de saúde, trabalho e viagem.

Ora, tem-se que o autor não logrou êxito em fazer prova do fato alegado, tampouco sustentou a ilegalidade então suscitada, no momento oportuno em que lhe cabia refutar os argumentos apresentados pelo réu. Deste modo, não merece acolhida a tese de nulidade aventada, sob esse fundamento.

Quanto à alegação de que a atribuição de vaga em caráter permanente seria ilegal porque concede vantagem indevida a alguns condôminos em sacrifícios dos outros, especialmente porque as vagas possuem características distintas, também não merece ser acolhida.

Ainda que esteja a se falar de um condomínio que possua superfície plana com vagas em dimensões idênticas, impreterivelmente, haverá vagas mais próximas dos elevadores ou das escadas, assim como, haverá vagas com melhor acesso que possibilite fácil manobra. São circunstâncias comuns existentes em qualquer condomínio e que, portanto, por si só, não afastam a possibilidade de a distribuição das vagas assumir carácter definitivo.

O que vai definir se o uso das vagas da garagem se dará de forma rotativa ou permanente é a convenção condominial, a qual poderá ser modificada desde que observado o quórum de 2/3, fixado nos termos do artigo 1351 do Código Civil.

Por se tratar de um empreendimento novo, a convenção postergou, para um momento oportuno e em assembleia, a discussão acerca do uso das vagas de garagem, mas estabeleceu critérios para o sorteio, conforme se dessume do trecho da sexta cláusula da aludida convenção, constante às fls.38, que ora se transcreve:

“As vagas do empreendimento fazem parte da área comum de divisão não proporcional e deverão ter seu uso determinado oportunamente, mediante definição em assembleia. Para compatibilizar adequadamente o desnível dos subsolos e os

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acessos dos elevadores, a INCORPORADORA desde já fixa critérios para o sorteio das vagas, atribuindo determinados grupos para o sorteio entre apartamentos (...)”

Nesse diapasão, tem-se que a deliberação acerca da rotatividade ou perpetuação do uso das vagas em assembleia está prevista na convenção, de maneira que não se trata de alteração da convenção, por essa razão não se vislumbra qualquer nulidade na AGE, ora impugnada.

In casu, tem-se que o apelante não se desincumbiu do encargo que lhe cabia, qual seja, de fazer prova dos fatos constitutivos de seu direito, a teor do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Pelo exposto, o voto é no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. Majoram-se os honorários de sucumbência em 5% (cinco por cento), nos moldes do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Rio de Janeiro, 21 de outubro de 2020.

Desembargador GILBERTO MATOS

Relator

Disponível em: https://tj-rj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1109073933/apelacao-apl-130748620188190002/inteiro-teor-1109073943